Без посредника на вас полностью ложится задача, которая обычно незаметно выполняется в фоновом режиме: сбор документов для продажи. Эти документы — основа любой серьёзной сделки: без них ни один банк не проверит финансирование покупателя, и ни один нотариус не подготовит договор купли-продажи. Мы покажем вам в полном контрольном списке, какие официальные подтверждения нужны, где получить каждый документ и какие расходы при этом возникают.
Почему полнота документов определяет продажу
При продаже через посредника он занимается получением и систематизацией документов. Если вы продаёте недвижимость самостоятельно, это становится вашей задачей — и она важнее, чем считают многие собственники. Полные и актуальные документы создают у потенциальных покупателей серьёзное впечатление и ускоряют принятие решения. При отсутствии подтверждений быстро возникает впечатление, что здесь что-то скрывают.
Кроме того: без определённых документов юридический процесс не может продолжаться. Финансирующий банк покупателя требует выписку из поземельной книги, план помещения и подтверждение жилой площади, прежде чем одобрит кредит. Нотариусу нужна актуальная выписка из поземельной книги для подготовки договора купли-продажи — нотариальное удостоверение обязательно предписано законом (§ 311b BGB). Кроме того, энергетический сертификат должен быть предъявлен покупателю в соответствии с Законом об энергетике зданий. Тот, кто заранее и полностью собирает документы, избегает задержек непосредственно перед визитом к нотариусу.
Какие документы нужны для продажи?
Точный перечень зависит от объекта. Практически для любой продажи — дома или квартиры — вам понадобятся следующие основные документы:
- актуальная выписка из поземельной книги (желательно не старше трёх–шести месяцев)
- действующий энергетический сертификат
- план помещения, а также расчёт жилой и/или полезной площади
- ситуационный план или выписка из кадастровой карты (план участка)
- строительные документы: разрешение на строительство, строительные чертежи и описание здания
- подтверждения модернизаций и санаций (счета, фотографии)
- актуальное уведомление о налоге на недвижимость и подтверждение страхования здания
- при необходимости — выписка из реестра строительных обременений и справка о загрязнении земельного участка
Если вы продаёте квартиру в кондоминиуме, добавляются документы объединения собственников квартир:
- декларация о разделе вместе с планом распределения
- протоколы последних трёх собраний собственников
- актуальный план хозяйственных расходов и последние расчёты коммунальных платежей
- размер резерва на техническое обслуживание и ремонт
Если объект сдан в аренду, дополнительно подготовьте договор аренды и актуальные расчёты эксплуатационных расходов.
Документ за документом: как получить документы
Выписка из поземельной книги
Выписка из поземельной книги содержит сведения о собственниках, размере земельного участка, правах и обременениях (например, земельных долгах или правах прохода). Получить её можно в отделе поземельных книг компетентного участкового суда, а в некоторых федеральных землях — также онлайн через судебный портал. Ознакомиться с ней может только тот, кто докажет наличие законного интереса (§ 12 GBO) — для собственника это автоматически считается выполненным. Незаверенная копия стоит около 10 евро, заверенная — около 20 евро; электронный запрос часто стоит около 8 евро и доступен сразу. Для нотариуса и банка выписка должна быть актуальной.
Энергетический паспорт
Энергетический паспорт обязателен при продаже и действителен в течение десяти лет (§ 79 GEG). Существуют два варианта: паспорт по фактическому потреблению основывается на расчётах расходов на отопление за последние три года и обычно стоит от 50 до 120 евро. Более информативный паспорт по расчётной потребности составляется на основе характеристик здания, часто требует осмотра на месте и стоит около 300–500 евро. Его оформляют квалифицированные консультанты по энергоэффективности, трубочисты или сертифицированные онлайн-сервисы. Важно: уже в объявлении о недвижимости необходимо указать основные показатели — вид паспорта, конечную потребность в энергии или её конечное потребление, основной энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности (§ 87 GEG). Не позднее осмотра паспорт необходимо предъявить, а после заключения договора передать покупателю (§ 80 GEG). Нарушения считаются административным правонарушением и могут наказываться штрафом до 10 000 евро (§ 108 GEG).
Планировка и расчёт жилой площади
Покупатели и банки хотят знать, как распределены помещения в объекте и какова фактическая жилая площадь. Планировку можно найти в строительной документации; если её нет, поможет архив строительной документации муниципалитета или новый обмер, выполненный архитектором или специализированной службой. Жилая площадь обычно определённой в соответствии с Положением о расчёте жилой площади (WoFlV), которое, например, устанавливает, что помещения высотой менее двух метров или балконы учитываются только частично. Правильный расчёт защищает вас от последующих споров, поскольку явно заниженная или завышенная площадь может дать покупателю право требовать уменьшения цены или возмещения ущерба.
