Північний Рейн-Вестфалія стягує 6,5 відсотка — найвищу ставку податку на придбання нерухомості в Німеччині — і без змін із 1 січня 2015 року. При ціні купівлі 400 000 євро це становить 26 000 євро, які сплачуються додатково до ціни купівлі. Ми пояснюємо, як розраховується податок, скільки він коштує за типової ціни купівлі між Рурською областю та Рейнською віссю і де можна законно заощадити.
Що таке податок на придбання нерухомості — і чому в Північному Рейні-Вестфалії він становить 6,5 %?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який сплачується під час купівлі земельної ділянки, будинку або квартири у власність. Правовою підставою є Федеральний закон про податок на придбання нерухомості (GrEStG). Вказана в § 11 GrEStG стандартна ставка фактично становить лише 3,5 відсотка.
Однак після реформи федералізму 2006 року федеральні землі можуть самостійно встановлювати ставку податку. Північний Рейн-Вестфалія скористалася цим двічі: з 1 жовтня 2011 року ставка зросла з 3,5 до 5,0 відсотка, а з 1 січня 2015 року — до нинішніх 6,5 відсотка. Таким чином, Північний Рейн-Вестфалія разом із Бранденбургом, Сааром і Шлезвіг-Гольштейном має найвищу ставку. На нижньому рівні перебуває Баварія, яка до сьогодні зберегла початкову ставку 3,5 відсотка.
Важливо для покупців: ставка 6,5 відсотка діє однаково на всій території федеральної землі. Чи купуєте ви в Кельні, Дюссельдорфі, Дортмунді або в невеликій громаді в Зауерланді — на розмір податку це не впливає. Наразі в Північному Рейні-Вестфалії не передбачено неоподатковуваного мінімуму для тих, хто купує житло вперше для власного проживання.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості в Північному Рейні-Вестфалії
Розрахунок нескладний: базою оподаткування є так звана зустрічна винагорода — як правило, нотаріально засвідчена ціна купівлі. Її потрібно помножити на 6,5 відсотка (тобто на коефіцієнт 0,065). Отримана сума округлюється вниз до цілих євро.
Приклад: за ціни купівлі 300 000 євро розрахунок виглядає так: 300 000 × 0,065 = 19 500 євро податку на придбання нерухомості.
Податок на придбання нерухомості є лише частиною додаткових витрат на купівлю. До них додаються витрати на нотаріуса та земельну книгу в розмірі приблизно 1,5–2 відсотків, а також — якщо залучено маклера — його комісія. Загалом додаткові витрати в Північному Рейні-Вестфалії швидко досягають приблизно 10–12 відсотків ціни купівлі. Оскільки банки зазвичай не фінансують ці додаткові витрати, податок на придбання нерухомості здебільшого потрібно сплачувати з власного капіталу сплатити.
Скільки коштує податок за типової ціни купівлі
Ставка 6,5 відсотка однакова по всій землі – однак фактичне податкове навантаження значною мірою залежить від того, де саме ви купуєте. Між порівняно недорогим Рурським регіоном і дорогим Рейнським коридором різниця лише в податку іноді становить кілька десятків тисяч євро.
Рурський регіон: помірні ціни купівлі, помірний податок
У Рурському регіоні ціни на квартири у 2026 році в багатьох місцях становлять близько 1.900–2.600 євро за квадратний метр, наприклад у Дуйсбурзі, Дортмунді або Ессені. За таунхаус або більшу квартиру у власності тут часто потрібно розраховувати на 250.000–300.000 євро:
- Ціна купівлі 250.000 євро: 16.250 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 300.000 євро: 19.500 євро податку на придбання нерухомості
Рейнський коридор: високі ціни купівлі, високий податок
Уздовж Рейнського коридору – Дюссельдорф, Кельн, Бонн – ціни на квартири значно вищі, подекуди понад 4.000 євро за квадратний метр. Ціни на односімейні будинки тут часто становлять 500.000 євро й більше:
- Ціна купівлі 400.000 євро: 26.000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 500.000 євро: 32.500 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 600.000 євро: 39.000 євро податку на придбання нерухомості
Для порівняння: якби та сама нерухомість за 400.000 євро розташовувалася в Баварії, за ставки 3,5 відсотка потрібно було б сплатити лише 14.000 євро. Отже, вища ставка NRW коштує покупцям тут на 12.000 євро більше – це відчутна різниця, яку слід врахувати у фінансовому плануванні від самого початку.
