Той, хто купує нерухомість у Гамбурзі, з 1 січня 2023 року сплачує податок на придбання нерухомості у розмірі 5,5 відсотка – раніше він становив 4,5 відсотка. За високих гамбурзьких цін купівлі цей один відсотковий пункт швидко перетворюється на кілька тисяч євро. Ми пояснюємо, яким саме є податок сьогодні, як його розрахувати та де можна законно заощадити.
Який податок на придбання нерухомості в Гамбурзі у 2026 році?
Ставка податку на придбання нерухомості в Гамбурзі становить 5,5 відсотка від зустрічного надання – як правило, від погодженої в договорі купівлі-продажу ціни. Ця ставка незмінна з 1 січня 2023 року й належить до середнього рівня в Німеччині.
До кінця 2022 року ставка в Гамбурзі становила 4,5 відсотка. На межі 2022/2023 років місто підвищило її на один відсотковий пункт – до 5,5 відсотка. Вирішальним є не лише дата підписання договору, а момент оподатковуваної операції з придбання – той, хто купує у 2026 році, у будь-якому разі сплачує 5,5 відсотка.
Чому Гамбург може встановлювати власну ставку податку?
Податок на придбання нерухомості регулюється федеральним законом у Законі про податок на придбання нерухомості. У § 11 GrEStG зазначено стандартну ставку 3,5 відсотка. Однак вона діє лише доти, доки федеральна земля не встановить інше.
Після федеративної реформи 2006 року федеральні землі можуть самостійно встановлювати ставку податку на придбання нерухомості (стаття 105, абзац 2a, речення 2 Основного закону). Гамбург скористався цим правом – як і майже всі федеральні землі. Надходження повністю спрямовуються до бюджету федеральної землі; Сенат обґрунтував підвищення у 2023 році, зокрема, фінансуванням проєктів із захисту клімату та міського розвитку й очікував додаткових надходжень у розмірі близько 130 мільйонів євро на рік.
Для порівняння: Баварія з 3,5 відсотка перебуває в нижній частині діапазону, тоді як такі федеральні землі, як Північний Рейн-Вестфалія, Саар, Шлезвіг-Гольштейн і Бранденбург, стягують найвищу в країні ставку – 6,5 відсотка. Отже, 5,5 відсотка в Гамбурзі не є ні найвищим, ні найнижчим показником.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості в Гамбурзі
Формула надзвичайно проста:
Ціна купівлі × 5,5 % = податок на придбання нерухомості
Приклад розрахунку для типового рівня цін у Гамбурзі – середня ціна квадратного метра квартир у власності в середині 2026 року, залежно від джерела даних, становила близько 6 000–6 900 євро:
- 300.000 євро ціна купівлі → 16.500 євро податку на придбання нерухомості
- 500.000 євро ціна купівлі → 27.500 євро податку на придбання нерухомості
- 650.000 євро ціна купівлі → 35.750 євро податку на придбання нерухомості
- 800.000 євро ціна купівлі → 44.000 євро податку на придбання нерухомості
Один відсотковий пункт підвищення відчутно позначається: за ціни купівлі 650.000 євро покупці сьогодні сплачують 35.750 замість колишніх 29.250 євро — різниця становить 6.500 євро лише через підвищення ставки з 4,5 до 5,5 відсотка.
Важливо: податок на придбання нерухомості — лише один із кількох супутніх витрат під час купівлі. Додатково сплачуються витрати на нотаріуса та внесення до поземельної книги — разом приблизно 1,5–2 відсотки, а також — якщо залучено — комісія маклера. Загалом у Гамбурзі слід розраховувати на супутні витрати в розмірі приблизно 7–10 відсотків ціни купівлі.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості і коли?
Юридично покупець і продавець спільно несуть податкове зобов’язання як солідарні боржники. Однак майже в усіх договорах купівлі передбачено, що його одноосібно сплачує покупець — так заведено і в Гамбурзі.
На практиці процедура виглядає так:
- Нотаріус посвідчує договір купівлі та повідомляє про угоду податкове управління.
- Податкове управління з податків на транспорт і нерухомість — центрально відповідальне в Гамбурзі — визначає суму податку своїм рішенням.
- Податок підлягає сплаті через один місяць після повідомлення про рішення.
- Після повної сплати податкове управління видає довідку про відсутність заперечень.
Ця довідка є вирішальною: без неї управління поземельної книги не зареєструє покупця як нового власника. Лише після внесення до поземельної книги перехід права власності вважається завершеним. Від нотаріального посвідчення до отримання податкового рішення, як правило, минає кілька тижнів.
Які придбання звільняються від податку?
