Тот, кто покупает недвижимость в Гамбурге, с 1 января 2023 года платит налог на приобретение недвижимости в размере 5,5 процента — ранее ставка составляла 4,5 процента. При высоких ценах на недвижимость в Гамбурге этот один процентный пункт быстро превращается в несколько тысяч евро. Мы расскажем, каков точный размер налога сегодня, как его рассчитать и в каких случаях можно законно сэкономить.
Каков налог на приобретение недвижимости в Гамбурге в 2026 году?
Ставка налога на приобретение недвижимости в Гамбурге составляет 5,5 процента от встречного предоставления — как правило, от покупной цены, согласованной в договоре купли-продажи. Эта ставка действует без изменений с 1 января 2023 года и соответствует среднему уровню по Германии.
До конца 2022 года ставка в Гамбурге составляла 4,5 процента. На рубеже 2022/2023 годов город повысил её на один процентный пункт — до 5,5 процента. При этом решающим является не только дата подписания договора, но и момент совершения облагаемой налогом сделки по приобретению — тот, кто покупает в 2026 году, в любом случае платит 5,5 процента.
Почему Гамбург может устанавливать собственную налоговую ставку?
Налог на приобретение недвижимости регулируется федеральным законом — Законом о налоге на приобретение недвижимости. В § 11 GrEStG указана стандартная ставка в размере 3,5 процента. Однако она действует только до тех пор, пока федеральная земля не установит иное.
После реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать ставку налога на приобретение недвижимости (статья 105, абзац 2a, предложение 2 Основного закона). Гамбург — как и почти все федеральные земли — воспользовался этим правом. Поступления полностью направляются в бюджет федеральной земли; Сенат обосновал повышение в 2023 году, в частности, финансированием проектов по защите климата и развитию города и рассчитывал на дополнительные доходы в размере около 130 миллионов евро в год.
Для сравнения: Бавария с 3,5 процента находится в нижней части шкалы, тогда как такие земли, как Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Бранденбург, взимают максимальную по Германии ставку в размере 6,5 процента. Таким образом, 5,5 процента в Гамбурге находятся не на верхнем и не на нижнем конце шкалы.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости в Гамбурге
Формула предельно проста:
Покупная цена × 5,5 % = налог на приобретение недвижимости
Пример расчёта для типичного уровня цен в Гамбурге — средняя цена квадратного метра квартир в собственности в середине 2026 года, в зависимости от источника данных, составляла около 6 000–6 900 евро:
- 300.000 евро покупная цена → 16.500 евро налог на приобретение недвижимости
- 500.000 евро покупная цена → 27.500 евро налог на приобретение недвижимости
- 650.000 евро покупная цена → 35.750 евро налог на приобретение недвижимости
- 800.000 евро покупная цена → 44.000 евро налог на приобретение недвижимости
Один процентный пункт повышения заметно сказывается: при покупной цене 650.000 евро покупатели сегодня платят 35.750 вместо прежних 29.250 евро — разница составляет 6.500 евро исключительно из-за повышения ставки с 4,5 до 5,5 процента.
Важно: налог на приобретение недвижимости — лишь один из нескольких дополнительных расходов при покупке. К нему добавляются расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу в совокупном размере около 1,5–2 процентов, а также — если привлекается — комиссия маклера. В общей сложности в Гамбурге следует рассчитывать на дополнительные расходы при покупке в размере примерно 7–10 процентов от покупной цены.
Кто платит налог на приобретение недвижимости и когда?
С юридической точки зрения покупатель и продавец несут солидарную ответственность по уплате налога. Однако почти во всех договорах купли-продажи предусматривается, что его единолично несёт покупатель — так принято и в Гамбурге.
На практике процедура выглядит следующим образом:
- Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и сообщает о сделке в налоговое ведомство.
- Налоговое ведомство по транспортным налогам и недвижимости — центрально ответственное в Гамбурге — начисляет налог на основании уведомления.
- Налог подлежит уплате через месяц после объявления уведомления.
- После полной уплаты налоговое ведомство выдаёт справку об отсутствии возражений.
Эта справка имеет решающее значение: без неё ведомство поземельной книги не внесёт покупателя в качестве нового собственника. Только после внесения записи в поземельную книгу переход права собственности считается завершённым. По опыту, от нотариального удостоверения до получения налогового уведомления проходит несколько недель.
Какие приобретения освобождаются от налога?
