Тот, кто продаёт квартиру в собственности без риелтора, экономит на комиссии, которая быстро может составить несколько тысяч евро, — но при этом должен знать не только обычный порядок продажи, но и особенности объединения собственников жилья (WEG). Декларация о разделе собственности, протоколы собраний собственников и платежи за содержание дома играют здесь роль, которой при продаже дома в таком виде нет. Мы шаг за шагом покажем, как продать квартиру самостоятельно, какие документы вам понадобятся и на что как участнику объединения следует обратить особое внимание.
Чем отличается продажа квартиры в собственности?
В отличие от продажи частного дома, при продаже квартиры в собственности вы отчуждаете не отдельный земельный участок, а две неразрывно связанные части: ваше индивидуальное право собственности на саму квартиру и соответствующую долю в общей собственности — то есть лестничную клетку, крышу, фасад и земельный участок. С покупкой приобретатель одновременно вступает в объединение собственников жилья и принимает на себя его права и обязанности.
Из этого вытекают три отличия от продажи дома, которые делают самостоятельную продажу несколько более сложной: вам понадобятся дополнительные документы WEG, такие как декларация о разделе собственности, протоколы собраний и расчёты, вам придётся сотрудничать с управляющей компанией, а в зависимости от декларации о разделе собственности для продажи может даже потребоваться согласие управляющего. В остальном действует и здесь следующее: обязанности нанимать риелтора нет. Обязательным является только нотариальное удостоверение договора купли-продажи (§ 311b ГГУ).
Мотивация та же, что и при продаже дома: комиссия риелтора обычно составляет от 5 до 7 процентов от покупной цены с учётом НДС и с декабря 2020 года, как правило, делится поровну между покупателем и продавцом. При продажной цене 300 000 евро это составляет несколько тысяч евро, которые вы сэкономите при самостоятельной продаже.
Преимущества и недостатки самостоятельной продажи
Оправдана ли продажа без риелтора, зависит и в случае квартиры в собственности от вашей ситуации:
- Преимущество — экономия средств: вы экономите свою долю комиссии риелтора, которая в зависимости от покупной цены может составлять от нескольких тысяч до десяти тысяч евро.
- Преимущество — контроль: вы лучше всех знаете свою квартиру и объединение собственников и контролируете цену, Самостоятельно назначать встречи и вести коммуникацию.
- Преимущество — прямой контакт: Вы сразу и из первых рук отвечаете на уточняющие вопросы по эксплуатационным расходам, резервному фонду и предстоящим ремонтным работам.
- Недостаток — работа с документами: Документы WEG должны быть полными и актуальными. Если чего-то не хватает, это задерживает продажу или вызывает неуверенность у покупателей.
- Недостаток — знание рынка: Неправильно установленная цена стоит времени или денег. Реалистичная оценка — самая большая сложность.
- Недостаток — зависимость от управляющей компании: Вы зависите от оперативного предоставления документов и — если необходимо — от согласия управляющей компании.
Семь шагов к продаже квартиры в собственности
Шаг 1: Реалистично оценить квартиру
Ориентируйтесь на сопоставимые предложения в вашем районе, состояние здания и размер резерва на содержание и ремонт. Хорошо наполненный резервный фонд и ухоженное сообщество собственников — весомые аргументы при продаже, тогда как накопившиеся ремонтные работы снижают цену. Слишком высокая цена отпугивает покупателей, слишком низкая означает прямые финансовые потери.
Шаг 2: Запросить документы WEG в управляющей компании
Заранее запросите у своей управляющей компании декларацию о разделе собственности, актуальные протоколы, расчёты и отчёт об имуществе (см. контрольный список ниже). Получение документов часто занимает больше времени, чем ожидается, поэтому займитесь этим сразу в начале.
Шаг 3: Подготовить информативное описание объекта
Хорошее описание содержит качественные фотографии, планировку и основные данные: жилую площадь, год постройки, этаж, энергетические показатели, размер ежемесячных эксплуатационных расходов и состояние резерва на содержание и ремонт. Не скрывайте недостатки или утверждённые ремонтные работы — по закону вы обязаны их раскрыть.
Шаг 4: Разместить объявление о квартире
Размещайте предложение там, где ищут покупатели: на порталах недвижимости и метапоисковых системах, таких как TraumImmo. Обратите внимание на обязательные сведения из энергетического паспорта, которые уже должны быть указаны в объявлении.
Шаг 5: Провести просмотры
Хорошо подготовьте квартиру и держите документы WEG наготове для серьёзно заинтересованных лиц. Будьте готовы к вопросам об эксплуатационных расходах, резервном фонде, управлении и запланированных мероприятиях — здесь вы выигрываете благодаря прозрачности.
