Wer eine Eigentumswohnung ohne Makler verkauft, spart die Provision von schnell mehreren tausend Euro – muss dafür aber nicht nur den üblichen Verkaufsablauf, sondern auch die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beherrschen. Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und das Hausgeld spielen hier eine Rolle, die es beim Hausverkauf so nicht gibt. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Wohnung privat verkaufen, welche Unterlagen Sie benötigen und worauf Sie als Teil der Gemeinschaft besonders achten müssen.
Was ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung anders?
Anders als beim Verkauf eines Einfamilienhauses veräußern Sie bei einer Eigentumswohnung nicht ein einzelnes Grundstück, sondern zwei untrennbar verbundene Teile: Ihr Sondereigentum an der Wohnung selbst und den dazugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum – also an Treppenhaus, Dach, Fassade und Grundstück. Mit dem Kauf tritt der Erwerber zugleich in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein und übernimmt deren Rechte und Pflichten.
Daraus ergeben sich drei Unterschiede zum Hausverkauf, die den Privatverkauf etwas aufwendiger machen: Sie benötigen zusätzliche WEG-Unterlagen wie Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Abrechnungen, Sie müssen mit der Hausverwaltung zusammenarbeiten, und je nach Teilungserklärung ist für den Verkauf sogar die Zustimmung des Verwalters nötig. Ansonsten gilt auch hier: Eine Pflicht, einen Makler zu beauftragen, besteht nicht. Zwingend vorgeschrieben ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB).
Der Anreiz ist derselbe wie beim Hausverkauf: Die Maklercourtage liegt üblicherweise zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird seit Dezember 2020 in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro sind das mehrere tausend Euro, die Sie beim Privatverkauf sparen.
Vorteile und Nachteile des Privatverkaufs
Ob sich der Verkauf ohne Makler lohnt, hängt auch bei der Eigentumswohnung von Ihrer Situation ab:
- Vorteil – Kostenersparnis: Sie sparen Ihren Anteil an der Maklerprovision, der je nach Kaufpreis mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen kann.
- Vorteil – Kontrolle: Sie kennen Ihre Wohnung und die Gemeinschaft am besten und steuern Preis, Termine und Kommunikation selbst.
- Vorteil – direkter Draht: Sie beantworten Rückfragen zu Hausgeld, Rücklage und anstehenden Sanierungen sofort und aus erster Hand.
- Nachteil – Unterlagenaufwand: Die WEG-Dokumente müssen vollständig und aktuell sein. Fehlt etwas, verzögert das den Verkauf oder verunsichert Käufer.
- Nachteil – Marktkenntnis: Ein falsch angesetzter Preis kostet Zeit oder Geld. Die realistische Bewertung ist die größte Herausforderung.
- Nachteil – Abhängigkeit von der Verwaltung: Sie sind auf die zügige Zulieferung von Unterlagen und – falls nötig – auf die Verwalterzustimmung angewiesen.
In sieben Schritten zur verkauften Eigentumswohnung
Schritt 1: Wohnung realistisch bewerten
Orientieren Sie sich an vergleichbaren Angeboten in Ihrer Lage, am Zustand des Gebäudes und an der Höhe der Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage und eine gepflegte Gemeinschaft sind echte Verkaufsargumente, ein Sanierungsstau drückt dagegen den Preis. Ein zu hoher Angebotspreis schreckt ab, ein zu niedriger kostet bares Geld.
Schritt 2: WEG-Unterlagen bei der Hausverwaltung anfordern
Fordern Sie frühzeitig die Teilungserklärung, die aktuellen Protokolle, Abrechnungen und den Vermögensbericht bei Ihrer Verwaltung an (siehe Checkliste unten). Die Beschaffung dauert oft länger als gedacht – kümmern Sie sich also gleich zu Beginn darum.
Schritt 3: Aussagekräftiges Exposé erstellen
Ein gutes Exposé enthält gute Fotos, einen Grundriss und die wichtigsten Eckdaten: Wohnfläche, Baujahr, Etage, Energiekennwerte, Höhe des monatlichen Hausgeldes und Stand der Erhaltungsrücklage. Verschweigen Sie keine Mängel oder beschlossenen Sanierungen – dazu sind Sie rechtlich verpflichtet.
Schritt 4: Wohnung inserieren
Schalten Sie Ihr Angebot dort, wo Käufer suchen: auf Immobilienportalen und Metasuchmaschinen wie TraumImmo. Achten Sie auf die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, die schon in der Anzeige stehen müssen.