Не кожне придбання земельної ділянки спричиняє сплату податку на придбання нерухомості. § 3 GrEStG визначає кілька винятків, зокрема:
- придбання, вартість яких не перевищує 2.500 євро (неоподатковуваний мінімум)
- купівля чоловіком або дружиною чи зареєстрованим цивільним партнером продавця
- придбання родичами по прямій лінії, наприклад дітьми у своїх батьків (пасинки та падчерки також прирівнюються)
- перехід у межах спадкування або дарування — у такому разі застосовуються податок на спадщину або податок на дарування
- розподіл майна після розлучення
Увага: межа в 2.500 євро є справжньою межею звільнення, а не неоподатковуваною сумою. Якщо її перевищено, оподаткуванню підлягає вся ціна купівлі — а не лише сума перевищення.
На відміну від оголошеного Сенатом у 2022 році, у Гамбурзі наразі немає зниженої ставки 3,5 відсотка для молодих сімей або соціального житлового будівництва. Така диференціація залежно від використання була б можливою лише після того, як федерація надасть землям відповідні можливості через так зване положення про відкриття. Пропозиція щодо реформи обговорюється на федеральному рівні, але до 2026 року не набула чинності. Тому для всіх купівель у Гамбурзі діє єдина ставка 5,5 відсотка.
Як заощадити на податку на придбання нерухомості: що дозволено законом
Повністю уникнути податку під час звичайної купівлі нерухомості неможливо. Однак ці підходи можуть зменшити базу оподаткування — тобто оподатковувану ціну купівлі:
- Окремо зазначити рухоме майно: Вбудована кухня, меблі, сауна або маркіза, що продаються разом із нерухомістю, не належать до земельної ділянки. Якщо в договорі купівлі-продажу їх зазначено окремо та реалістично оцінено, вони зменшують оподатковувану ціну купівлі. Податкова служба визнає обґрунтовані суми; завищені оцінки можуть бути оскаржені.
- Вирахувати резерв на утримання: Під час купівлі квартири у спільній власності пропорційна частка вже накопиченого резерву на утримання переходить разом із нею. На цю частку податок на придбання нерухомості не нараховується, якщо її окремо зазначено в договорі.
- Розділити земельну ділянку та нове будівництво: Якщо ви купуєте незабудовану земельну ділянку, а будівництво будинку замовляєте за юридично незалежним другим договором, оподатковується лише вартість земельної ділянки. Натомість у разі єдиного договору із забудовником враховується загальна ціна.
Такі схеми завжди слід узгоджувати з нотаріусом або податковим консультантом, щоб уникнути подальших донарахувань.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Гамбурзі
Який точний розмір податку на придбання нерухомості в Гамбурзі?
Він становить 5,5 відсотка від ціни купівлі та діє в такому розмірі з 1 січня 2023 року. Раніше ставка становила 4,5 відсотка.
Чи можна врахувати податок на придбання нерухомості як податкову пільгу?
Для нерухомості, яку ви використовуєте самостійно, — ні. Для об’єкта, що здається в оренду, він належить до супутніх витрат на придбання та частково враховується в оподаткуванні через амортизацію будівлі.
Чи можна сплачувати податок на придбання нерухомості частинами?
Ні, він підлягає сплаті одноразово — зазвичай через місяць після повідомлення про податкове рішення. Тому під час планування фінансування врахуйте цю суму як Вкажіть складову власного капіталу.
Що станеться, якщо я не заплачу?
Без оплати податкова служба не видає довідку про відсутність заперечень. Без неї не відбувається внесення до поземельної книги — перехід права власності не набуває чинності.
Чи діє нижча ставка, якщо мій договір було укладено у 2022 році?
Визначальним є момент здійснення придбання. Для договорів, які набули чинності ще у 2022 році, діяла стара ставка 4,5 відсотка; усі пізніші придбання оподатковуються за ставкою 5,5 відсотка.
Висновок: один процентний пункт із відчутним ефектом
Ставка 5,5 відсотка відносить Гамбург до стабільної середньої групи федеральних земель — однак через високі ціни на нерухомість у ганзейському місті податок швидко перетворюється на п’ятизначну суму. Підвищення з 4,5 до 5,5 відсотка здорожчує типову купівлю квартири на кілька тисяч євро. Якщо від самого початку врахувати податок як фіксовану частину супутніх витрат на придбання, належним чином сформувати базу оподаткування та правильно зазначити інвентар, що продається разом із нерухомістю, можна тримати загальні витрати під контролем. Відповідні пропозиції в Гамбурзі та по всій Німеччині ви завжди знайдете через пошук TraumImmo.