Senza agente immobiliare, ricade completamente su di Lei un’attività che altrimenti si svolge inosservata sullo sfondo: raccogliere la documentazione di vendita. Questi documenti sono il fondamento di ogni vendita seria: senza di essi nessuna banca verifica il finanziamento dell’acquirente e nessun notaio redige il contratto di compravendita. Le mostriamo, con una checklist completa, quali attestazioni ufficiali sono necessarie, dove ottenere ogni documento e quali costi comportano.
Perché una documentazione completa è decisiva per la vendita
In caso di vendita con un agente immobiliare, quest’ultimo si occupa di procurare e ordinare i documenti. Se vende privatamente, questo diventa un Suo compito – ed è più importante di quanto molti proprietari credano. Documenti completi e aggiornati danno ai potenziali acquirenti un’impressione di serietà e accelerano la decisione. Se mancano delle attestazioni, si crea rapidamente l’impressione che si stia nascondendo qualcosa.
Inoltre: senza determinati documenti non si può procedere legalmente. La banca dell’acquirente che finanzia l’acquisto richiede l’estratto del registro fondiario, la planimetria e l’attestazione della superficie abitabile prima di approvare un prestito. Il notaio necessita di un estratto aggiornato del registro fondiario per preparare il contratto di compravendita – l’autenticazione notarile è obbligatoria (§ 311b BGB). E l’attestato di prestazione energetica deve essere presentato all’acquirente per legge ai sensi della legge tedesca sull’energia degli edifici. Chi raccoglie i documenti tempestivamente e integralmente evita ritardi poco prima dell’appuntamento dal notaio.
Quali documenti mi servono per la vendita?
L’elenco preciso dipende dall’immobile. Per quasi ogni vendita – di una casa o di un appartamento – sono necessari questi documenti di base:
- estratto aggiornato del registro fondiario (possibilmente non più vecchio di tre-sei mesi)
- attestato di prestazione energetica valido
- planimetria e calcolo della superficie abitabile o utile
- planimetria catastale o estratto della mappa catastale (Flurkarte)
- documenti edilizi: autorizzazione edilizia, disegni di progetto e descrizione dell’edificio
- attestazioni relative a modernizzazioni e ristrutturazioni (fatture, fotografie)
- avviso aggiornato dell’imposta fondiaria e attestazione dell’assicurazione dell’edificio
- se necessario, un estratto del registro degli oneri edilizi e un’informativa sui siti contaminati
Se vende un appartamento in proprietà, si aggiungono i documenti della comunione dei proprietari:
- dichiarazione di divisione con planimetria della ripartizione
- verbali della ultime tre assemblee dei proprietari
- piano economico attuale e gli ultimi rendiconti delle spese condominiali
- importo della riserva per la manutenzione
Se l’immobile è affittato, prepari inoltre il contratto di locazione e gli attuali rendiconti delle spese accessorie.
Documento per documento: come procurarsi la documentazione
Estratto del registro fondiario
L’estratto del registro fondiario indica i proprietari, la superficie del terreno, i diritti e gli oneri (come ipoteche o diritti di passaggio). È possibile ottenerlo presso l’ufficio del registro fondiario del tribunale competente; in alcuni Länder anche online tramite il portale della giustizia. Può consultarlo solo chi dimostra un interesse legittimo (§ 12 GBO) – in qualità di proprietario, ciò si verifica automaticamente. Una copia non autenticata costa circa 10 euro, una autenticata circa 20 euro; la richiesta elettronica costa spesso circa 8 euro ed è disponibile immediatamente. Per il notaio e la banca, l’estratto dovrebbe essere aggiornato.
