Kat mülkünü emlakçı olmadan satan kişi, kolayca birkaç bin avroya ulaşan komisyonu tasarruf eder; ancak bunun karşılığında yalnızca olağan satış sürecine değil, aynı zamanda kat malikleri topluluğunun (WEG) özelliklerine de hâkim olması gerekir. Kat mülkiyeti beyannamesi, kat malikleri toplantısı tutanakları ve bina aidatı burada, müstakil ev satışında bulunmayan bir rol oynar. Dairenizi özel olarak nasıl satacağınızı, hangi belgelere ihtiyaç duyacağınızı ve topluluğun bir parçası olarak özellikle nelere dikkat etmeniz gerektiğini adım adım gösteriyoruz.
Kat mülkü satışında farklı olan nedir?
Müstakil ev satışından farklı olarak, bir kat mülkü sattığınızda tek bir taşınmazı değil, birbirinden ayrılamaz biçimde bağlantılı iki bölümü elden çıkarırsınız: Dairenin kendisi üzerindeki bağımsız mülkiyetiniz ve buna bağlı ortak mülkiyetteki payınız – yani merdiven boşluğu, çatı, cephe ve arsa üzerindeki payınız. Alıcı, satın alma işlemiyle birlikte kat malikleri topluluğuna katılır ve onun hak ve yükümlülüklerini üstlenir.
Bundan, ev satışına kıyasla özel satışı biraz daha zahmetli kılan üç fark ortaya çıkar: Kat mülkiyeti beyannamesi, toplantı tutanakları ve hesap dökümleri gibi ek WEG belgelerine ihtiyacınız vardır; bina yönetimiyle iş birliği yapmanız gerekir ve kat mülkiyeti beyannamesine bağlı olarak satış için yöneticinin onayı dahi gerekebilir. Bunun dışında burada da şu geçerlidir: Emlakçı görevlendirme zorunluluğu yoktur. Zorunlu olan tek husus, satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesidir (§ 311b BGB).
Teşvik, ev satışındakiyle aynıdır: Emlakçı komisyonu genellikle KDV dâhil satış bedelinin yüzde 5 ila 7'si arasındadır ve Aralık 2020'den bu yana kural olarak alıcı ile satıcı arasında eşit şekilde paylaşılır. 300.000 avroluk satış fiyatında bu, özel satışta tasarruf edebileceğiniz birkaç bin avro anlamına gelir.
Özel satışın avantajları ve dezavantajları
Emlakçı olmadan satışın değerli olup olmadığı, kat mülkünde de durumunuza bağlıdır:
- Avantaj – Maliyet tasarrufu: Satış bedeline bağlı olarak birkaç bin ila on bin avro arasında olabilen emlakçı komisyonundaki payınızı tasarruf edersiniz.
- Avantaj – Kontrol: Dairenizi ve topluluğu en iyi siz tanırsınız ve fiyatı, Randevuları ve iletişimi kendiniz yürütürsünüz.
- Avantaj – doğrudan iletişim: Aidat, bakım karşılığı ve yaklaşan yenilemeler hakkındaki soruları hemen ve doğrudan yanıtlayabilirsiniz.
- Dezavantaj – belge yükü: Kat malikleri topluluğuna ilişkin belgeler eksiksiz ve güncel olmalıdır. Bir şey eksikse satış gecikir veya alıcıların kafasında soru işaretleri oluşur.
- Dezavantaj – piyasa bilgisi: Yanlış belirlenmiş bir fiyat zaman veya para kaybettirir. Gerçekçi değerleme en büyük zorluktur.
- Dezavantaj – yönetim şirketine bağımlılık: Belgelerin hızlı şekilde sağlanmasına ve – gerekirse – yönetimin onayına bağlısınızdır.
