Toute personne qui achète un bien immobilier à Hambourg paie, depuis le 1er janvier 2023, un impôt sur les mutations immobilières de 5,5 % – auparavant, il était de 4,5 %. Compte tenu des prix d’achat élevés à Hambourg, ce point de pourcentage représente rapidement plusieurs milliers d’euros. Nous vous expliquons quel est aujourd’hui le montant exact de l’impôt, comment le calculer et à quels endroits vous pouvez légalement économiser.
Quel est le taux de l’impôt sur les mutations immobilières à Hambourg en 2026 ?
Le taux de l’impôt sur les mutations immobilières à Hambourg s’élève à 5,5 % de la contrepartie – il s’agit donc généralement du prix d’achat convenu dans le contrat de vente. Ce taux est inchangé depuis le 1er janvier 2023 et se situe ainsi dans la moyenne allemande.
Jus’à fin 2022, le taux à Hambourg était de 4,5 %. Au changement d’année 2022/2023, la ville l’a relevé d’un point de pourcentage, à 5,5 %. Ce n’est toutefois pas uniquement la date de signature du contrat qui est déterminante, mais le moment de la réalisation de l’acquisition imposable – toute personne qui achète en 2026 paie dans tous les cas 5,5 %.
Pourquoi Hambourg peut-elle fixer son propre taux d’imposition ?
L’impôt sur les mutations immobilières est réglementé par une loi fédérale, la loi allemande relative à l’impôt sur les mutations immobilières. Son § 11 GrEStG prévoit un taux normal de 3,5 %. Celui-ci ne s’applique toutefois que tant qu’un Land n’en dispose pas autrement.
Depuis la réforme du fédéralisme de 2006, les Länder peuvent fixer eux-mêmes leur taux d’impôt sur les mutations immobilières (article 105, paragraphe 2a, phrase 2 de la Loi fondamentale). Hambourg a fait usage de ce droit, comme presque tous les Länder. Les recettes sont intégralement versées au budget du Land ; le Sénat a notamment justifié l’augmentation de 2023 par le financement de projets de protection du climat et de développement urbain et prévoyait des recettes supplémentaires d’environ 130 millions d’euros par an.
À titre de comparaison : la Bavière se situe dans le bas de l’échelle avec 3,5 %, tandis que des Länder comme la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la Sarre, le Schleswig-Holstein et le Brandebourg appliquent, avec 6,5 %, le taux maximal au niveau fédéral. Les 5,5 % de Hambourg ne se situent donc ni au sommet ni au bas de l’échelle.
Voici comment calculer l’impôt sur les mutations immobilières à Hambourg
La formule est on ne peut plus simple :
Prix d’achat × 5,5 % = impôt sur les mutations immobilières
Un exemple de calcul correspondant aux niveaux de prix typiques à Hambourg – le prix moyen au mètre carré des appartements en copropriété s’élevait mi-2026, selon la source de données, à environ 6 000 à 6 900 euros :
- 300.000 euros de prix d’achat → 16.500 euros de droits de mutation
- 500.000 euros de prix d’achat → 27.500 euros de droits de mutation
- 650.000 euros de prix d’achat → 35.750 euros de droits de mutation
- 800.000 euros de prix d’achat → 44.000 euros de droits de mutation
Le point de pourcentage supplémentaire se fait clairement sentir : pour un prix d’achat de 650.000 euros, les acheteurs paient aujourd’hui 35.750 euros au lieu des 29.250 euros précédents, soit une différence de 6.500 euros due uniquement au relèvement de 4,5 à 5,5 pour cent.
Important : les droits de mutation ne représentent qu’un des plusieurs frais accessoires à l’achat. S’y ajoutent les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, qui représentent ensemble environ 1,5 à 2 pour cent, ainsi que – le cas échéant – une commission d’agence. Au total, à Hambourg, vous devez compter sur des frais accessoires d’achat d’environ 7 à 10 pour cent du prix d’achat.
Qui paie les droits de mutation et quand ?
Juridiquement, l’acheteur et le vendeur sont solidairement redevables de l’impôt. Toutefois, dans la quasi-totalité des contrats de vente, il est convenu que l’acheteur en assume seul la charge – c’est également l’usage à Hambourg.
En pratique, la procédure se déroule comme suit :
- Le notaire authentifie le contrat de vente et informe l’administration fiscale de l’opération.
- Le Finanzamt für Verkehrssteuern und Grundbesitz – compétent au niveau central à Hambourg – fixe l’impôt par voie d’avis d’imposition.
- L’impôt devient exigible un mois après la notification de l’avis.
- Après paiement intégral, l’administration fiscale délivre le certificat d’absence d’objection.
Ce certificat est décisif : sans lui, le bureau du registre foncier n’inscrit pas l’acheteur comme nouveau propriétaire. Ce n’est qu’avec l’inscription au registre foncier que le transfert de propriété est achevé. Entre l’authentification et l’avis d’imposition, quelques semaines s’écoulent généralement.
Quelles acquisitions sont exonérées d’impôt ?
