Che si tratti dell'acquisto di un immobile, di un finanziamento o di una successione, in molte situazioni è necessario disporre di un estratto aggiornato del libro fondiario. Contrariamente a quanto spesso si pensa, però, non chiunque può ottenerlo senza difficoltà: è competente l'ufficio del libro fondiario, le spese sono stabilite per legge a livello nazionale e chi non è registrato personalmente come proprietario deve dimostrare un interesse legittimo. Vi mostriamo passo dopo passo dove e come richiedere l'estratto, quanto costa e quali documenti probatori dovreste tenere a disposizione.
Che cos'è un estratto del libro fondiario e quali varianti esistono?
Un estratto del libro fondiario è una copia della pagina del libro fondiario relativa a un determinato immobile. Documenta, tra l'altro, i rapporti di proprietà, i diritti di terzi e gli oneri fondiari o le ipoteche iscritte. Per la modalità di richiesta è determinante soprattutto la forma in cui vi serve l'estratto:
- Estratto non autenticato (semplice): una semplice copia o una stampa dello stato attuale del libro fondiario. Di norma questa variante è sufficiente per le proprie informazioni o per una prima panoramica.
- Stampa ufficiale (autenticata): reca una nota di autenticazione ed è vincolante nei rapporti giuridici. Banche, notai e tribunali richiedono generalmente questa forma, e spesso una stampa il più possibile aggiornata, non più vecchia di tre-sei mesi.
Quali contenuti siano riportati esattamente nel libro fondiario è un tema a sé. Qui si tratta esclusivamente di come ottenere l'estratto.
Chi può richiedere un estratto del libro fondiario?
Il libro fondiario non è un registro pubblico che chiunque possa consultare a piacimento. Ai sensi del § 12 GBO, la consultazione è consentita soltanto a chi dimostri un interesse legittimo. Questo sussiste quando avete un motivo concreto e comprensibile: la semplice curiosità o l'interesse di un vicino non sono espressamente sufficienti.
Possono ottenere la consultazione senza una prova particolare:
- Proprietari: devono soltanto identificarsi con la carta d'identità.
- Notai, tribunali e autorità: godono di questo privilegio in virtù del loro ufficio.
Devono invece dimostrare separatamente il proprio interesse legittimo, ad esempio:
- Potenziali acquirenti: generalmente tramite una procura scritta o il consenso del proprietario, spesso anche mediante una bozza concreta di contratto di compravendita.
- Creditori: ad esempio con un titolo esecutivo o una prova dei debiti insolutiRichiesta.
- Eredi: tramite un certificato di eredità o un testamento con verbale di apertura.
- Mediatori: tramite una procura del proprietario.
Un semplice rapporto di locazione, peraltro, non conferisce ancora alcun diritto di consultazione.
Richiedere un estratto del registro fondiario: passo dopo passo
Passo 1: individuare l'ufficio del registro fondiario competente
I registri fondiari sono tenuti dai tribunali locali (§ 1 GBO). È competente l'ufficio del registro fondiario presso il tribunale locale nel cui distretto si trova l'immobile, non quello del vostro luogo di residenza. Fa eccezione il Baden-Württemberg, dove la competenza è organizzata centralmente a livello regionale; lì la richiesta si presenta tramite il portale della giustizia del Land.
Passo 2: indicare l'immobile in modo univoco
Affinché l'ufficio trovi il foglio corretto del registro fondiario, fornite indicazioni il più possibile precise: il nome del proprietario registrato, l'indirizzo completo e, se noto, il numero del foglio del registro fondiario, il territorio catastale nonché il numero del foglio e della particella.
Passo 3: dimostrare l'interesse legittimo
Allegate alla richiesta i documenti giustificativi appropriati (vedi sopra) oppure spiegate brevemente e in modo chiaro perché necessitate della consultazione. In qualità di proprietario è sufficiente una copia del documento d'identità.
Passo 4: presentare la richiesta e scegliere la variante
Presentate la richiesta personalmente, per iscritto oppure, ove possibile, online. Indicate se desiderate una copia non autenticata oppure ufficiale (autenticata).
Passo 5: pagare la tassa e ricevere l'estratto
Dopo il pagamento della tassa riceverete l'estratto. Per motivi di protezione dei dati, gli uffici lo inviano generalmente per posta.
Dove posso ottenere l'estratto del registro fondiario? Una panoramica delle modalità
- Personalmente presso l'ufficio del registro fondiario: la semplice consultazione in loco è gratuita; una copia da portare con sé è a pagamento.