Satılmış bir kat mülkiyetine sahip daireye giden yedi adım
Adım 1: Daireyi gerçekçi şekilde değerleyin
Bulunduğunuz bölgedeki karşılaştırılabilir teklifleri, binanın durumunu ve bakım karşılığı fonunun miktarını dikkate alın. İyi birikmiş bir fon ve bakımlı bir topluluk gerçek satış argümanlarıdır; buna karşılık yenileme birikimi fiyatı düşürür. Çok yüksek bir teklif fiyatı alıcıları caydırır, çok düşük bir fiyat ise doğrudan para kaybettirir.
Adım 2: Kat malikleri topluluğu belgelerini bina yönetiminden talep edin
Bölüşüm beyannamesini, güncel tutanakları, hesap dökümlerini ve varlık raporunu erkenden yönetiminizden talep edin (aşağıdaki kontrol listesine bakın). Belgelerin temini çoğu zaman düşünüldüğünden uzun sürer – bu nedenle işe hemen başlangıçta koyulun.
Adım 3: Anlamlı bir tanıtım dosyası hazırlayın
İyi bir tanıtım dosyasında kaliteli fotoğraflar, bir kat planı ve en önemli temel bilgiler yer alır: kullanım alanı, inşa yılı, kat, enerji değerleri, aylık aidat tutarı ve bakım karşılığı fonunun durumu. Kusurları veya kararlaştırılmış yenilemeleri gizlemeyin – hukuken bunu yapmakla yükümlüsünüz.
Adım 4: Daireyi ilana koyun
Teklifinizi alıcıların arama yaptığı yerlerde yayınlayın: emlak portallarında ve TraumImmo gibi meta arama motorlarında. İlanın içinde yer alması gereken enerji kimlik belgesindeki zorunlu bilgileri dikkate alın.
Adım 5: Daire gösterimleri gerçekleştirin
Daireyi iyi hazırlayın ve ciddi ilgilenenler için kat malikleri topluluğuna ilişkin belgeleri hazır bulundurun. Aidat, fon, yönetim ve planlanan çalışmalar hakkında sorular bekleyin – burada şeffaflıkla puan kazanırsınız.
Adım 6: Alıcıyı inceleyin ve yönetim onayını netleştirin
Onay vermeden önce bankadan alınmış bir finansman teyidini görmeyi talep edin. Aynı zamanda bölüşüm beyannamenizin yönetim onayı öngörüp öngörmediğini kontrol edin ve bunu zamanında başlatın noter işleminin aksamasını önlemek için.
Adım 7: Noter işlemi ve teslim
Noter satış sözleşmesini hazırlar, onaylar ve tapu kütüğüne tescil işlemini başlatır. Anahtar tesliminde sayaç değerlerini içeren bir teslim tutanağı yardımcı olur; ayrıca WEG’ye ilişkin tüm belgeleri alıcıya teslim edin.
Satış için hangi belgelere ihtiyacım var?
Olağan taşınmaz belgelerinin yanı sıra, kat mülkiyeti dairesi için WEG’ye özgü çeşitli belgelere ihtiyacınız vardır. Çoğu satış için bunlar şunlardır:
- güncel tapu kütüğü örneği
- enerji kimlik belgesi (Bina Enerji Kanunu uyarınca zorunlu)
- kat planı ve kullanım alanı hesaplaması
- Kat mülkiyetine ayırma beyanı ve bölümlendirme planı – bağımsız bölüm ve ortak mülkiyeti ile topluluk düzenini tanımlar
- son üç yıla ait kat malikleri toplantısı tutanakları (alıcıların olağan beklentisi); alınan kararlar hakkında § 24 WEG uyarınca bir tutanak tutulmalıdır
- § 28 WEG uyarınca işletme planı ve son yıllık hesap dökümleri ile rezervlerin durumunu gösteren varlık raporu
- aylık bina aidatının ve koruma rezervinin tutarı (§ 19 Abs. 2 WEG)
- modernizasyonlara ilişkin belgeler ile kararlaştırılmış veya yaklaşan yenilemeler ve özel aidatlara ilişkin bilgiler
Bina aidatı ve koruma rezervi: Malik değişikliğinde geçerli olanlar
Satış sırasında iki WEG konusu düzenli olarak sorulara yol açar. Bina aidatı, her malikin işletme ve yönetim giderleri ile rezerv için ödediği aylık avanstır. Satıştan sonra alıcı, kural olarak ancak tapu kütüğüne malik olarak tescilinden sonra vadesi gelen tutarlardan sorumludur. Malik olduğunuz döneme ait borçlardan genellikle siz sorumlu kalırsınız – uyuşmazlıkları önlemek için teslimden önce ödenmemiş bina aidatlarını kapatın.
