Северный Рейн — Вестфалия взимает 6,5 процента — это самая высокая ставка налога на приобретение недвижимости в Германии, неизменная с 1 января 2015 года. При покупной цене 400 000 евро это составляет 26 000 евро, которые уплачиваются дополнительно к покупной цене. Мы объясним, как рассчитывается налог, сколько он стоит при типичных покупных ценах между Рурской областью и Рейнской агломерацией и где можно законно сэкономить.
Что такое налог на приобретение недвижимости — и почему в Северном Рейне — Вестфалии он составляет 6,5 %?
Налог на приобретение недвижимости — это единовременный налог, который начисляется при покупке земельного участка, дома или квартиры в собственности. Правовой основой является Федеральный закон о налоге на приобретение недвижимости (GrEStG). Указанная в § 11 GrEStG стандартная ставка фактически составляет всего 3,5 процента.
Однако с момента реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать налоговую ставку. Северный Рейн — Вестфалия воспользовалась этим правом дважды: 1 октября 2011 года ставка выросла с 3,5 до 5,0 процента, а 1 января 2015 года — до нынешних 6,5 процента. Таким образом, Северный Рейн — Вестфалия вместе с Бранденбургом, Сааром и Шлезвиг-Гольштейном находится на верхней границе. Самая низкая ставка действует в Баварии, которая до сих пор сохраняет первоначальный показатель в 3,5 процента.
Важно для покупателей: ставка 6,5 процента действует одинаково на всей территории федеральной земли. Не имеет значения, покупаете ли вы недвижимость в Кёльне, Дюссельдорфе, Дортмунде или небольшой общине в Зауэрланде. В настоящее время в Северном Рейне — Вестфалии не предусмотрен необлагаемый минимум для тех, кто впервые приобретает жильё для собственного проживания.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии
Расчёт прост: налоговая база — так называемое встречное предоставление, как правило, нотариально заверенная покупная цена. Умножьте её на 6,5 процента (то есть на коэффициент 0,065). Полученная сумма округляется вниз до полного евро.
Пример: при покупной цене 300 000 евро расчёт выглядит так: 300 000 × 0,065 = 19 500 евро налога на приобретение недвижимости.
При этом налог на приобретение недвижимости является лишь частью дополнительных расходов при покупке. К нему добавляются расходы на нотариуса и внесение записи в земельную книгу — около 1,5–2 процентов, а также — если участвует маклер — его комиссия. В общей сложности дополнительные расходы в Северном Рейне — Вестфалии быстро достигают примерно 10–12 процентов покупной цены. Поскольку банки, как правило, не финансируют эти дополнительные расходы, налог на приобретение недвижимости обычно приходится оплачивать из собственных средств уплатить.
Сколько стоит налог при типичных ценах покупки
Ставка 6,5 процента действует одинаково по всей земле, однако фактическая налоговая нагрузка сильно зависит от того, где вы покупаете. Между сравнительно недорогим Рурским регионом и дорогой Рейнской осью разница только в налоге иногда составляет несколько десятков тысяч евро.
Рурский регион: умеренные цены покупки, умеренный налог
В Рурском регионе цены на квартиры во многих местах в 2026 году составляют около 1 900–2 600 евро за квадратный метр, например в Дуйсбурге, Дортмунде или Эссене. За рядный дом или большую квартиру в собственности здесь часто приходится закладывать 250 000–300 000 евро:
- Цена покупки 250 000 евро: 16 250 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 300 000 евро: 19 500 евро налога на приобретение недвижимости
Рейнская ось: высокие цены покупки, высокий налог
Вдоль Рейнской оси — в Дюссельдорфе, Кёльне, Бонне — цены на квартиры значительно выше, местами более 4 000 евро за квадратный метр. Цены на частные дома здесь часто начинаются от 500 000 евро:
- Цена покупки 400 000 евро: 26 000 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 500 000 евро: 32 500 евро налога на приобретение недвижимости
- Цена покупки 600 000 евро: 39 000 евро налога на приобретение недвижимости
Для сравнения: если бы та же недвижимость за 400 000 евро находилась в Баварии, при ставке 3,5 процента к уплате причиталось бы только 14 000 евро. Более высокая ставка в Северном Рейне — Вестфалии обойдётся покупателям здесь на 12 000 евро дороже — это ощутимая разница, которую следует с самого начала учитывать при планировании финансирования.