Attestato di prestazione energetica
L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio in caso di vendita e ha una validità di dieci anni (§ 79 GEG). Esistono due varianti: l’attestato basato sui consumi si fonda sui conteggi delle spese di riscaldamento degli ultimi tre anni e costa generalmente da 50 a 120 euro. Il più significativo attestato basato sul fabbisogno viene calcolato sulla base della struttura dell’edificio, richiede spesso un sopralluogo e costa circa da 300 a 500 euro. Viene rilasciato da consulenti energetici qualificati, spazzacamini o servizi online certificati. Importante: già nell’annuncio immobiliare è necessario indicare i principali valori caratteristici – tipo di attestato, fabbisogno o consumo di energia finale, vettore energetico principale, anno di costruzione e classe di efficienza energetica (§ 87 GEG). L’attestato deve essere presentato al più tardi durante la visita e consegnato all’acquirente dopo la conclusione del contratto (§ 80 GEG). Le violazioni sono considerate illeciti amministrativi e possono essere sanzionate con una multa fino a 10.000 euro (§ 108 GEG).
Planimetria e calcolo della superficie abitabile
Acquirenti e banche vogliono sapere come è suddiviso l’immobile e quale sia effettivamente la superficie abitabile. La planimetria si trova nella documentazione edilizia; se manca, è possibile rivolgersi all’archivio delle pratiche edilizie del comune oppure far effettuare una nuova misurazione da un architetto o da un fornitore di servizi. La superficie abitabile viene generalmente calcolata ai sensi del Regolamento sulla superficie abitabile (WoFlV), che stabilisce, ad esempio, che i locali con un’altezza inferiore a due metri o i balconi contano solo in proporzione. Un calcolo corretto vi protegge da controversie successive, poiché una superficie indicata in modo significativamente troppo piccola o troppo grande può dare diritto all’acquirente a una riduzione del prezzo o al risarcimento dei danni.
Planimetria di ubicazione e mappa catastale
La planimetria di ubicazione o la mappa catastale (automatizzata) – comunemente detta mappa dei terreni – mostra i confini della proprietà, la posizione degli edifici e i numeri delle particelle catastali. Potete richiederla presso l’ufficio del catasto o dell’agrimensura oppure tramite il geoportale del vostro Land, generalmente al costo di 15-60 euro. Inoltre, l’estratto dal registro degli oneri edilizi fornisce informazioni sugli obblighi di diritto pubblico; un certificato negativo è spesso gratuito, mentre un certificato positivo costa fino a circa 50 euro per particella. In alcuni Länder, come la Baviera, non esiste un registro degli oneri edilizi: in tal caso, le informazioni pertinenti devono essere verificate tramite il registro fondiario e il piano urbanistico.
Dichiarazione di divisione (per i condomini)
La dichiarazione di divisione stabilisce quali parti dell’edificio costituiscono proprietà esclusiva e quali proprietà comune, e contiene il regolamento condominiale con i diritti e gli obblighi dei proprietari. Di norma è disponibile presso l’amministrazione condominiale; in caso contrario, richiedetene una copia all’ufficio del registro fondiario. Una copia autenticata costa generalmente 70-140 euro. Insieme ai verbali delle assemblee e ai rendiconti delle spese condominiali, questi documenti forniscono all’acquirente un quadro dello stato e della situazione finanziaria della comunione dei proprietari.
Quanto costa procurarsi i documenti?
Le sole spese amministrative sono contenute. Come orientamento generale:
- Estratto del registro fondiario: circa 10-20 euro
- Attestato di prestazione energetica: 50-120 euro (basato sui consumi) o 300-500 euro (basato sul fabbisogno)
- Mappa catastale/mappa dei terreni: 15-60 euro
- Estratto dal registro degli oneri edilizi: 0-circa 50 euro
- Dichiarazione di divisione autenticata: 70-140 euro
Per una casa unifamiliare con un attestato basato sui consumi già disponibile, spesso è sufficiente una cifra di poche centinaia di euro. I costi aumentano se mancano documenti e devono essere redatti ex novo, ad esempio un attestato basato sul fabbisogno con sopralluogo o un nuovo rilievo per la planimetria. È proprio qui che risiede un vantaggio della vendita privata: vi occupate personalmente di procurarli e risparmiate la provvigione dell’agente immobiliare, che ammonta a un multiplo di tali costi.
