Під час купівлі нерухомості, фінансування або прийняття спадщини – актуальний витяг із поземельної книги потрібен у багатьох випадках. Однак, всупереч поширеній думці, отримати його не кожен може без зайвих формальностей: відповідальним є орган поземельної книги, збори встановлені законом на всій території Німеччини, а той, хто не зазначений у реєстрі як власник, має довести законний інтерес. Ми крок за кроком покажемо, де і як запитати витяг, скільки це коштує та які підтвердження слід підготувати.
Що таке витяг із поземельної книги – і які існують варіанти?
Витяг із поземельної книги – це копія аркуша поземельної книги, що стосується певного об’єкта нерухомості. Він, зокрема, документує відносини власності, права третіх осіб і зареєстровані земельні борги або іпотеки. Для способу отримання вирішальне значення має насамперед те, у якій формі вам потрібен витяг:
- Незасвідчений (простий) витяг: звичайна копія або роздруківка актуального стану поземельної книги. Для власної інформації чи першого огляду цього варіанта, як правило, достатньо.
- Офіційна (засвідчена) роздруківка: містить відмітку про засвідчення та є обов’язковою в юридичному обігу. Банки, нотаріуси й суди зазвичай вимагають саме цю форму – і часто якомога актуальнішу роздруківку, якій не більше трьох–шести місяців.
Які саме відомості містяться в поземельній книзі, – окрема тема. Тут ідеться лише про те, як отримати витяг.
Хто може замовити витяг із поземельної книги?
Поземельна книга не є публічним реєстром, до якого кожен може вільно заглядати. Відповідно до § 12 GBO, ознайомлення дозволене лише тому, хто обґрунтує законний інтерес. Такий інтерес існує, якщо у вас є об’єктивна причина, яку можна зрозуміло обґрунтувати, – сама лише цікавість або інтерес сусіда прямо не є достатніми.
Без спеціального підтвердження ознайомитися можуть:
- Власники: їм достатньо пред’явити посвідчення особи.
- Нотаріуси, суди та органи влади: вони мають відповідні повноваження в силу своєї посади.
Натомість окремо довести свій законний інтерес, наприклад, повинні:
- Потенційні покупці: зазвичай за допомогою письмової довіреності або згоди власника, часто також на підставі конкретного проєкту договору купівлі-продажу.
- Кредитори: наприклад, за допомогою виконавчого документа або підтвердження непогашеної Вимога.
- Спадкоємці: через свідоцтво про право на спадщину або заповіт із протоколом відкриття.
- Маклери: на підставі довіреності власника.
До речі, самі лише орендні відносини ще не створюють права на ознайомлення.
Подати заявку на витяг із поземельної книги: крок за кроком
Крок 1: Визначити компетентний орган поземельної книги
Поземельні книги ведуться дільничними судами (§ 1 GBO). Компетентним є орган поземельної книги при дільничному суді, у окрузі якого розташована нерухомість, — не за місцем вашого проживання. Винятком є Баден-Вюртемберг із централізованою компетенцією на рівні федеральної землі; там заявка подається через юридичний портал землі.
Крок 2: Однозначно описати нерухомість
Щоб орган знайшов правильний аркуш поземельної книги, надайте якомога точніші дані: ім’я зареєстрованого власника, повну адресу та — якщо відомі — номер аркуша поземельної книги, кадастровий округ, а також номер кадастрового масиву й земельної ділянки.
Крок 3: Обґрунтувати законний інтерес
Додайте до заявки відповідні підтвердження (див. вище) або коротко й по суті поясніть, чому вам потрібен доступ. Власнику достатньо копії документа, що посвідчує особу.
Крок 4: Подати заявку та вибрати варіант
Подайте заявку особисто, письмово або — де це можливо — онлайн. Зазначте, чи бажаєте отримати незасвідчену або офіційну (засвідчену) роздруківку.
Крок 5: Сплатити збір і отримати витяг
Після сплати збору ви отримаєте витяг. З міркувань захисту даних органи зазвичай надсилають його поштою.
Де отримати витяг із поземельної книги? Огляд способів
- Особисто в органі поземельної книги: Саме ознайомлення на місці є безкоштовним; роздруківка для отримання коштує грошей.