Кто и когда платит? Порядок действий от договора купли-продажи до земельной книги
В соответствии с законом налогоплательщиками в принципе являются обе стороны договора. Однако на практике покупатель и продавец почти всегда договариваются в договоре купли-продажи о том, что покупатель оплачивает налог на приобретение недвижимости. Обычно порядок действий выглядит следующим образом:
- Нотариальное удостоверение: Нотариус удостоверяет договор купли-продажи. С удостоверением возникает налог — независимо от того, была ли уже уплачена цена покупки.
- Уведомление: Нотариус по закону обязан уведомить о продаже компетентное налоговое управление.
- Налоговое уведомление: Налоговое управление начисляет налог и направляет покупателю уведомление о налоге на приобретение недвижимости.
- Оплата: Налог необходимо уплатить в течение месяца после вручения уведомления. Отсрочка не предусмотрена.
- Справка об отсутствии возражений: Только после полной оплаты налоговое управление выдаёт так называемую справку об отсутствии возражений (§ 22 GrEStG). Без этойДокумент не позволяет земельному кадастру зарегистрировать смену собственника.
Таким образом, налог на приобретение недвижимости — это этап, критичный по срокам: без уплаченного налога нет свидетельства, а без свидетельства нет записи в качестве нового собственника. Дополнительную информацию обобщает налоговая администрация Северного Рейна — Вестфалии.
Когда налог на приобретение недвижимости ниже или не взимается вовсе
При высоких ставках в Северном Рейне — Вестфалии стоит обратить внимание на законные возможности оптимизации. Особенно важны следующие моменты:
- Отдельно указать движимое имущество: Проданные вместе с недвижимостью предметы, такие как встроенная кухня, сауна, маркизы или мебель, не входят в налоговую базу. Если в договоре купли-продажи они отдельно указаны по адекватной стоимости, цена покупки, облагаемая налогом на приобретение недвижимости, снижается. Налоговые органы принимают реалистичную долю; высокие суммы следует подтверждать документами.
- Приобретение в пределах семьи: Покупки между супругами или зарегистрированными партнёрами, а также между родственниками по прямой линии — например, от родителей детям — освобождаются от налога на приобретение недвижимости.
- Наследование и дарение: Тот, кто наследует недвижимость или получает её в подарок, не платит налог на приобретение недвижимости. В этом случае применяется законодательство о налоге на наследство и дарение.
- Необлагаемый минимум: Если определяющая стоимость не превышает 2.500 евро, налог не взимается. Однако для классической покупки недвижимости это ограничение не имеет значения.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии в 2026 году?
Налоговая ставка составляет 6,5 процента от цены покупки. Она едина на всей территории федеральной земли и не менялась с 1 января 2015 года. Это также относится к 2026 году.
Кто должен платить налог на приобретение недвижимости?
По закону покупатель и продавец несут солидарную ответственность. Однако по договору обязанность по оплате почти всегда возлагается на покупателя. Поэтому налоговая инспекция, как правило, сначала обращается к покупателю.
Когда нужно платить налог на приобретение недвижимости?
После того как нотариус сообщил о покупке, налоговая инспекция отправляет налоговое уведомление. С момента его получения у вас есть один месяц, чтобы перечислить сумму.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налогов?
При самостоятельно используемой недвижимости — нет. При сдаваемой в аренду недвижимости налог на приобретение недвижимости относится к сопутствующим расходам на приобретение и может учитываться через Пропорционально заявить амортизацию здания.
Существует ли в NRW необлагаемый минимум для покупателей первой недвижимости?
Нет. В отличие от обсуждений в некоторых других федеральных землях, NRW пока взимает 6,5 процента без необлагаемого минимума — в том числе с семей, приобретающих жильё для собственного проживания, и покупателей первой недвижимости.
Рассчитывается ли налог с полной покупной цены?
Да, со всего встречного предоставления. Только отдельно и надлежащим образом указанное движимое имущество не учитывается и уменьшает налоговую базу.
Итог: в NRW это значительная статья расходов — но её можно планировать
Ставка 6,5 процента делает налог на приобретение недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии одной из крупнейших отдельных статей расходов при покупке недвижимости. Будь то 16 250 евро за таунхаус в Рурской области или 39 000 евро за дом в районе Рейнской оси: сумма значительна, но хорошо прогнозируема. Тот, кто с самого начала закладывает её в собственный капитал, корректно указывает движимое имущество в договоре купли-продажи и учитывает короткий срок оплаты, избегает неприятных сюрпризов на пути к внесению записи в поземельную книгу.