- Per iscritto, per posta o fax: è sufficiente una richiesta informale con i dati dell'immobile e la prova dell'interesse legittimo.
- Online: in diversi Länder è possibile presentare la richiesta tramite un modulo online o un portale della giustizia.
- Tramite un notaio: pratico se è già previsto un appuntamento notarile; il notaio può richiedere direttamente l'estratto.
- Tramite servizi online commerciali: i fornitori privati procurano l'estratto applicando un sovrapprezzo significativo.
Attenzione ai portali privati: fanno pubblicità in modo evidente, ma chiedono un multiplo della tassa ufficiale. Per la copia ufficiale sono Presso l’ufficio del catasto è quasi sempre più conveniente.
Quanto costa un estratto del registro fondiario?
Le tariffe sono stabilite a livello nazionale nel tariffario della legge sulle spese giudiziarie e notarili (Allegato 1 GNotKG):
- Stampa non autenticata: 10 euro (n. 17000 GNotKG).
- Stampa ufficiale (autenticata): 20 euro (n. 17001 GNotKG).
- Consultazione personale in loco: gratuita.
Non si applica inoltre alcun costo documentale aggiuntivo. I servizi commerciali online richiedono invece spesso 25-30 euro o più in aggiunta, per lo stesso documento ufficiale.
Vantaggi e svantaggi: direttamente presso l’ufficio o tramite un fornitore di servizi?
- Vantaggio ufficio – Costi: pagate solo la tariffa prevista dalla legge, pari a 10 o 20 euro.
- Vantaggio ufficio – Certezza giuridica: la stampa ufficiale proviene direttamente dall’ufficio competente.
- Svantaggio ufficio – Impegno: dovete individuare autonomamente il tribunale competente e dimostrare l’interesse legittimo.
- Vantaggio fornitore di servizi – Comodità: domanda in pochi minuti, senza dover cercare il tribunale.
- Svantaggio fornitore di servizi – Costi: notevolmente più costoso rispetto alla procedura diretta.
- Svantaggio fornitore di servizi – Limiti: anche un fornitore di servizi può procuravi l’estratto solo se sussiste un interesse legittimo.
FAQ sulla richiesta di un estratto del registro fondiario
Posso richiedere online un estratto del registro fondiario?
In parte sì. Diversi Länder offrono moduli online o portali della giustizia; il Baden-Württemberg, ad esempio, offre un accesso digitale centralizzato. Un accesso online completamente automatizzato è altrimenti disponibile soprattutto per notai, autorità e tribunali. I portali privati consentono una richiesta online, ma sono decisamente più costosi.
Quanto tempo occorre per ricevere l’estratto?
Per una richiesta scritta dovete generalmente considerare da alcuni giorni lavorativi a circa due settimane, a seconda del carico di lavoro dell’ufficio del registro fondiario. Di persona, sul posto, spesso è possibile ottenerlo immediatamente.
Posso ottenere un estratto del registro fondiario relativo a un immobile di terzi?
Solo se dimostrate un interesse legittimo, ad esempio come potenziale acquirente munito di delega del proprietario o come creditore munito di titolo. Senza tale motivo non vi sarà consentito consultarlo.
Quanto deve essere recente l’estratto per la banca?
Per il finanziamento, le banche richiedono generalmente un estratto ufficiale aggiornato. Di norma non dovrebbe essere più vecchio di tre-sei mesi. In caso di dubbio, chiedete presso Secondo la vostra banca.
In cosa si distinguono la consultazione del registro fondiario e l’estratto del registro fondiario?
La consultazione consiste nel visionare il registro fondiario sul posto ed è gratuita. L’estratto è una copia scritta da portare con sé – sotto forma di stampa non autenticata o ufficiale – e comporta il pagamento di una tariffa.
Conclusione: il modo più rapido per ottenere l’estratto del registro fondiario
L’estratto del registro fondiario più economico e sicuro si ottiene direttamente presso l’ufficio del registro fondiario del tribunale locale competente per il distretto in cui si trova l’immobile. In qualità di proprietario è sufficiente esibire un documento d’identità; tutti gli altri devono dimostrare un interesse legittimo. Prevedete 10 euro per la stampa semplice e 20 euro per quella ufficiale. I servizi commerciali si occupano della ricerca al posto vostro, ma costano sensibilmente di più – neanche loro possono sostituire la dimostrazione di un interesse legittimo.