- Письмово поштою або факсом: Достатньо неформальної заявки з даними про об’єкт і підтвердженням законного інтересу.
- Онлайн: У кількох федеральних землях заявку можна подати через онлайн-форму або юридичний портал.
- Через нотаріуса: практично, якщо нотаріальна зустріч і так запланована, — нотаріус може безпосередньо отримати витяг.
- Через комерційні онлайн-сервіси: Приватні постачальники отримують витяг за значну додаткову плату.
Обережно з приватними порталами: вони активно рекламуються, але вимагають у декілька разів більшу суму, ніж офіційний збір. Для офіційної роздруківки потрібні У відділі земельної книги самостійно майже завжди дешевше.
Скільки коштує витяг із земельної книги?
Збори по всій країні встановлені в переліку витрат Закону про судові та нотаріальні витрати (Додаток 1 GNotKG):
- Незасвідчена роздруківка: 10 євро (№ 17000 GNotKG).
- Офіційна (засвідчена) роздруківка: 20 євро (№ 17001 GNotKG).
- Особистий перегляд на місці: безкоштовно.
Додаткова плата за документи при цьому не стягується. Натомість комерційні онлайн-сервіси часто беруть 25–30 євро і більше – за той самий офіційний документ.
Переваги та недоліки: безпосередньо у відділі чи через постачальника послуг?
- Перевага відділу – витрати: ви сплачуєте лише встановлений законом збір у розмірі 10 або 20 євро.
- Перевага відділу – правова визначеність: офіційна роздруківка надходить безпосередньо від компетентного органу.
- Недолік відділу – витрати часу: ви маєте самостійно визначити компетентний суд і підтвердити законний інтерес.
- Перевага постачальника послуг – зручність: заявка за кілька хвилин, без пошуку суду.
- Недолік постачальника послуг – витрати: значно дорожче, ніж безпосереднє звернення.
- Недолік постачальника послуг – обмеження: навіть постачальник послуг може отримати для вас витяг лише за наявності законного інтересу.
FAQ щодо замовлення витягу із земельної книги
Чи можу я замовити витяг із земельної книги онлайн?
Частково так. Кілька федеральних земель пропонують онлайн-форми або судові портали, зокрема Баден-Вюртемберг – централізований цифровий доступ. Повністю автоматизований онлайн-доступ в інших випадках переважно відкритий нотаріусам, органам влади та судам. Приватні портали дають змогу замовити документ онлайн, але коштують значно дорожче.
Скільки часу потрібно, щоб отримати витяг?
У разі письмової заяви зазвичай потрібно розраховувати на кілька робочих днів або приблизно до двох тижнів – залежно від завантаженості відділу земельної книги. Особисто на місці це часто відбувається одразу.
Чи можу я отримати витяг із земельної книги на чужу нерухомість?
Лише якщо ви підтвердите законний інтерес – наприклад, як потенційний покупець із довіреністю власника або як кредитор із виконавчим документом. Без такої підстави доступ не надається.
Наскільки актуальним має бути витяг для банку?
Для фінансування банки зазвичай вимагають актуальний офіційний витяг. Зазвичай він має бути не старшим за три-шість місяців. У разі сумнівів запитайте уВашого банку.
Чим відрізняються ознайомлення із земельною книгою та витяг із земельної книги?
Ознайомлення — це перегляд земельної книги на місці, і воно є безкоштовним. Витяг — це письмова копія, яку можна взяти із собою, — у формі незасвідченої або офіційної роздруківки, за яку стягується плата.
Висновок: найшвидший спосіб отримати витяг із земельної книги
Найдешевший і найбезпечніший витяг із земельної книги ви отримаєте безпосередньо в земельній книзі суду першої інстанції, у окрузі якого розташована нерухомість. Власнику достатньо пред’явити посвідчення особи; усі інші повинні обґрунтувати законний інтерес. Розраховуйте на 10 євро за просту та 20 євро за офіційну роздруківку. Комерційні служби позбавляють вас необхідності самостійно проводити пошук, але коштують помітно дорожче — навіть вони не можуть замінити законний інтерес.