Шаг 6: Проверить покупателя и выяснить вопрос о согласии управляющей компании
До дачи согласия попросите показать подтверждение финансирования от банка. Одновременно проверьте, предусматривает ли ваша декларация о разделе собственности согласие управляющей компании, и своевременно инициируйте егочтобы нотариальная сделка не застопорилась.
Шаг 7: Нотариальная сделка и передача объекта
Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет его и инициирует внесение записи в земельную книгу. При передаче ключей поможет акт приёма-передачи с показаниями счётчиков; кроме того, передайте покупателю полный комплект документов WEG.
Какие документы нужны мне для продажи?
Помимо обычных документов на объект, при продаже квартиры в собственности вам потребуется несколько специфических документов WEG. В большинстве случаев это:
- актуальная выписка из земельной книги
- энергетический сертификат (обязателен согласно Закону об энергетике зданий)
- план помещения и расчёт жилой площади
- декларация о разделе с планом раздела – она определяет индивидуальную и общую собственность, а также правила сообщества
- протоколы собраний собственников за последние три года (обычное ожидание покупателей); о принятых решениях согласно § 24 WEG должен вестись протокол
- финансовый план и последние годовые отчёты, а также отчёт об имуществе согласно § 28 WEG, в котором указывается размер резервов
- размер ежемесячного взноса на содержание дома и резерва на содержание и ремонт (§ 19 абз. 2 WEG)
- подтверждения проведённых модернизаций, а также сведения об утверждённых или предстоящих ремонтных работах и специальных взносах
Взнос на содержание дома и резерв на содержание и ремонт: что действует при смене собственника
Две темы WEG регулярно вызывают вопросы при продаже. Взнос на содержание дома – это ежемесячный авансовый платёж, который каждый собственник вносит на эксплуатационные и административные расходы, а также в резерв. После продажи покупатель в принципе отвечает только за суммы, подлежащие уплате после его внесения в земельную книгу в качестве собственника. За задолженности, возникшие в период вашего владения, как правило, отвечаете вы – поэтому погасите открытые платежи на содержание дома до передачи объекта, чтобы избежать споров.
Резерв на содержание и ремонт (до реформы WEG 2020 года называвшийся «резервом на техническое обслуживание и ремонт») юридически принадлежит сообществу, а не отдельному собственнику. Поэтому накопленная вами доля при продаже не выплачивается вам, а остаётся на счёте WEG. Однако хорошо наполненный резерв повышает стоимость вашей квартиры, и этот аргумент можно эффективно использовать в переговорах о продаже.
FAQ о продаже квартиры Квартира в собственности без маклера
Нужно ли мне получать согласие управляющего на продажу?
Только если ваша декларация о разделе предусматривает такое ограничение отчуждения (§ 12 WEG). В этом случае в согласии может быть отказано только по важной причине, например при очевидно ненадёжной платёжеспособности покупателя. Без необходимого согласия продажа является временно недействительной — поэтому получите его заранее.
Какие документы WEG я должен предоставить покупателю?
Покупатели и их банки, как правило, ожидают декларацию о разделе, устав сообщества собственников, протоколы последних собраний собственников, актуальный финансовый план, годовые отчёты и финансовый отчёт с указанием размера резерва на содержание и ремонт. Своевременно запросите эти документы у управляющей компании.
Получу ли я свою долю резерва на содержание и ремонт?
Нет. Резерв является имуществом сообщества и при смене собственника остаётся на счёте WEG. Он не возвращается вам, но положительно влияет на достижимую покупную цену.
Кто отвечает за непогашенные платежи по содержанию дома после продажи?
За платежи по содержанию дома, срок уплаты которых наступает после регистрации покупателя в поземельной книге, отвечает новый собственник. За накопившуюся до этого задолженность в принципе отвечаете вы. Исключение возможно, если устав сообщества собственников прямо предусматривает солидарную ответственность приобретателя.
Возникает ли при продаже квартиры налог на спекулятивную прибыль?
Как и при продаже дома, налог на спекулятивную прибыль может возникнуть, если вы продаёте квартиру в течение десятилетнего срока и не проживали в ней самостоятельно (§ 23 EStG). Налог на приобретение недвижимости в размере от 3,5 до 6,5 процента в зависимости от федеральной земли обычно несёт покупатель.
Итог: как успешно продать квартиру без комиссии
Продажа квартиры в собственности без маклера в основном проходит так же, как продажа дома, — с одним важным дополнением: вы должны хорошо ориентироваться в документах и правилах сообщества собственников квартир. Тот, кто заранее собирает декларацию о разделе, протоколы, отчёты и финансовый отчёт, корректно рассчитывает платежи по содержанию дома и своевременно выясняет вопрос о возможном согласии управляющего, продаёт уверенно и экономит комиссию. При этом реалистичная цена, полное экспозе и проверенная платёжеспособность покупателей остаются главными рычагами успеха.