Хоумстейджинг призван представить недвижимость в лучшем свете, чтобы продать её быстрее и по более высокой цене, однако профессиональное оформление в зависимости от объекта может быстро обойтись в несколько тысяч евро. Окупится ли эта инвестиция, зависит от состояния недвижимости, рыночной ситуации и вида хоумстейджинга. Мы объясним, что такое хоумстейджинг, сколько он стоит и как влияет на цену и сроки продажи, чтобы вы могли принять обоснованное решение.
Что такое хоумстейджинг?
Хоумстейджинг (от английского „to stage" = представить в выгодном свете) означает целенаправленную подготовку недвижимости к продаже. Цель — сделать помещения светлыми, просторными и уютными, чтобы они сразу понравились как можно большему числу потенциальных покупателей. Обычно это включает расхламление и нейтрализацию интерьеров, сдержанную меблировку, гармонично подобранные цвета и текстиль, продуманную концепцию освещения, а также небольшие косметические ремонты.
Различают два варианта:
- Классический (физический) хоумстейджинг: помещения в реальности обставляются арендованной мебелью и декором. Просмотры проходят в оформленной квартире.
- Виртуальный хоумстейджинг: пустые или устаревшие помещения меблируются исключительно в цифровом формате на фотографиях. Изображения выглядят привлекательнее, однако просмотр проходит в пустой квартире.
Важно: хоумстейджинг не является сокрытием недостатков. Как продавец, вы обязаны раскрывать известные повреждения — даже если фотография была виртуально улучшена. Кроме того, виртуально добавленную мебель следует обозначать как таковую, чтобы не создавать ложных ожиданий.
Преимущества и недостатки хоумстейджинга
Стоит ли оформлять объект, — вопрос взвешивания различных факторов. Вот аргументы за и против:
- Преимущество — лучшее первое впечатление: Значительная часть решения о покупке принимается в первые секунды. Качественно оформленные фотографии повышают количество переходов по объявлению и запросов на просмотр.
- Преимущество — более короткий срок продажи: Убранные и уютные помещения помогают потенциальным покупателям представить себе жизнь в них и, как показывает опыт, сокращают время до заключения сделки.
- Преимущество — более сильная позиция на переговорах: Тот, кто убеждает эмоционально, реже вынужден снижать цену.
- Недостаток — предварительные расходы: Вы несёте затраты на хоумстейджинг до завершения продажи. Если объект и без того пользуется высоким спросом, это может эти затраты могут быть излишними.
- Недостаток – ограниченный эффект при накопившихся проблемах с ремонтом: Внешний вид не заменяет исправное состояние здания. Влажный подвал или устаревшее отопление невозможно скрыть стилизацией.
- Недостаток – затраты времени и организационные усилия: Физический хоумстейджинг означает встречи, логистику и – в случае заселённых объектов – ограничения в повседневной жизни.
Сколько стоит хоумстейджинг?
Как правило, профессиональный хоумстейджинг обычно стоит менее трёх процентов от продажной цены. Фактические расходы зависят от размера объекта, срока аренды и объёма работ:
- Консультация или сопровождение DIY: от примерно 300 евро за профессиональную оценку с планом реализации для объектов площадью до примерно 100 квадратных метров.
- Виртуальный стейджинг: в зависимости от поставщика – примерно от 20 до 100 евро за фотографию; самый недорогой вариант, идеально подходящий для онлайн-объявлений.
- Классический стейджинг квартиры (60–80 м²): обычно от 2 000 до 5 000 евро.
- Классический стейджинг дома (120–200 м²): в зависимости от оснащения примерно от 5 000 до 15 000 евро, как правило, на срок от двух до трёх месяцев.
Эти суммы являются ориентировочными; конкретное предложение вы получите только после осмотра объекта. В конечном счёте решающим является не только цена, но и соотношение затрат с ожидаемой дополнительной выручкой.
Как хоумстейджинг влияет на цену и срок продажи?
Главный вопрос звучит так: получите ли вы больше, чем инвестируете? Немецкое общество хоумстейджинга и редизайна (DGHR), отраслевой союз, действующий с 2010 года, в своих анализах отмечает значительные эффекты:
- Более высокая продажная цена: до 15 процентов больше, чем у неинсценированных объектов.
- Более быстрая продажа: согласно DGHR, инсценированные объекты недвижимости в среднем примерно на треть быстрее переходят к новым владельцам; значительная их часть продаётся в течение нескольких недель.
- Более высокая доля сделок: большая часть инсценированных объектов продаётся по цене предложения или выше.
