Той, хто продає квартиру у власності без маклера, заощаджує комісію в розмірі кількох тисяч євро, але натомість має опанувати не лише звичайний процес продажу, а й особливості об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (WEG). Декларація про поділ, протоколи зборів співвласників і внески на утримання будинку відіграють тут роль, якої під час продажу будинку немає. Ми крок за кроком покажемо, як продати квартиру самостійно, які документи вам потрібні та на що як члену спільноти слід особливо звернути увагу.
Що відрізняється під час продажу квартири у власності?
На відміну від продажу односімейного будинку, під час продажу квартири у власності ви відчужуєте не окрему земельну ділянку, а дві нерозривно пов’язані частини: ваше окреме право власності на саму квартиру та відповідну частку співвласності у спільному майні – тобто на сходову клітку, дах, фасад і земельну ділянку. Після придбання покупець одночасно вступає до об’єднання співвласників квартир і перебирає на себе його права та обов’язки.
З цього випливають три відмінності від продажу будинку, які дещо ускладнюють приватний продаж: вам потрібні додаткові документи WEG, як-от декларація про поділ, протоколи зборів і розрахунки, ви маєте співпрацювати з управителем будинку, а залежно від декларації про поділ для продажу може бути навіть потрібна згода управителя. В іншому тут також діє правило: обов’язку залучати маклера немає. Обов’язковим є лише нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (§ 311b Цивільного кодексу Німеччини).
Мотивація така сама, як і під час продажу будинку: комісія маклера зазвичай становить від 5 до 7 відсотків від ціни купівлі з урахуванням податку на додану вартість і з грудня 2020 року, як правило, ділиться порівну між покупцем і продавцем. За ціни продажу 300 000 євро це становить кілька тисяч євро, які ви заощаджуєте під час приватного продажу.
Переваги та недоліки приватного продажу
Чи вигідний продаж без маклера, залежить і у випадку квартири у власності від вашої ситуації:
- Перевага – економія коштів: ви заощаджуєте свою частку комісії маклера, яка залежно від ціни купівлі може становити від кількох тисяч до десятків тисяч євро.
- Перевага – контроль: ви найкраще знаєте свою квартиру та спільноту і контролюєте ціну, Терміни та комунікація самостійно.
- Перевага – прямий зв’язок: Ви одразу й безпосередньо відповідаєте на додаткові запитання щодо щомісячних внесків на утримання будинку, резервного фонду та майбутніх ремонтів.
- Недолік – робота з документами: Документи WEG мають бути повними й актуальними. Якщо чогось бракує, це затримує продаж або викликає невпевненість у покупців.
- Недолік – знання ринку: Неправильно встановлена ціна коштує часу або грошей. Реалістична оцінка є найбільшим викликом.
- Недолік – залежність від управителя: Ви залежите від оперативного надання документів і – за потреби – від згоди управителя.
Сім кроків до продажу квартири у власності
Крок 1: Реалістично оцінити квартиру
Орієнтуйтеся на зіставні пропозиції у вашому районі, стан будівлі та розмір резервного фонду. Добре наповнений резервний фонд і доглянута спільнота власників є вагомими аргументами під час продажу, тоді як відкладені ремонтні роботи знижують ціну. Зависока ціна відлякує покупців, а занизька коштує реальних грошей.
Крок 2: Запросити документи WEG в управителя будинку
Заздалегідь запросіть у свого управителя декларацію про поділ, актуальні протоколи, розрахунки та звіт про майно (див. контрольний список нижче). Отримання документів часто триває довше, ніж очікується, тож подбайте про це одразу на початку.
Крок 3: Підготувати змістовний опис об’єкта
Якісний опис містить хороші фотографії, план квартири та найважливіші дані: житлову площу, рік будівництва, поверх, енергетичні показники, розмір щомісячних внесків на утримання будинку та стан резервного фонду. Не приховуйте недоліки або затверджені ремонтні роботи – ви юридично зобов’язані їх зазначити.
Крок 4: Розмістити оголошення про квартиру
Розміщуйте пропозицію там, де шукають покупці: на порталах нерухомості та метапошукових системах, таких як TraumImmo. Зверніть увагу на обов’язкові дані з енергетичного сертифіката, які вже мають бути зазначені в оголошенні.
Крок 5: Провести огляди
Добре підготуйте квартиру та тримайте документи WEG напоготові для серйозно зацікавлених осіб. Будьте готові до запитань щодо внесків на утримання будинку, резервного фонду, управління та запланованих заходів – тут ви здобудете перевагу завдяки прозорості.