План расположения и кадастровая карта
План расположения, то есть (автоматизированная) кадастровая карта — в разговорной речи кадастровый план — показывает границы земельного участка, расположение зданий и номера кадастровых участков. Запросить её можно в кадастровом или геодезическом ведомстве либо через геопортал вашей федеральной земли, обычно за 15–60 евро. Дополнительно выписка из реестра строительных обременений предоставляет информацию об обязательствах публично-правового характера; справка об отсутствии записей часто выдаётся бесплатно, а справка о наличии записей стоит до примерно 50 евро за кадастровый участок. В некоторых федеральных землях, например в Баварии, реестра строительных обременений нет — там соответствующие сведения необходимо выяснять по поземельной книге и плану застройки.
Декларация о разделе (для квартир в многоквартирных домах)
Декларация о разделе регулирует, какие части здания являются отдельной собственностью, а какие — общей собственностью, и содержит правила совместного владения с правами и обязанностями собственников. Как правило, она хранится в управляющей компании; в противном случае запросите копию в отделе поземельной книги. Заверенная копия обычно стоит 70–140 евро. Вместе с протоколами собраний и расчётами взносов на содержание дома эти документы дают покупателю представление о состоянии и финансовом положении товарищества собственников.
Сколько стоит получение документов?
Непосредственные ведомственные сборы остаются умеренными. Для примерной ориентации:
- Выписка из поземельной книги: около 10–20 евро
- Энергетический паспорт: 50–120 евро (по фактическому потреблению) или 300–500 евро (по расчётной потребности)
- Кадастровый план/кадастровая карта: 15–60 евро
- Выписка из реестра строительных обременений: 0–около 50 евро
- Заверенная декларация о разделе: 70–140 евро
Для отдельно стоящего дома с имеющимся энергетическим паспортом по фактическому потреблению часто достаточно небольшой суммы в несколько сотен евро. Дороже будет, если документы отсутствуют и их необходимо составлять заново — например, энергетический паспорт по расчётной потребности с осмотром объекта или новые обмеры для плана этажа. Именно здесь заключается преимущество самостоятельной продажи: вы сами занимаетесь получением документов и экономите на комиссии риелтора, которая во много раз превышает эти расходы.
Преимущества и недостатки самостоятельного получения документов
- Преимущество — экономия средств: Вы платите только официальные сборы вместо комиссии и сохраняете полный контроль над своими документами.
- Преимущество — информация из первых рук: Просматривая документы, вы сами обнаруживаете возможные слабые места — например, устаревшее разрешение на строительство — и можете устранить их до продажи.
- Преимущество — более быстрый ответ: Вы напрямую отвечаете на вопросы заинтересованных лиц и банков, поскольку все документы у вас под рукой.
- Недостаток — затраты времени: Ведомства, управляющая компания и энергоаудиторы работают с разной скоростью; получение отдельных выписок может занять от нескольких дней до нескольких недель.
- Недостаток — необходим обзор: Вы должны знать, какие документы требуются для конкретного объекта, чтобы ничего важного не отсутствовало.
- Недостаток — риск ошибок: Неверные сведения о площадях или отсутствие энергетического паспорта могут повлечь правовые последствия.
Часто задаваемые вопросы о документах для продажи
Насколько актуальной должна быть выписка из поземельной книги?
Фиксированного установленного законом срока нет. Однако на практике нотариус и финансирующий банк ожидают выписку, выданную не более трёх—шести месяцев назад. Поэтому запрашивайте её только тогда, когда продажа становится конкретной.
Обязательно ли мне иметь энергетический паспорт?
Да. При продаже энергетический паспорт обязателен, за некоторыми исключениями — например, для небольших зданий или определённых памятников архитектуры. Если его нет или в объявлении отсутствуют обязательные сведения, грозит штраф до 10 000 евро.
Энергетический паспорт по потреблению или по потребности — какой нужен мне?
Для многих существующих зданий вы можете свободно выбирать. Однако паспорт по потребности обязателен, если заявление на строительство было подано до вступления в силу постановления о теплозащите 1977 года, в здании менее пяти квартир и оно не было энергетически модернизировано до этого уровня. В случае сомнений это уточнит вместе с вами специалист, выдающий паспорт.
Где получить документы, которых у меня больше нет?
Выписку из поземельной книги и декларацию о разделе собственности можно получить в земельной книге, строительные чертежи и разрешение на строительство — в архиве строительной документации муниципалитета, кадастровый план — в кадастровом ведомстве. Для квартир управляющая компания является первым местом обращения за протоколами и расчётами.
Действительно ли я должен показывать заинтересованным лицам все документы?
Вы должны раскрыть всё, что существенно для решения о покупке, — особенно недостатки. Утаивание известных недостатков может повлечь требования о возмещении ущерба. Конфиденциальные документы лучше предоставлять только серьёзным заинтересованным лицам, имеющим подтверждение финансирования.
Итог: уверенно продать с полным комплектом документов
Документы для продажи — это та часть частной продажи, которой обычно занимается маклер, но которую при некоторой организации можно без труда выполнить самостоятельно. Начните собирать документы заранее, проверьте актуальность каждого документа и подготовьте документы товарищества собственников для квартир в многоквартирных домах. Так вы будете профессионально выглядеть перед потенциальными покупателями, банками и нотариусом, избежите задержек и одновременно сэкономите на комиссии маклера. Когда будете готовы, представьте свою недвижимость с полным описанием объекта на TraumImmo.