سواء عند شراء عقار أو تمويله أو في حالة الإرث، ستحتاج إلى مستخرج حديث من السجل العقاري في العديد من الحالات. وعلى خلاف ما يُعتقد غالبًا، لا يحصل عليه أي شخص بسهولة: فالجهة المختصة هي مكتب السجل العقاري، والرسوم محددة قانونًا على مستوى ألمانيا، ومن لم يكن مسجلًا بصفته مالكًا بنفسه يجب عليه إثبات وجود مصلحة مشروعة. نوضح لكم خطوة بخطوة أين وكيف تطلبون المستخرج، وما تكلفته، وما الإثباتات التي ينبغي تجهيزها.
ما هو مستخرج السجل العقاري – وما الأنواع المتاحة؟
مستخرج السجل العقاري هو نسخة من صحيفة السجل العقاري المتعلقة بعقار معين. وهو يوثق، من بين أمور أخرى، ملكية العقار وحقوق الغير والرهون العقارية أو الرهون المسجلة. ولطريقة الحصول على المستخرج، فإن الشكل الذي تحتاجونه له أهمية خاصة:
- مستخرج غير مصدق (بسيط): نسخة عادية أو نسخة مطبوعة من الوضع الحالي للسجل العقاري. وعادةً ما يكون هذا النوع كافيًا للاطلاع الشخصي أو للحصول على نظرة أولية.
- نسخة رسمية (مصدقة): تحمل ملاحظة تصديق وتكون ملزمة في المعاملات القانونية. وتطلب البنوك وكتاب العدل والمحاكم عادةً هذا الشكل، وغالبًا نسخة حديثة قدر الإمكان لا يتجاوز عمرها ثلاثة إلى ستة أشهر.
تُعد محتويات السجل العقاري بالتحديد موضوعًا مستقلًا. أما هنا، فالأمر يتعلق فقط بكيفية الحصول على المستخرج.
من يحق له طلب مستخرج السجل العقاري؟
السجل العقاري ليس سجلًا عامًا يحق لأي شخص الاطلاع عليه كيفما شاء. ووفقًا لـ § 12 GBO، لا يُسمح بالاطلاع عليه إلا لمن يثبت مصلحة مشروعة. وتكون هذه المصلحة قائمة عندما يكون لديكم سبب موضوعي يمكن فهمه وتتبعه – أما مجرد الفضول أو مصلحة أحد الجيران فلا تكفي صراحةً.
يمكن للأشخاص التاليين الاطلاع دون تقديم إثبات خاص:
- المالكون: يكتفون بإثبات هويتهم بواسطة بطاقة الهوية الشخصية.
- كتاب العدل والمحاكم والسلطات: يتمتعون بامتياز بحكم وظائفهم.
أما الأشخاص التاليون، فعليهم، على سبيل المثال، إثبات مصلحتهم المشروعة بشكل منفصل:
- المهتمون بالشراء: عادةً من خلال توكيل خطي أو موافقة المالك، وغالبًا أيضًا من خلال مسودة محددة لعقد البيع.
- الدائنون: مثلًا بواسطة سند تنفيذي أو إثبات للدين المستحق "المطالبة.
- الورثة: من خلال شهادة إرث أو وصية مرفقة بمحضر فتحها.
- الوسيط: من خلال توكيل من المالك.
وبالمناسبة، فإن مجرد وجود علاقة إيجارية لا ينشئ حقًا في الاطلاع.
طلب مستخرج السجل العقاري: خطوة بخطوة
الخطوة 1: تحديد مكتب السجل العقاري المختص
تُدار السجلات العقارية من قبل المحاكم المحلية (§ 1 GBO). ويكون المكتب المختص هو مكتب السجل العقاري التابع للمحكمة المحلية التي تقع العقار ضمن دائرتها – وليس في محل إقامتك. ويُستثنى من ذلك بادن-فورتمبيرغ، حيث توجد صلاحية مركزية منظمة على مستوى الولاية؛ وهناك يُقدَّم الطلب عبر بوابة العدل التابعة للولاية.
الخطوة 2: تحديد العقار بشكل واضح
لكي يتمكن المكتب من العثور على صحيفة السجل العقاري الصحيحة، قدّم بيانات دقيقة قدر الإمكان: اسم المالك المسجل، والعنوان الكامل، وإذا كانت معروفة، رقم صحيفة السجل العقاري، والمنطقة المساحية، ورقم الحوض ورقم قطعة الأرض.
الخطوة 3: إثبات المصلحة المشروعة
أرفق بطلبك المستندات المناسبة (انظر أعلاه) أو اذكر باختصار وبموضوعية سبب حاجتك إلى الاطلاع. وبالنسبة إلى المالك، تكفي نسخة من وثيقة الهوية.
الخطوة 4: تقديم الطلب واختيار الصيغة
قدّم الطلب شخصيًا أو كتابيًا أو – حيثما أمكن – عبر الإنترنت. واذكر ما إذا كنت ترغب في نسخة غير مصدَّقة أو نسخة رسمية (مصدَّقة).
الخطوة 5: دفع الرسوم واستلام المستخرج
بعد دفع الرسوم، ستحصل على المستخرج. ولأسباب تتعلق بحماية البيانات، ترسله المكاتب عادةً بالبريد.
أين أحصل على مستخرج السجل العقاري؟ نظرة عامة على الطرق
- شخصيًا لدى مكتب السجل العقاري: الاطلاع فقط في الموقع مجاني؛ أما النسخة المطبوعة لأخذها معك فتكون بمقابل.
