El Home Staging pretende mostrar un inmueble bajo su mejor luz para venderlo más rápido y a un precio más alto; sin embargo, la puesta en escena profesional puede costar rápidamente varios miles de euros, según el inmueble. Que esta inversión resulte rentable depende del estado del inmueble, la situación del mercado y el tipo de Home Staging. Le explicamos qué es el Home Staging, cuánto cuesta y cómo influye en el precio y la duración de la venta, para que pueda tomar una decisión fundamentada.
¿Qué es el Home Staging?
El Home Staging (del inglés «to stage» = poner en escena) se refiere a la preparación específica de un inmueble para su venta. El objetivo es que las estancias parezcan luminosas, amplias y acogedoras, para que el mayor número posible de interesados se sienta atraído de inmediato. Esto suele incluir despejar y neutralizar las estancias, un mobiliario discreto, colores y textiles coordinados, un concepto de iluminación bien pensado y pequeñas reparaciones cosméticas.
Se distinguen dos variantes:
- Home Staging clásico (físico): Las estancias se amueblan realmente con muebles y decoración de alquiler. Las visitas tienen lugar en la vivienda puesta en escena.
- Home Staging virtual: Las estancias vacías o anticuadas se amueblan exclusivamente de forma digital en la fotografía. Las imágenes resultan acogedoras, pero la visita se realiza en la vivienda vacía.
Importante: el Home Staging no consiste en ocultar defectos. Como vendedor, sigue estando obligado a revelar los daños conocidos, aunque una fotografía haya sido mejorada virtualmente. Además, debe identificar como tales los muebles insertados digitalmente para no generar expectativas falsas.
Ventajas y desventajas del Home Staging
Que la puesta en escena resulte rentable es una cuestión de valoración. Estos puntos hablan a favor y en contra:
- Ventaja – mejor primera impresión: Una gran parte de la decisión de compra se toma en los primeros segundos. Las fotografías bien preparadas aumentan la tasa de clics del anuncio y el número de solicitudes de visita.
- Ventaja – menor duración de la comercialización: Las estancias ordenadas y acogedoras ayudan a los interesados a imaginarse viviendo allí y, por experiencia, acortan el tiempo hasta el cierre.
- Ventaja – mayor poder de negociación: Quien convence emocionalmente tiene que ceder menos a menudo en el precio.
- Desventaja – costes por adelantado: Usted asume los costes del Home Staging antes de que se complete la venta. En el caso de un inmueble que ya tiene mucha demanda, puede este esfuerzo ser innecesario.
- Desventaja – efecto limitado cuando hay un déficit de rehabilitación: La estética no sustituye una estructura del edificio intacta. Un sótano húmedo o una calefacción obsoleta no se pueden ocultar con estilo.
- Desventaja – esfuerzo y organización: El home staging físico implica citas, logística y —en inmuebles habitados— limitaciones en la vida cotidiana.
¿Cuánto cuesta el home staging?
Como regla general: el home staging profesional suele costar menos del tres por ciento del precio de venta. Los costes reales dependen del tamaño del inmueble, la duración del alquiler y el alcance:
- Asesoramiento o acompañamiento DIY: desde unos 300 euros por una valoración profesional con un plan de ejecución para inmuebles de hasta aproximadamente 100 metros cuadrados.
- Staging virtual: según el proveedor, desde unos 20 hasta 100 euros por foto; la opción más económica, ideal para anuncios online.
- Staging clásico de un piso (60–80 m²): normalmente entre 2.000 y 5.000 euros.
- Staging clásico de una casa (120–200 m²): según el equipamiento, aproximadamente entre 5.000 y 15.000 euros, habitualmente durante un periodo de dos a tres meses.
Estas cantidades son valores orientativos; solo recibirá una oferta vinculante después de una visita al inmueble. Al final, no es decisivo únicamente el precio, sino la relación entre los costes y el incremento de ingresos esperado.
¿Qué efecto tiene el home staging sobre el precio y la duración de la venta?
La pregunta central es: ¿obtendrá más de lo que invierte? La Sociedad Alemana de Home Staging y Redesign (DGHR), la asociación sectorial desde 2010, menciona efectos significativos en sus evaluaciones:
- Mayor precio de venta: hasta un 15 por ciento más que los inmuebles no preparados.
- Venta más rápida: según la DGHR, los inmuebles preparados cambian de propietario, de media, alrededor de un tercio más rápido; una gran parte se vende en pocas semanas.
- Mayor tasa de cierre: la mayoría de los inmuebles preparados se vende al precio anunciado o por encima de este.
