Wer in Hamburg eine Immobilie kauft, zahlt seit dem 1. Januar 2023 eine Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent – zuvor waren es 4,5 Prozent. Bei den hohen Hamburger Kaufpreisen macht dieser eine Prozentpunkt schnell mehrere Tausend Euro aus. Wir erklären Ihnen, wie hoch die Steuer heute genau ist, wie Sie sie berechnen und an welchen Stellen Sie legal sparen können.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hamburg 2026?
Der Grunderwerbsteuersatz in Hamburg beträgt 5,5 Prozent der Gegenleistung – in aller Regel also des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises. Dieser Satz gilt unverändert seit dem 1. Januar 2023 und liegt damit im deutschen Mittelfeld.
Bis Ende 2022 lag der Satz in Hamburg bei 4,5 Prozent. Zum Jahreswechsel 2022/2023 hob die Stadt ihn um einen Prozentpunkt auf 5,5 Prozent an. Maßgeblich ist dabei nicht allein das Datum der Vertragsunterschrift, sondern der Zeitpunkt des steuerpflichtigen Erwerbsvorgangs – wer 2026 kauft, zahlt in jedem Fall 5,5 Prozent.
Warum darf Hamburg einen eigenen Steuersatz festlegen?
Die Grunderwerbsteuer ist bundesgesetzlich im Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Dort nennt § 11 GrEStG einen Regelsatz von 3,5 Prozent. Dieser gilt aber nur, solange ein Bundesland nichts anderes bestimmt.
Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder ihren Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen (Artikel 105 Absatz 2a Satz 2 Grundgesetz). Von diesem Recht hat Hamburg – wie fast alle Länder – Gebrauch gemacht. Die Einnahmen fließen vollständig in den Landeshaushalt; der Senat begründete die Anhebung 2023 unter anderem mit der Finanzierung von Klimaschutz- und Stadtentwicklungsprojekten und rechnete mit Mehreinnahmen von rund 130 Millionen Euro pro Jahr.
Zum Vergleich: Bayern liegt mit 3,5 Prozent am unteren Ende, während Länder wie Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg mit 6,5 Prozent den bundesweiten Höchstsatz verlangen. Hamburgs 5,5 Prozent liegen also weder am oberen noch am unteren Ende der Skala.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer in Hamburg
Die Formel ist denkbar einfach:
Kaufpreis × 5,5 % = Grunderwerbsteuer
Ein Rechenbeispiel für typische Hamburger Preisniveaus – der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag Mitte 2026 je nach Datenquelle bei rund 6.000 bis 6.900 Euro:
- 300.000 Euro Kaufpreis → 16.500 Euro Grunderwerbsteuer
- 500.000 Euro Kaufpreis → 27.500 Euro Grunderwerbsteuer
- 650.000 Euro Kaufpreis → 35.750 Euro Grunderwerbsteuer
- 800.000 Euro Kaufpreis → 44.000 Euro Grunderwerbsteuer
Der eine Prozentpunkt der Erhöhung macht sich deutlich bemerkbar: Bei einem Kaufpreis von 650.000 Euro zahlen Käufer heute 35.750 statt der früheren 29.250 Euro – ein Unterschied von 6.500 Euro allein durch die Anhebung von 4,5 auf 5,5 Prozent.
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von mehreren Kaufnebenkosten. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent sowie – falls eingeschaltet – eine Maklerprovision. In Summe sollten Sie in Hamburg mit Kaufnebenkosten von etwa 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann?
Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam als Gesamtschuldner. In nahezu allen Kaufverträgen wird jedoch vereinbart, dass der Käufer sie allein trägt – so ist es auch in Hamburg üblich.
Der Ablauf sieht in der Praxis so aus:
- Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet den Vorgang dem Finanzamt.
- Das Finanzamt für Verkehrssteuern und Grundbesitz – in Hamburg zentral zuständig – setzt die Steuer per Bescheid fest.
- Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
- Nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Diese Bescheinigung ist entscheidend: Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer ein. Erst mit der Grundbucheintragung ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Von der Beurkundung bis zum Steuerbescheid vergehen erfahrungsgemäß einige Wochen.
Welche Erwerbe sind von der Steuer befreit?