- كتابيًا عبر البريد أو الفاكس: يكفي طلب غير رسمي يتضمن بيانات العقار وإثبات المصلحة المشروعة.
- عبر الإنترنت: يمكن تقديم الطلب في عدة ولايات اتحادية عبر نموذج إلكتروني أو بوابة للعدل.
- عن طريق كاتب العدل: عملي إذا كان لديك موعد لدى كاتب العدل على أي حال – إذ يمكن لكاتب العدل استدعاء المستخرج مباشرةً.
- عبر خدمات تجارية عبر الإنترنت: يوفر مقدمو الخدمات الخاصون المستخرج مقابل زيادة كبيرة على الرسوم.
احذر من البوابات الخاصة: فهي تعلن بشكل بارز، لكنها تطلب أضعاف الرسوم الرسمية. وبالنسبة إلى النسخة الرسمية، فإنغالبًا ما يكون ذلك أرخص بكثير عند مكتب السجل العقاري بنفسك.
كم تبلغ تكلفة مستخرج السجل العقاري؟
تُحدَّد الرسوم على مستوى ألمانيا في جدول التكاليف بقانون تكاليف المحاكم وكتاب العدل (المرفق 1 من GNotKG):
- نسخة غير مصدَّقة: 10 يورو (رقم 17000 من GNotKG).
- نسخة رسمية (مصدَّقة): 20 يورو (رقم 17001 من GNotKG).
- الاطلاع الشخصي في الموقع: مجانًا.
ولا تُفرض إلى جانب ذلك أي رسوم إضافية على المستندات. في المقابل، غالبًا ما تتقاضى الخدمات التجارية عبر الإنترنت 25 إلى 30 يورو إضافية أو أكثر – مقابل الوثيقة الرسمية نفسها.
المزايا والعيوب: مباشرةً لدى المكتب أم عبر مقدم خدمة؟
- ميزة المكتب – التكاليف: تدفع فقط الرسم القانوني البالغ 10 أو 20 يورو.
- ميزة المكتب – الأمان القانوني: تصدر النسخة الرسمية مباشرةً عن الجهة المختصة.
- عيب المكتب – الجهد: يتعين عليك تحديد المحكمة المختصة بنفسك وإثبات المصلحة المشروعة.
- ميزة مقدم الخدمة – الراحة: تقديم الطلب خلال دقائق قليلة، من دون البحث عن المحكمة.
- عيب مقدم الخدمة – التكاليف: أغلى بكثير من الطريق المباشر.
- عيب مقدم الخدمة – الحدود: لا يستطيع مقدم الخدمة أيضًا توفير المستخرج لك إلا إذا وُجدت مصلحة مشروعة.
الأسئلة الشائعة حول طلب مستخرج السجل العقاري
هل يمكنني طلب مستخرج السجل العقاري عبر الإنترنت؟
نعم، جزئيًا. توفر عدة ولايات اتحادية نماذج عبر الإنترنت أو بوابات قضائية، مثل بادن-فورتمبيرغ التي توفر وصولًا رقميًا مركزيًا. أما الاستعلام الإلكتروني المؤتمت بالكامل، فهو متاح بخلاف ذلك خصوصًا لكتاب العدل والسلطات والمحاكم. وتتيح البوابات الخاصة الطلب عبر الإنترنت، لكنها أغلى بكثير.
كم يستغرق وصول المستخرج؟
عند تقديم طلب كتابي، ينبغي عادةً احتساب عدة أيام عمل إلى نحو أسبوعين، بحسب ضغط العمل لدى مكتب السجل العقاري. أما الحضور شخصيًا في الموقع، فغالبًا ما يتيح الحصول عليه فورًا.
هل أحصل على مستخرج سجل عقاري لعقار مملوك للغير؟
فقط إذا أثبتَّ وجود مصلحة مشروعة – مثل أن تكون مهتمًا بالشراء مع توكيل من المالك، أو دائنًا يحمل سندًا تنفيذيًا. ومن دون سبب كهذا لن يُسمح لك بالاطلاع.
ما مدى حداثة المستخرج المطلوبة بالنسبة للبنك؟
تطلب البنوك عادةً مستخرجًا رسميًا حديثًا لتمويل العقار. ومن المعتاد ألا يزيد عمره على ثلاثة إلى ستة أشهر. وعند الشك، اسأل لدى وفقًا لبنكك.
ما الفرق بين الاطلاع على السجل العقاري ومستخرج السجل العقاري؟
الاطلاع هو مشاهدة السجل العقاري في الموقع وهو مجاني. أما المستخرج فهو نسخة خطية لأخذها معك – كنسخة غير مصدقة أو مطبوعة رسمية – وتُفرض عليه رسوم.
الخلاصة: أسرع طريقة للحصول على مستخرج السجل العقاري
تحصل على مستخرج السجل العقاري الأرخص والأكثر أمانًا مباشرةً من مكتب السجل العقاري التابع للمحكمة المحلية التي تقع العقارات ضمن نطاقها. بصفتك مالكًا، يكفي تقديم بطاقة هويتك؛ أما الآخرون فعليهم إثبات وجود مصلحة مشروعة. توقّع دفع 10 يورو للنسخة العادية و20 يورو للنسخة الرسمية. تتولى الخدمات التجارية البحث نيابةً عنك، لكنها تكلف أكثر بشكل ملحوظ – ولا يمكنها هي أيضًا أن تحل محل إثبات المصلحة المشروعة.