Эти цифры приведены самим отраслевым союзом и поэтому должны рассматриваться как показатели наилучшего сценария – независимо они проверены лишь в ограниченной степени. Тем не менее эффект представляется правдоподобным: аккуратный, визуально светлый дом снижает «нагрузку по воображению» для потенциального покупателя и ослабляет аргументы охотников за выгодными предложениями. Рассмотрим пример: если стейджинг стоит 4 000 евро и повышает продажную цену объекта стоимостью 400 000 евро всего на два процента, то дополнительная выручка в размере 8 000 евро сопоставляется с затратами – инвестиция бы удвоилась.
Обратная сторона: на напряжённом рынке продавца с ограниченным предложением продаётся и пустая квартира. В таком случае постановка интерьера в меньшей степени влияет на результат.
Для кого домашний стейджинг выгоден — а для кого нет?
Домашний стейджинг даёт наибольший эффект, когда именно внешний вид определяет цену. Особенно целесообразен он для:
- пустующих объектов недвижимости, в которых комнаты без мебели кажутся маленькими и безликими;
- устаревших объектов или объектов с очень индивидуальным интерьером, обстановка которых отпугивает многих потенциальных покупателей;
- объектов со сложной планировкой, где лишь меблировка позволяет понять варианты использования пространства;
- объектов недвижимости в регионах с большим предложением, где необходимо выделиться среди конкурентов.
Инсценировка менее выгодна, если ваша недвижимость и так пользуется высоким спросом, если она продаётся как объект под реконструкцию или участок под снос либо если она уже ухожена и обставлена со вкусом. Тогда часто достаточно профессиональных фотографий и убедительного экспозе, чтобы ваше объявление выделялось на порталах и метапоисковиках.
Можно ли вычесть расходы на домашний стейджинг из налогов?
В определённых случаях — да. Если вы продаёте недвижимость в течение десятилетнего спекуляционного срока и прибыль облагается налогом, расходы на маркетинг — к ним относятся и расходы на домашний стейджинг — уменьшают налогооблагаемую прибыль как расходы, связанные с продажей, или рекламные расходы. Согласно § 23 EStG, прибыль представляет собой разницу между выручкой от продажи, с одной стороны, и расходами на приобретение или производство, а также рекламными расходами, с другой стороны. Если же вы сами проживали в этой недвижимости, продажа, как правило, и так не облагается налогом — тогда вычет также не применяется. Конкретный случай уточните у своего налогового консультанта.
Часто задаваемые вопросы о домашнем стейджинге
Выгоден ли домашний стейджинг и для недорогой недвижимости?
В большинстве случаев — да, если расходы соразмерны. Вместо дорогостоящей физической постановки интерьера для небольших объектов часто достаточно сочетания уборки лишних вещей, мелкого ремонта и виртуального стейджинга фотографий в объявлении.
В чём разница между виртуальным и классическим домашним стейджингом?
При виртуальном стейджинге мебель добавляется на фотографию только в цифровом виде — это недорого, но во время осмотра квартира остаётся пустой. При классическом стейджинге интерьер обставляется в реальности, благодаря чему убедительным становится и осмотр на месте. Виртуальные изображения всегда следует обозначать как обработанные.
Нужно ли мне раскрывать недостатки, несмотря на Home Staging?
Да. Инсценировка ничего не меняет в вашей обязанности предоставлять информацию. Известные недостатки, такие как влажность или повреждения, необходимо раскрывать — независимо от того, как представлена недвижимость. В противном случае возможны требования о возмещении ущерба.
Сколько времени занимает Home Staging?
Сама подготовка в зависимости от объёма занимает от нескольких дней до примерно двух недель. При классическом staging арендованная мебель обычно остаётся на весь период продвижения объекта, чаще всего на два-три месяца.
Могу ли я самостоятельно выполнить Home Staging?
Основные шаги, такие как расхламление, уборка и нейтральное оформление, можно выполнить самостоятельно. Однако для гармоничного общего вида и правильного выбора мебели часто целесообразна профессиональная консультация.
Итог: когда инсценировка окупается
Home Staging особенно выгоден, когда решающую роль играет внешний вид: для пустующих, устаревших или требующих пояснений объектов, а также на рынках с высокой конкуренцией. Расчёт прост: ожидаемая дополнительная выручка должна превышать затраты, и обычно даже повышение цены на несколько процентов компенсирует профессиональный staging. На востребованном рынке или для уже ухоженной недвижимости часто достаточно хороших фотографий и убедительного экспозе. Поэтому трезво оцените, какой вклад инсценировка может внести в вашей ситуации, и сопоставьте затраты с реалистичной дополнительной ценностью.