Renania del Norte-Westfalia aplica, con un 6,5 por ciento, el tipo más alto del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles de Alemania, y lo mantiene sin cambios desde el 1 de enero de 2015. Con un precio de compra de 400.000 euros, esto supone por sí solo 26.000 euros adicionales al precio de compra. Le explicamos cómo se calcula el impuesto, cuánto cuesta para precios de compra habituales entre la cuenca del Ruhr y el corredor del Rin, y dónde es posible ahorrar legalmente.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y por qué es del 6,5 % en Renania del Norte-Westfalia?
El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto único que se aplica al comprar un terreno, una casa o un apartamento en propiedad. La base jurídica es la Ley federal del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (GrEStG). El tipo general indicado en el § 11 GrEStG es en realidad de solo un 3,5 por ciento.
Sin embargo, desde la reforma del federalismo de 2006, los estados federados pueden fijar el tipo impositivo por sí mismos. Renania del Norte-Westfalia hizo uso de esta posibilidad dos veces: el 1 de octubre de 2011, el tipo aumentó del 3,5 al 5,0 por ciento, y el 1 de enero de 2015, al actual 6,5 por ciento. De este modo, NRW se sitúa a la cabeza junto con Brandeburgo, el Sarre y Schleswig-Holstein. En el extremo inferior se encuentra Baviera, que hasta hoy ha mantenido el tipo original del 3,5 por ciento.
Importante para los compradores: el tipo del 6,5 por ciento se aplica uniformemente en todo el estado federado. Comprar en Colonia, Düsseldorf, Dortmund o en un pequeño municipio de Sauerland no influye en el importe. Actualmente, en NRW no existe una exención para quienes compran por primera vez una vivienda para uso propio.
Así se calcula el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en NRW
El cálculo es sencillo: la base imponible es la denominada contraprestación, que por lo general corresponde al precio de compra formalizado ante notario. Se multiplica por el 6,5 por ciento (es decir, por el factor 0,065). El importe obtenido se redondea hacia abajo al euro completo.
Un ejemplo: con un precio de compra de 300.000 euros, el cálculo es 300.000 × 0,065 = 19.500 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
Este impuesto es solo una parte de los costes adicionales de la compra. A ello se suman los costes notariales y del registro de la propiedad, de aproximadamente un 1,5 a un 2 por ciento, así como —si interviene un agente inmobiliario— su comisión. En total, los costes adicionales en NRW alcanzan rápidamente alrededor del 10 al 12 por ciento del precio de compra. Como, por lo general, los bancos no financian estos costes adicionales, normalmente deberá pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles con capital propio pagar.
Cuánto cuesta el impuesto con precios de compra habituales
El tipo del 6,5 % se aplica por igual en todo el estado federado; sin embargo, la carga fiscal real depende en gran medida de dónde compre. Entre la zona del Ruhr, comparativamente económica, y el corredor del Rin, más caro, puede haber diferencias de varias decenas de miles de euros solo en impuestos.
Zona del Ruhr: precios de compra moderados, impuesto moderado
En la zona del Ruhr, los precios de los pisos en 2026 se sitúan en muchos lugares entre aproximadamente 1.900 y 2.600 euros por metro cuadrado, por ejemplo, en Duisburgo, Dortmund o Essen. Para una casa adosada o un piso en propiedad más grande, aquí suelen calcularse entre 250.000 y 300.000 euros:
- Precio de compra de 250.000 euros: 16.250 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
- Precio de compra de 300.000 euros: 19.500 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
Corredor del Rin: precios de compra elevados, impuesto elevado
A lo largo del corredor del Rin —Düsseldorf, Colonia, Bonn— los precios de los pisos son considerablemente más altos, en algunos casos superiores a 4.000 euros por metro cuadrado. Las viviendas unifamiliares suelen situarse aquí en torno a los 500.000 euros o más:
- Precio de compra de 400.000 euros: 26.000 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
- Precio de compra de 500.000 euros: 32.500 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
- Precio de compra de 600.000 euros: 39.000 euros de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
A modo de comparación: si la misma propiedad costara 400.000 euros en Baviera, con un 3,5 % solo habría que pagar 14.000 euros. Por tanto, el tipo más elevado de Renania del Norte-Westfalia cuesta al comprador 12.000 euros más, una diferencia considerable que debería tenerse en cuenta desde el principio al planificar la financiación.