Хто і коли платить? Процедура від договору купівлі до земельної книги
Загалом, згідно із законом, обидві сторони договору є платниками податку. На практиці покупець і продавець майже завжди погоджують у договорі купівлі, що покупець сплачує податок на придбання нерухомості. Зазвичай процедура виглядає так:
- Нотаріальне посвідчення: Нотаріус посвідчує договір купівлі. Із моменту посвідчення виникає податкове зобов’язання – незалежно від того, чи вже сплачено ціну купівлі.
- Повідомлення: Нотаріус зобов’язаний законом повідомити про продаж відповідне податкове управління.
- Податкове повідомлення: Податкове управління визначає суму податку та надсилає покупцеві повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості.
- Сплата: Податок потрібно сплатити протягом одного місяця після повідомлення про його нарахування. Відстрочення не передбачене.
- Довідка про відсутність заперечень: Лише після повної сплати податкове управління видає так звану довідку про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG). Без цього Документ не дозволяє земельному реєстраційному органу зареєструвати зміну власника.
Отже, податок на придбання нерухомості є етапом, критичним за часом: без сплаченого податку немає довідки — а без довідки немає запису як нового власника. Додаткові подробиці узагальнює фінансова адміністрація NRW.
Коли податок на придбання нерухомості є меншим або взагалі не стягується
З огляду на високі ставки в NRW варто звернути увагу на законні можливості структурування угоди. Особливо важливі такі моменти:
- Окремо вказати рухомий інвентар: Предмети, що продаються разом із нерухомістю, як-от вбудована кухня, сауна, маркізи або меблі, не входять до бази оподаткування. Якщо в договорі купівлі-продажу їх окремо зазначено за адекватною вартістю, ціна придбання, що підлягає оподаткуванню податком на придбання нерухомості, зменшується. Фінансові органи приймають реалістичну частку; високі суми ви повинні мати змогу підтвердити документами.
- Придбання в межах сім’ї: Купівля між подружжям або зареєстрованими цивільними партнерами, а також між родичами по прямій лінії — наприклад, від батьків до дітей — звільняється від податку на придбання нерухомості.
- Спадщина та дарування: Той, хто успадковує нерухомість або отримує її в дар, не сплачує податок на придбання нерухомості. Натомість застосовується законодавство про податок на спадщину та дарування.
- Гранична сума для незначних випадків: Якщо визначальна вартість не перевищує 2.500 євро, податок не стягується. Однак для класичної купівлі нерухомості ця межа не має значення.
FAQ про податок на придбання нерухомості в NRW
Яким буде податок на придбання нерухомості в NRW у 2026 році?
Податкова ставка становить 6,5 відсотка від ціни купівлі. Вона однакова на всій території федеральної землі й не змінювалася з 1 січня 2015 року. Це також стосується 2026 року.
Хто має сплачувати податок на придбання нерухомості?
За законом покупець і продавець несуть спільну відповідальність. Однак за договором сплата майже завжди покладається на покупця. Тому фінансове відомство зазвичай спочатку звертається до покупця.
Коли потрібно сплатити податок на придбання нерухомості?
Після того як нотаріус повідомить про купівлю, фінансове відомство надсилає податкове повідомлення. Від моменту його вручення у вас є один місяць, щоб переказати суму.
Чи можна вирахувати податок на придбання нерухомості з податків?
Для нерухомості, яку ви використовуєте самостійно, — ні. Для орендованої нерухомості податок на придбання нерухомості належить до додаткових витрат на придбання і його можна розподілити через Пропорційно заявити амортизацію будівлі.
Чи існує в NRW неоподатковуваний мінімум для покупців, які купують житло вперше?
Ні. На відміну від дискусій у деяких інших федеральних землях, NRW наразі стягує 6,5 відсотка без неоподатковуваного мінімуму — також із сімей, які самі користуються житлом, і покупців, які купують нерухомість уперше.
Чи розраховується податок із повної ціни купівлі?
Так, із усієї зустрічної винагороди. Лише окремо та належним чином зазначений рухомий інвентар не враховується та зменшує базу оподаткування.
Висновок: у NRW це значна стаття витрат — але її можна спланувати
Із показником 6,5 відсотка податок на придбання нерухомості в Північному Рейні-Вестфалії є однією з найбільших окремих статей витрат під час купівлі нерухомості. Чи то 16.250 євро за рядний будинок у Рурському регіоні, чи 39.000 євро за будинок у районі вздовж Рейну: сума значна, але добре передбачувана. Той, хто від самого початку закладає її у власний капітал, належним чином зазначає рухомий інвентар у договорі купівлі-продажу та стежить за коротким строком оплати, уникає неприємних сюрпризів на шляху до внесення запису до поземельної книги.