Toute acquisition d’un bien immobilier ne déclenche pas nécessairement de droits de mutation. § 3 GrEStG mentionne plusieurs exceptions, notamment :
- les acquisitions dont la valeur ne dépasse pas 2.500 euros (seuil d’exonération)
- l’achat par le conjoint ou partenaire enregistré du vendeur
- l’acquisition par des parents en ligne directe, par exemple des enfants auprès de leurs parents (les beaux-enfants sont également assimilés)
- le transfert dans le cadre d’un héritage ou d’une donation – les droits de succession ou de donation s’appliquent alors à la place
- les règlements patrimoniaux consécutifs à un divorce
Attention : le seuil de 2.500 euros constitue un véritable seuil d’exonération, et non un abattement. S’il estdépassé, l’intégralité du prix d’achat est imposable – et pas seulement la partie excédentaire.
Contrairement à ce qui avait été annoncé par le Sénat en 2022, Hambourg ne propose actuellement aucun taux réduit de 3,5 pour cent pour les jeunes familles ou le logement social. Une telle différenciation selon l’usage ne serait possible que si la Fédération accordait aux Länder, par le biais d’une sogenannte clause d’ouverture, des marges de manœuvre correspondantes. Une proposition de réforme à ce sujet est discutée au niveau fédéral, mais n’est pas entrée en vigueur jusqu’en 2026. Pour tous les achats, le taux uniforme de 5,5 pour cent s’applique donc à Hambourg.
Économiser sur la taxe de mutation immobilière : ce qui est légalement possible
Il n’est pas possible d’éviter complètement la taxe lors d’un achat immobilier classique. Ces approches peuvent toutefois réduire la base d’imposition – c’est-à-dire le prix d’achat imposable :
- Indiquer séparément les biens mobiliers : Une cuisine intégrée vendue avec le bien, des meubles, un sauna ou un store ne font pas partie du terrain. S’ils sont indiqués séparément dans le contrat de vente et évalués de manière réaliste, ils réduisent le prix d’achat imposable. L’administration fiscale accepte les montants plausibles ; des évaluations excessives peuvent toutefois être contestées.
- Déduire la réserve d’entretien : Lors de l’achat d’un appartement en copropriété, la réserve d’entretien déjà constituée est transférée au prorata. Aucune taxe de mutation immobilière ne s’applique à cette part lorsqu’elle est indiquée séparément dans le contrat.
- Séparer le terrain et la construction neuve : Si vous achetez un terrain non bâti et confiez la construction de la maison dans un deuxième contrat juridiquement indépendant, seule la valeur du terrain est imposée. En revanche, dans le cadre d’un ensemble contractuel unique avec un promoteur, le prix total est pris en compte.
Vous devriez toujours coordonner ces montages avec le notaire ou un conseiller fiscal afin d’éviter des demandes de paiement supplémentaires ultérieures.
FAQ sur la taxe de mutation immobilière à Hambourg
Quel est exactement le montant de la taxe de mutation immobilière à Hambourg ?
Elle s’élève à 5,5 pour cent du prix d’achat et s’applique à ce niveau depuis le 1er janvier 2023. Auparavant, le taux était de 4,5 pour cent.
La taxe de mutation immobilière est-elle déductible fiscalement ?
Pas pour un bien immobilier occupé par son propriétaire. Pour un bien loué, elle fait partie des frais accessoires d’acquisition et est prise en compte fiscalement au prorata via l’amortissement du bâtiment.
Puis-je payer la taxe de mutation immobilière en plusieurs fois ?
Non, elle est exigible en une seule fois – généralement un mois après la notification de l’avis d’imposition. Prévoyez donc ce montant dans votre financement en tant que Un élément constitutif des fonds propres.
Que se passe-t-il si je ne paie pas ?
Sans paiement, le Finanzamt ne délivre pas de certificat d’absence d’objection. Sans celui-ci, aucune inscription au registre foncier n’a lieu – le transfert de propriété ne se réalise pas.
Le taux inférieur s’applique-t-il encore si mon contrat a été conclu en 2022 ?
C’est le moment de la transaction d’acquisition qui est déterminant. Pour les contrats devenus effectifs en 2022, l’ancien taux de 4,5 pour cent s’appliquait ; toutes les acquisitions ultérieures sont soumises à 5,5 pour cent.
Conclusion : un point de pourcentage aux effets sensibles
Avec 5,5 pour cent, Hambourg se situe dans la moyenne solide des Länder allemands – mais compte tenu des prix d’achat élevés de la ville hanséatique, l’impôt atteint rapidement un montant à cinq chiffres. L’augmentation de 4,5 à 5,5 pour cent renchérit l’achat d’un appartement typique de plusieurs milliers d’euros. En intégrant dès le départ l’impôt comme une composante fixe des frais annexes d’acquisition, en définissant correctement la base d’imposition et en déclarant correctement les biens mobiliers vendus avec le bien, vous gardez le contrôle de vos coûts totaux. Vous trouverez à tout moment des offres adaptées à Hambourg et dans toute l’Allemagne grâce à la recherche de TraumImmo.