Estas cifras proceden de la propia asociación sectorial y, por tanto, deben interpretarse como valores de mejor caso; solo están verificadas de forma independiente hasta cierto punto. No obstante, el efecto resulta plausible: un hogar ordenado y de aspecto luminoso reduce la «carga de imaginación» del interesado y debilita los argumentos de quienes buscan gangas. Hagamos un ejemplo: si el staging cuesta 4.000 euros y eleva el precio de venta de un inmueble de 400.000 euros tan solo un dos por ciento, los 8.000 euros de ingresos adicionales se contraponen a los costes – la inversión se habría duplicado.
La otra cara: En un mercado de vendedores tensionado y con una oferta limitada, también se vende una vivienda vacía. Allí, el home staging contribuye menos al resultado.
¿Para quién merece la pena el home staging y para quién no?
El home staging tiene el mayor impacto cuando el aspecto decide el precio. Es especialmente recomendable para:
- inmuebles vacíos, en los que las estancias parecen pequeñas e impersonales sin muebles;
- inmuebles anticuados o decorados de forma muy personalizada, cuya decoración disuade a muchos interesados;
- inmuebles con una distribución difícil, en los que solo el mobiliario permite entender el uso del espacio;
- inmuebles en regiones con una gran oferta, en las que debe diferenciarse de la competencia.
La puesta en escena resulta menos rentable si su inmueble ya tiene una gran demanda, si se vende como inmueble para reformar o como solar para demolición, o si ya está bien cuidado y decorado con buen gusto. En ese caso, a menudo bastan fotos profesionales y un dossier de venta convincente para que su anuncio destaque en portales y metabuscadores.
¿Son deducibles fiscalmente los costes del home staging?
En determinados casos, sí. Si vende un inmueble dentro del plazo de especulación de diez años y la ganancia está sujeta a impuestos, los costes de comercialización –incluidos los costes del home staging– reducen, como gastos de transmisión o gastos deducibles, la ganancia imponible. Según el § 23 EStG, la ganancia es la diferencia entre el precio de transmisión, por un lado, y los costes de adquisición o producción y los gastos deducibles, por otro. Si, en cambio, ha vivido personalmente en el inmueble, la venta normalmente está exenta de impuestos; en ese caso, también se elimina la deducción. Consulte el caso concreto con su asesor fiscal.
Preguntas frecuentes sobre el home staging
¿Merece la pena el home staging también en un inmueble económico?
Por lo general, sí, siempre que los costes sean proporcionales. En lugar de un staging físico elaborado, en inmuebles pequeños suele bastar con combinar el vaciado de objetos, pequeñas reparaciones y staging virtual de las fotos del anuncio.
¿Cuál es la diferencia entre el home staging virtual y el clásico?
En el staging virtual, los muebles solo se insertan digitalmente en la foto; es económico, pero la vivienda permanece vacía durante la visita. En el staging clásico se amuebla de forma real, de modo que también convence durante la visita presencial. Las imágenes virtuales siempre deben identificarse como editadas.
¿Tengo que revelar defectos a pesar del home staging?
Sí. La puesta en escena no cambia su obligación de informar. Debe revelar los defectos conocidos, como humedad o daños, independientemente de cómo se presente el inmueble. De lo contrario, podrían reclamarse indemnizaciones por daños y perjuicios.
¿Cuánto dura el home staging?
La preparación en sí requiere, según el alcance, de unos pocos días a aproximadamente dos semanas. En el staging clásico, los muebles de alquiler suelen permanecer durante todo el periodo de comercialización, normalmente entre dos y tres meses.
¿Puedo hacer el home staging yo mismo?
Puede realizar por su cuenta pasos básicos como despejar, limpiar y crear una decoración neutra. Sin embargo, para lograr una imagen general armoniosa y elegir los muebles adecuados, a menudo merece la pena contar con asesoramiento profesional.
Conclusión: cuándo compensa la puesta en escena
El home staging merece especialmente la pena cuando el aspecto es decisivo: en inmuebles vacíos, anticuados o que requieren explicación, y en mercados con mucha competencia. El cálculo decisivo es sencillo: el ingreso adicional esperado debe superar los costes, y normalmente incluso un aumento del precio de unos pocos puntos porcentuales compensa un staging profesional. En un mercado con alta demanda o en inmuebles ya bien cuidados, en cambio, a menudo bastan buenas fotos y un exposé convincente. Por ello, analice con objetividad qué contribución puede aportar la puesta en escena en su situación y compare los costes con el valor añadido realista.