Крок 6: Перевірити покупця та з’ясувати питання згоди управителя
До надання згоди попросіть показати підтвердження фінансування від банку. Водночас перевірте, чи передбачає ваша декларація про поділ згоду управителя, і своєчасно ініціюйте цю процедуру щоб нотаріальна зустріч не затягувалася.
Крок 7: Нотаріальна зустріч і передача
Нотаріус складає договір купівлі-продажу, посвідчує його та ініціює внесення запису до земельної книги. Під час передачі ключів допоможе акт приймання-передачі з показниками лічильників; крім того, передайте покупцеві повний комплект документів WEG.
Які документи потрібні для продажу?
Окрім звичайних документів на об’єкт, для квартири у спільній власності вам знадобиться кілька специфічних документів WEG. Для більшості продажів це:
- актуальний витяг із земельної книги
- енергетичний сертифікат (обов’язковий відповідно до Закону про енергоефективність будівель)
- план приміщень і розрахунок житлової площі
- декларація про поділ із планом розподілу – вона визначає індивідуальну та спільну власність, а також правила спільноти
- протоколи зборів співвласників за останні три роки (звичайна вимога покупців); відповідно до § 24 WEG щодо прийнятих рішень має вестися протокол
- фінансовий план і останні річні розрахунки, а також звіт про активи відповідно до § 28 WEG, у якому зазначається стан резервів
- розмір щомісячного внеску на утримання будинку та резерву на утримання (§ 19 абз. 2 WEG)
- підтвердження проведених модернізацій, а також інформація про затверджені або майбутні ремонти та спеціальні внески
Внесок на утримання будинку та резерв на утримання: що діє під час зміни власника
Дві теми WEG регулярно викликають запитання під час продажу. Внесок на утримання будинку – це щомісячний авансовий платіж, який кожен власник сплачує на експлуатаційні й адміністративні витрати, а також до резерву. Після продажу покупець, як правило, відповідає лише за суми, строк сплати яких настає після його реєстрації як власника в земельній книзі. За заборгованість за період, коли ви були власником, зазвичай відповідаєте ви – тому погасіть несплачені внески на утримання будинку до передачі, щоб уникнути спорів.
Резерв на утримання (до реформи WEG 2020 року він називався «резервом на технічне обслуговування») юридично належить спільноті, а не окремому власнику. Тому накопичена вами частка під час продажу не виплачується вам, а залишається на рахунку WEG. Однак добре наповнений резерв підвищує вартість вашої квартири, і про це можна вдало згадати під час переговорів про продаж.
FAQ про продаж Квартира у власності без маклера
Чи потрібна мені згода управителя для продажу?
Лише якщо ваша декларація про поділ передбачає таке обмеження відчуження (§ 12 WEG). У такому разі у згоді можна відмовити лише з важливої причини, наприклад через очевидно ненадійну платоспроможність покупця. Без необхідної згоди продаж є тимчасово недійсним — тому отримайте її завчасно.
Які документи WEG я маю надати покупцеві?
Покупці та їхні банки зазвичай очікують декларацію про поділ, правила спільноти, протоколи останніх зборів власників, актуальний фінансовий план, річні звіти та звіт про майно із зазначенням стану резерву на утримання. Своєчасно запросіть ці документи у вашої керуючої компанії.
Чи виплатять мені мою частку резерву на утримання?
Ні. Резерв є майном спільноти й у разі зміни власника залишається на рахунку WEG. Він не повертається вам, але позитивно впливає на досяжну ціну продажу.
Хто відповідає за несплачені внески на утримання будинку після продажу?
За внески на утримання будинку, строк сплати яких настає лише після внесення покупця до поземельної книги, відповідає новий власник. За ваші заборгованості, накопичені до цього моменту, загалом відповідаєте ви. Виняток може застосовуватися, якщо правила спільноти прямо передбачають солідарну відповідальність набувача.
Чи стягується спекулятивний податок під час продажу квартири?
Як і під час продажу будинку, спекулятивний податок може стягуватися, якщо ви продаєте квартиру протягом десятирічного строку й не проживали в ній самі (§ 23 EStG). Натомість податок на придбання нерухомості, який залежно від федеральної землі становить від 3,5 до 6,5 відсотка, зазвичай сплачує покупець.
Висновок: як успішно продати квартиру без комісії
Продаж квартири у власності без маклера загалом відбувається так само, як і продаж будинку, — з одним важливим доповненням: ви маєте добре контролювати документи та правила спільноти власників квартир. Той, хто завчасно збирає декларацію про поділ, протоколи, звіти та звіт про майно, належним чином розраховує внески на утримання будинку й своєчасно з’ясовує питання можливої згоди управителя, продає впевнено та заощаджує комісію. Реалістична ціна, повний опис об’єкта й перевірена платоспроможність покупця залишаються при цьому найважливішими чинниками.