Не каждое приобретение земельного участка облагается налогом на приобретение недвижимости. § 3 GrEStG предусматривает несколько исключений, в том числе:
- приобретения, стоимость которых не превышает 2.500 евро (необлагаемый минимум)
- покупка супругом или зарегистрированным партнёром продавца
- приобретение родственниками по прямой линии, например детьми у своих родителей (пасынки и падчерицы также приравниваются)
- переход имущества в рамках наследования или дарения — в этом случае применяются налог на наследство или налог на дарение
- раздел имущества после развода
Внимание: предел в 2.500 евро является настоящим необлагаемым минимумом, а не необлагаемой суммой. Если он превышен, вся покупная цена облагается налогом — а не только превышающая часть.
В отличие от объявленного Сенатом в 2022 году, в настоящее время в Гамбурге нет сниженной ставки в размере 3,5 процента для молодых семей или социального жилищного строительства. Такая дифференциация в зависимости от использования стала бы возможной только в том случае, если бы Федерация предоставила землям соответствующие возможности для манёвра посредством так называемой оговорки об открытии. Предложение о реформе по этому вопросу обсуждается на федеральном уровне, однако до 2026 года оно не вступило в силу. Поэтому для всех покупок в Гамбурге действует единая ставка в размере 5,5 процента.
Как сэкономить на налоге на приобретение недвижимости: что разрешено законом
При обычной покупке недвижимости полностью избежать налога невозможно. Однако следующие способы могут снизить налоговую базу — то есть облагаемую налогом покупную цену:
- Отдельно указать движимое имущество: Встроенная кухня, мебель, сауна или маркиза, продаваемые вместе с объектом, не относятся к земельному участку. Если они отдельно указаны в договоре купли-продажи и реалистично оценены, они уменьшают облагаемую налогом покупную цену. Налоговая служба признаёт правдоподобные суммы; завышенные значения, однако, могут быть оспорены.
- Вычесть резерв на техническое обслуживание: При покупке квартиры в многоквартирном доме вместе с ней пропорционально переходит уже накопленный резерв на техническое обслуживание. Эта доля не облагается налогом на приобретение недвижимости, если она отдельно указана в договоре.
- Разделить покупку земельного участка и нового здания: Если вы покупаете незастроенный земельный участок и поручаете строительство дома в юридически независимом втором договоре, налогом облагается только стоимость земельного участка. При едином договорном комплексе с застройщиком учитывается, напротив, общая цена.
Всегда согласовывайте такие схемы с нотариусом или налоговым консультантом, чтобы избежать последующих требований о доплате.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Гамбурге
Какова точная ставка налога на приобретение недвижимости в Гамбурге?
Она составляет 5,5 процента от покупной цены и действует в таком размере с 1 января 2023 года. Ранее ставка составляла 4,5 процента.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налоговой базы?
При самостоятельно используемой недвижимости — нет. При сдаваемом в аренду объекте он относится к сопутствующим расходам на приобретение и учитывается в налоговом отношении пропорционально через амортизацию здания.
Можно ли платить налог на приобретение недвижимости в рассрочку?
Нет, он подлежит уплате единовременно — обычно через месяц после уведомления о налоговом постановлении. Поэтому учитывайте эту сумму при финансировании как Включите этот элемент собственного капитала.
Что произойдет, если я не заплачу?
Без оплаты налоговое ведомство не выдаст справку об отсутствии возражений. Без нее запись в земельной книге не производится — переход права собственности не состоится.
Действует ли еще более низкая ставка, если мой договор был заключен в 2022 году?
Определяющим является момент совершения сделки приобретения. Для договоров, вступивших в силу еще в 2022 году, действовала прежняя ставка в размере 4,5 процента; все более поздние приобретения облагаются по ставке 5,5 процента.
Итог: один процентный пункт с ощутимым эффектом
Ставка 5,5 процента ставит Гамбург в добротную середину списка федеральных земель — однако при высоких ценах на недвижимость в ганзейском городе налог быстро превращается в пятизначную сумму. Повышение с 4,5 до 5,5 процента увеличивает стоимость типичной покупки квартиры на несколько тысяч евро. Если с самого начала учитывать налог как фиксированную часть дополнительных расходов на покупку, грамотно формировать налоговую базу и корректно указывать инвентарь, продаваемый вместе с недвижимостью, общие расходы останутся под контролем. Подходящие предложения в Гамбурге и по всей Германии вы в любое время найдете через поиск TraumImmo.