¿Quién paga y cuándo? El proceso desde el contrato de compraventa hasta el registro de la propiedad
En principio, según la ley, ambas partes contratantes son deudoras del impuesto. En la práctica, sin embargo, el comprador y el vendedor acuerdan casi siempre en el contrato de compraventa que el comprador asuma el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. El proceso suele ser el siguiente:
- Formalización notarial: El notario formaliza el contrato de compraventa. Con la formalización nace la obligación tributaria, independientemente de que el precio de compra ya se haya pagado.
- Notificación: Por ley, el notario está obligado a notificar la venta a la oficina tributaria competente.
- Liquidación del impuesto: La oficina tributaria determina el impuesto y envía al comprador la liquidación del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
- Pago: El impuesto debe pagarse un mes después de la notificación de la liquidación. No está previsto ningún aplazamiento.
- Certificado de no objeción: Solo después del pago íntegro, la oficina tributaria expide el denominado certificado de no objeción (§ 22 GrEStG). Sin esteEl registro de la propiedad no puede inscribir el cambio de titularidad sin dicho documento.
Por tanto, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias es un paso sujeto a plazos: sin el impuesto pagado no hay certificado, y sin certificado no hay inscripción como nuevo propietario. La Administración tributaria de Renania del Norte-Westfalia resume más detalles.
Cuándo se aplica un impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias menor o no se aplica ninguno
Dadas las elevadas tasas de NRW, merece la pena examinar las posibilidades legales de estructuración. Estos puntos son especialmente relevantes:
- Especificar por separado el inventario mueble: Los objetos vendidos conjuntamente, como una cocina equipada, una sauna, toldos o muebles, no forman parte de la base imponible. Si se indican por separado en el contrato de compraventa con un valor razonable, disminuye el precio de compra sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias. Las oficinas tributarias aceptan una proporción realista; los importes elevados deberían poder demostrarse con justificantes.
- Adquisición dentro de la familia: Las compras entre cónyuges o parejas de hecho registradas, así como entre parientes en línea recta —por ejemplo, de padres a hijos— están exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias.
- Herencia y donación: Quien hereda o recibe una propiedad como donación no paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias. En su lugar se aplica la normativa del impuesto sobre sucesiones y donaciones.
- Límite de escasa cuantía: Si el valor determinante no supera los 2.500 euros, no se aplica ningún impuesto. Sin embargo, este límite no tiene relevancia en la compraventa clásica de inmuebles.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en NRW
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias en NRW en 2026?
La tasa impositiva es del 6,5 por ciento del precio de compra. Se aplica uniformemente en todo el estado federado y permanece sin cambios desde el 1 de enero de 2015. Esto también se aplica a 2026.
¿Quién debe pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias?
Legalmente, el comprador y el vendedor responden solidariamente. Sin embargo, contractualmente el pago casi siempre se impone al comprador. Por ello, la oficina tributaria normalmente se dirige primero al comprador.
¿Cuándo debe pagarse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias?
Después de que el notario haya comunicado la compraventa, la oficina tributaria envía la liquidación del impuesto. Desde su notificación dispone de un mes para transferir el importe.
¿Puedo desgravar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias?
En el caso de una propiedad utilizada por el propio propietario, no. En el caso de una propiedad alquilada, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias cuenta como costes accesorios de adquisición y puede amortizarse a través de la Solicitar proporcionalmente la amortización del edificio.
¿Existe en Renania del Norte-Westfalia un importe exento para los primeros compradores?
No. A diferencia de lo debatido en algunos otros estados federados, Renania del Norte-Westfalia aplica hasta ahora el 6,5 por ciento sin importe exento, también para familias que ocupan la vivienda y primeros compradores.
¿Se calcula el impuesto sobre el precio total de compra?
Sí, sobre la contraprestación total. Solo queda excluido el inventario mueble indicado por separado y de forma adecuada, que reduce la base imponible.
Conclusión: En Renania del Norte-Westfalia es un importe considerable, pero previsible
Con un 6,5 por ciento, el impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias en Renania del Norte-Westfalia es uno de los mayores conceptos individuales al comprar una propiedad. Ya sean 16.250 euros por una casa adosada en la región del Ruhr o 39.000 euros por una casa en el eje del Rin: el importe es considerable, pero fácil de prever. Quien lo incluya desde el principio en el capital propio, indique correctamente el inventario mueble en el contrato de compraventa y tenga en cuenta el breve plazo de pago evitará sorpresas desagradables de camino a la inscripción en el Registro de la Propiedad.