Koruma rezervi (2020 WEG reformuna kadar “bakım rezervi” olarak adlandırılırdı) hukuken münferit malike değil, topluluğa aittir. Bu nedenle biriktirdiğiniz pay satış sırasında size ödenmez, WEG hesabında kalır. Ancak iyi doldurulmuş bir rezerv dairenizin değerini artırır ve satış görüşmesinde iyi bir argüman olarak kullanılabilir.
Bir dairenin satışına ilişkin SSSEmlakçı Olmadan Kat Mülkiyetli Daire Satışı
Satış için yöneticinin onayına ihtiyacım var mı?
Yalnızca kat mülkiyeti beyannameniz böyle bir elden çıkarma kısıtlaması öngörüyorsa (§ 12 WEG). Bu durumda onay yalnızca önemli bir nedenle, örneğin alıcının ödeme gücünün açıkça güvensiz olması halinde reddedilebilir. Gerekli onay olmadan satış askıda hükümsüzdür; bu nedenle onayı erkenden alın.
Alıcıya hangi WEG belgelerini sunmam gerekir?
Alıcılar ve bankaları genellikle kat mülkiyeti beyannamesi, topluluk düzeni, son kat malikleri toplantılarının tutanakları, güncel mali plan, yıllık hesap dökümleri ve bakım rezervinin mevcut durumunu gösteren varlık raporunu bekler. Bu belgeleri zamanında bina yönetiminizden talep edin.
Bakım rezervindeki payım bana ödenir mi?
Hayır. Rezerv, topluluğun malvarlığıdır ve malik değişikliğinde WEG hesabında kalır. Size geri ödenmez; ancak elde edilebilecek satış fiyatını olumlu etkiler.
Satıştan sonra ödenmemiş ortak giderlerden kim sorumludur?
Alıcının tapu siciline tescilinden sonra vadesi gelen ortak giderlerden yeni malik sorumludur. O tarihe kadar birikmiş borçlarınızdan kural olarak siz sorumlu olmaya devam edersiniz. Topluluk düzeninin edineni açıkça müteselsilen sorumlu tutması halinde istisna uygulanabilir.
Daire satışında spekülasyon vergisi ödenir mi?
Ev satışında olduğu gibi, on yıllık süre içinde satış yapar ve dairede kendiniz oturmamış olursanız spekülasyon vergisi doğabilir (§ 23 EStG). Buna karşılık, eyalete göre yüzde 3,5 ila 6,5 oranındaki gayrimenkul edinim vergisini genellikle alıcı öder.
Sonuç: Komisyonsuz daire satışı böyle başarılı olur
Kat mülkiyetli bir dairenin emlakçı olmadan satışı, esas olarak ev satışındakiyle aynı süreci izler; ancak önemli bir ek vardır: Kat malikleri topluluğunun belgelerini ve kurallarını eksiksiz şekilde yönetmeniz gerekir. Kat mülkiyeti beyannamesini, tutanakları, hesap dökümlerini ve varlık raporunu erkenden hazırlayan, ortak giderleri düzgün şekilde hesaplayan ve varsa yönetici onayını zamanında netleştiren kişi, güvenle satış yapar ve komisyondan tasarruf eder. Gerçekçi bir fiyat, eksiksiz bir tanıtım dosyası ve doğrulanmış alıcı ödeme gücü de en büyük kaldıraçlar olmaya devam eder.