Vantaggi e svantaggi della gestione autonoma della documentazione
- Vantaggio – risparmio sui costi: Pagate solo le tariffe ufficiali anziché una provvigione e mantenete il pieno controllo sulla vostra documentazione.
- Vantaggio – conoscenze di prima mano: Esaminando i documenti, individuate personalmente possibili punti deboli – ad esempio un permesso di costruzione obsoleto – e potete chiarirli prima della vendita.
- Vantaggio – informazioni più rapide: Rispondete direttamente alle domande degli interessati e delle banche, perché avete tutti i documenti a portata di mano.
- Svantaggio – dispendio di tempo: Gli uffici, l'amministrazione condominiale e i consulenti energetici lavorano con tempi diversi; singoli estratti possono richiedere da giorni a settimane.
- Svantaggio – è necessaria una visione d'insieme: Dovete sapere quali documenti sono richiesti per il vostro specifico immobile, affinché non manchi nulla di importante.
- Svantaggio – rischio di errori: Dati errati sulle superfici o l'assenza di un attestato di prestazione energetica possono avere conseguenze legali.
FAQ sulla documentazione di vendita
Quanto deve essere aggiornato l'estratto del registro fondiario?
Non esiste un termine di legge fisso. Nella pratica, tuttavia, il notaio e la banca finanziatrice richiedono un estratto che non abbia più di tre-sei mesi. Richiedetelo quindi solo quando la vendita diventa concreta.
Ho assolutamente bisogno di un attestato di prestazione energetica?
Sì. In caso di vendita, l'attestato di prestazione energetica è obbligatorio, salvo poche eccezioni – ad esempio per piccoli edifici o determinati monumenti storici. Se manca o mancano le indicazioni obbligatorie nell'annuncio, possono essere applicate multe fino a 10.000 euro.
Attestato basato sul fabbisogno o sui consumi – quale mi serve?
Per molti edifici esistenti potete scegliere liberamente. Tuttavia, un attestato basato sul fabbisogno è obbligatorio se la domanda di costruzione è stata presentata prima del regolamento sulla protezione termica del 1977, l'edificio ha meno di cinque appartamenti e non è stato riqualificato energeticamente fino a raggiungere questo livello. In caso di dubbio, sarà il certificatore a chiarirlo con voi.
Dove posso ottenere i documenti che non ho più?
L'estratto del registro fondiario e la dichiarazione di divisione si ottengono presso l'ufficio del registro fondiario, i disegni edilizi e il permesso di costruzione presso l'archivio delle pratiche edilizie del comune, la mappa catastale presso l'ufficio del catasto. Per gli appartamenti, l'amministrazione condominiale è il primo punto di riferimento per i verbali e i rendiconti.
Devo davvero mostrare agli interessati tutti i documenti?
Dovete comunicare tutto ciò che è essenziale per la decisione di acquisto – in particolare i vizi. La reticenza su vizi noti può dare luogo a richieste di risarcimento danni. È preferibile consegnare i documenti sensibili solo a interessati seri che dimostrino di disporre del finanziamento.
Conclusione: vendere con sicurezza grazie a una documentazione completa
La documentazione di vendita è la parte della vendita privata che altrimenti gestirebbe l’agente immobiliare e che, con un po’ di organizzazione, si può gestire autonomamente. Raccogliete per tempo i documenti, verificate che siano tutti aggiornati e, per i condomini, tenete a disposizione la documentazione del condominio. In questo modo vi presenterete in modo professionale a potenziali acquirenti, banche e notaio, eviterete ritardi e risparmierete al contempo la provvigione dell’agente immobiliare. Quando sarete pronti, presentate il vostro immobile con un’esposizione completa su TraumImmo.