Schritt 5: Besichtigungen durchführen
Bereiten Sie die Wohnung gut vor und halten Sie die WEG-Unterlagen für ernsthafte Interessenten bereit. Rechnen Sie mit Fragen zu Hausgeld, Rücklage, Verwaltung und geplanten Maßnahmen – hier punkten Sie mit Transparenz.
Schritt 6: Käufer prüfen und Verwalterzustimmung klären
Lassen Sie sich vor der Zusage eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen. Prüfen Sie zugleich, ob Ihre Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vorsieht, und stoßen Sie diese rechtzeitig an, damit der Notartermin nicht ins Stocken gerät.
Schritt 7: Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Bei der Schlüsselübergabe hilft ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen; übergeben Sie dem Käufer außerdem die vollständigen WEG-Unterlagen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Neben den üblichen Objektunterlagen benötigen Sie bei einer Eigentumswohnung mehrere WEG-spezifische Dokumente. Für die meisten Verkäufe sind das:
- aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis (Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz)
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan – sie definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre (übliche Käufererwartung); über die gefassten Beschlüsse ist nach § 24 WEG eine Niederschrift zu führen
- Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen sowie der Vermögensbericht nach § 28 WEG, der den Stand der Rücklagen ausweist
- Höhe des monatlichen Hausgeldes und der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 WEG)
- Nachweise über Modernisierungen sowie Angaben zu beschlossenen oder anstehenden Sanierungen und Sonderumlagen
Hausgeld und Erhaltungsrücklage: Das gilt beim Eigentümerwechsel
Zwei WEG-Themen sorgen beim Verkauf regelmäßig für Fragen. Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer für Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Rücklage zahlt. Nach einem Verkauf haftet der Käufer grundsätzlich erst für die Beträge, die nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch fällig werden. Für Rückstände aus Ihrer Zeit als Eigentümer bleiben in der Regel Sie verantwortlich – begleichen Sie offene Hausgelder daher vor der Übergabe, um Streit zu vermeiden.
Die Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 „Instandhaltungsrücklage" genannt) gehört rechtlich der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Ihr angesparter Anteil wird beim Verkauf deshalb nicht an Sie ausgezahlt, sondern verbleibt auf dem Konto der WEG. Eine gut gefüllte Rücklage erhöht jedoch den Wert Ihrer Wohnung und lässt sich im Verkaufsgespräch gut ins Feld führen.
FAQ zum Verkauf einer Eigentumswohnung ohne Makler
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Nur wenn Ihre Teilungserklärung eine solche Veräußerungsbeschränkung vorsieht (§ 12 WEG). Ist das der Fall, darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden, etwa bei erkennbar unsicherer Zahlungsfähigkeit des Käufers. Ohne die erforderliche Zustimmung ist der Verkauf schwebend unwirksam – holen Sie sie deshalb frühzeitig ein.
Welche WEG-Unterlagen muss ich dem Käufer vorlegen?
Käufer und deren Banken erwarten in der Regel Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Fordern Sie diese Dokumente rechtzeitig bei Ihrer Hausverwaltung an.
Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage ausgezahlt?
Nein. Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und bleibt beim Eigentümerwechsel auf dem WEG-Konto. Sie fließt nicht an Sie zurück, wirkt sich aber positiv auf den erzielbaren Kaufpreis aus.
Wer haftet für offene Hausgelder nach dem Verkauf?
Für Hausgeld, das erst nach der Grundbucheintragung des Käufers fällig wird, haftet der neue Eigentümer. Für Ihre bis dahin aufgelaufenen Rückstände bleiben grundsätzlich Sie verantwortlich. Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Mithaftung des Erwerbers ausdrücklich regelt.
Fällt beim Wohnungsverkauf Spekulationssteuer an?
Wie beim Hausverkauf kann Spekulationssteuer anfallen, wenn Sie innerhalb der zehnjährigen Frist verkaufen und die Wohnung nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Die Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent trägt dagegen üblicherweise der Käufer.
Fazit: So gelingt der provisionsfreie Wohnungsverkauf
Der Verkauf einer Eigentumswohnung ohne Makler folgt im Kern demselben Ablauf wie beim Haus – mit einem entscheidenden Zusatz: Sie müssen die Unterlagen und Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft sicher im Griff haben. Wer Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und Vermögensbericht frühzeitig zusammenstellt, das Hausgeld sauber abrechnet und eine etwaige Verwalterzustimmung rechtzeitig klärt, verkauft souverän und spart die Provision. Ein realistischer Preis, ein vollständiges Exposé und geprüfte Käuferbonität bleiben dabei die größten Hebel.