Nicht jeder Grundstückserwerb löst Grunderwerbsteuer aus. § 3 GrEStG nennt mehrere Ausnahmen, darunter:
- Erwerbe, deren Wert 2.500 Euro nicht übersteigt (Freigrenze)
- der Kauf durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Verkäufers
- der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, etwa Kinder von ihren Eltern (auch Stiefkinder sind gleichgestellt)
- der Übergang im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung – hier greifen stattdessen Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer
- Vermögensauseinandersetzungen nach einer Scheidung
Achtung: Die Grenze von 2.500 Euro ist eine echte Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie überschritten, ist der volle Kaufpreis steuerpflichtig – nicht nur der übersteigende Teil.
Anders als 2022 vom Senat angekündigt, gibt es in Hamburg derzeit keinen ermäßigten Satz von 3,5 Prozent für junge Familien oder den sozialen Wohnungsbau. Eine solche Differenzierung nach Nutzung wäre erst möglich, wenn der Bund den Ländern über eine sogenannte Öffnungsklausel entsprechende Spielräume einräumt. Ein Reformvorschlag hierzu wird auf Bundesebene diskutiert, ist bis 2026 aber nicht in Kraft getreten. Für alle Käufe gilt in Hamburg daher einheitlich der Satz von 5,5 Prozent.
Grunderwerbsteuer sparen: Was legal möglich ist
Ganz vermeiden lässt sich die Steuer beim normalen Immobilienkauf nicht. Diese Ansätze können die Bemessungsgrundlage – also den steuerpflichtigen Kaufpreis – aber senken:
- Bewegliches Inventar separat ausweisen: Eine mitverkaufte Einbauküche, Möbel, eine Sauna oder eine Markise gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag gesondert und realistisch beziffert, mindern sie den steuerpflichtigen Kaufpreis. Das Finanzamt erkennt plausible Beträge an; überzogene Ansätze können jedoch beanstandet werden.
- Instandhaltungsrücklage herausrechnen: Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht die bereits angesparte Instandhaltungsrücklage anteilig mit über. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn er im Vertrag gesondert ausgewiesen ist.
- Grundstück und Neubau trennen: Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen den Hausbau in einem rechtlich unabhängigen zweiten Vertrag, wird nur der Grundstückswert besteuert. Bei einem einheitlichen Vertragswerk mit einem Bauträger zählt hingegen der Gesamtpreis.
Diese Gestaltungen sollten Sie stets mit dem Notar oder einer Steuerberatung abstimmen, um spätere Nachforderungen zu vermeiden.
FAQ zur Grunderwerbsteuer in Hamburg
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hamburg genau?
Sie beträgt 5,5 Prozent des Kaufpreises und gilt in dieser Höhe seit dem 1. Januar 2023. Zuvor lag der Satz bei 4,5 Prozent.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einem vermieteten Objekt zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäudeabschreibung anteilig steuerlich berücksichtigt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer in Raten zahlen?
Nein, sie wird als Einmalbetrag fällig – regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Planen Sie den Betrag in Ihrer Finanzierung daher als Eigenkapital-Baustein ein.
Was passiert, wenn ich nicht zahle?
Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch – der Eigentumsübergang kommt nicht zustande.
Gilt der niedrigere Satz noch, wenn mein Vertrag 2022 geschlossen wurde?
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs. Für Verträge, die noch 2022 wirksam wurden, galt der alte Satz von 4,5 Prozent; alle späteren Erwerbe unterliegen 5,5 Prozent.
Fazit: Ein Prozentpunkt mit spürbarer Wirkung
Mit 5,5 Prozent bewegt sich Hamburg im soliden Mittelfeld der Bundesländer – doch bei den hohen Kaufpreisen der Hansestadt summiert sich die Steuer schnell zu einem fünfstelligen Betrag. Die Erhöhung von 4,5 auf 5,5 Prozent verteuert einen typischen Wohnungskauf um mehrere Tausend Euro. Wer die Steuer von Anfang an als festen Teil der Kaufnebenkosten einplant, die Bemessungsgrundlage sauber gestaltet und mitverkauftes Inventar korrekt ausweist, behält seine Gesamtkosten im Griff. Passende Angebote in Hamburg und ganz Deutschland finden Sie jederzeit über die Suche von TraumImmo.