Без маклера на вас повністю покладається завдання, яке зазвичай непомітно виконується у фоновому режимі: збирання документів для продажу. Ці документи є основою кожного серйозного продажу — без них жоден банк не перевірить фінансування покупця, а жоден нотаріус не складе договір купівлі-продажу. Ми покажемо вам за допомогою повного контрольного списку, які офіційні підтвердження вам потрібні, де отримати кожен документ і які витрати при цьому виникають.
Чому повний пакет документів визначає результат продажу
Під час продажу через маклера він бере на себе отримання та впорядкування документів. Якщо ви продаєте приватно, це стає вашим завданням — і воно важливіше, ніж вважають багато власників. Повні, актуальні документи справляють на потенційних покупців серйозне враження та пришвидшують прийняття рішення. Якщо підтверджень бракує, швидко виникає враження, що тут щось приховують.
Крім того: без певних документів юридичний процес не може тривати. Банк покупця, який фінансує придбання, вимагає витяг із поземельної книги, план приміщень і підтвердження житлової площі, перш ніж погодити позику. Нотаріусу потрібен актуальний витяг із поземельної книги, щоб підготувати договір купівлі-продажу — нотаріальне посвідчення є обов’язковим (§ 311b BGB). А енергетичний сертифікат за законом про енергоефективність будівель має бути пред’явлений покупцеві відповідно до законодавства. Той, хто завчасно і повністю збирає документи, уникає затримок незадовго до нотаріальної зустрічі.
Які документи потрібні для продажу?
Точний список залежить від об’єкта. Майже для кожного продажу — будинку чи квартири — вам потрібні такі основні документи:
- актуальний витяг із поземельної книги (бажано не старший за три-шість місяців)
- чинний енергетичний сертифікат
- план приміщень, а також розрахунок житлової та/або корисної площі
- план розташування або витяг із кадастрової карти (план земельної ділянки)
- будівельні документи: дозвіл на будівництво, будівельні креслення та опис будівлі
- підтвердження модернізацій і санацій (рахунки, фотографії)
- актуальне повідомлення про податок на нерухомість і підтвердження страхування будівлі
- за потреби витяг із реєстру будівельних обтяжень та довідка про забруднення земельної ділянки
Якщо ви продаєте квартиру у спільній власності, додаються документи об’єднання власників квартир:
- декларація про поділ разом із планом розподілу
- протоколи останніх трьох зборів співвласників
- актуальний план доходів і витрат та останні розрахунки експлуатаційних витрат
- розмір резерву на технічне обслуговування та ремонт
Якщо об’єкт здається в оренду, додатково підготуйте договір оренди та актуальні розрахунки додаткових витрат.
Документ за документом: як отримати документи
Витяг із поземельної книги
Витяг із поземельної книги містить дані про власників, площу земельної ділянки, права та обтяження (наприклад, земельні борги або права проходу). Його можна отримати в установі, що веде поземельну книгу, при компетентній дільничній судовій установі, а в деяких федеральних землях також онлайн через судовий портал. Ознайомитися з ним може лише той, хто обґрунтує законний інтерес (§ 12 GBO) — як власник, ви автоматично маєте такий інтерес. Незасвідчена копія коштує близько 10 євро, засвідчена — приблизно 20 євро; електронне отримання часто коштує близько 8 євро та доступне одразу. Для нотаріуса й банку витяг має бути актуальним.
Енергетичний сертифікат
Енергетичний сертифікат є обов’язковим під час продажу та чинний протягом десяти років (§ 79 GEG). Існує два варіанти: сертифікат на основі споживання ґрунтується на розрахунках витрат на опалення за останні три роки й зазвичай коштує від 50 до 120 євро. Інформативніший сертифікат на основі потреби розраховується з урахуванням будівельних характеристик, часто потребує огляду на місці та коштує близько 300–500 євро. Його видають кваліфіковані консультанти з енергоефективності, сажотруси або сертифіковані онлайн-сервіси. Важливо: уже в оголошенні про нерухомість потрібно зазначити основні показники — вид сертифіката, кінцеву потребу в енергії або її споживання, основний енергоносій, рік будівництва та клас енергоефективності (§ 87 GEG). Найпізніше під час огляду сертифікат потрібно пред’явити, а після укладення договору передати покупцеві (§ 80 GEG). Порушення вважаються адміністративним правопорушенням і можуть каратися штрафом до 10 000 євро (§ 108 GEG).
Планування та розрахунок житлової площі
Покупці й банки хочуть знати, як розподілена нерухомість і якою насправді є житлова площа. Планування можна знайти в будівельній документації; якщо його немає, допоможе архів будівельної документації громади або нове обмірювання, виконане архітектором чи спеціалізованим постачальником послуг. Житлова площа зазвичай визначена відповідно до Положення про житлову площу (WoFlV), яке, зокрема, встановлює, що приміщення заввишки менше двох метрів або балкони враховуються лише частково. Правильний розрахунок захищає вас від подальших суперечок, адже площа, зазначена явно замалою або завеликою, може надати покупцеві право вимагати зменшення ціни або відшкодування збитків.
План розташування та кадастрова карта
План розташування, або (автоматизована) карта нерухомості — у побуті кадастрова карта — показує межі земельної ділянки, розташування будівель і номери кадастрових ділянок. Її можна замовити в кадастровому чи геодезичному управлінні або через геопортал вашої федеральної землі, зазвичай за 15–60 євро. Додатково витяг із реєстру будівельних обтяжень надає інформацію про зобов’язання публічно-правового характеру; довідка про відсутність обтяжень часто є безкоштовною, а позитивна довідка коштує до приблизно 50 євро за кадастрову ділянку. У деяких федеральних землях, наприклад у Баварії, реєстру будівельних обтяжень немає — там відповідні дані слід з’ясовувати через земельну книгу та план забудови.
Декларація про поділ (для квартир у спільній власності)
Декларація про поділ визначає, які частини будівлі є окремою власністю, а які — спільною власністю, і містить статут спільноти з правами та обов’язками власників. Як правило, вона зберігається в управителя будинку; інакше замовте копію в органі, що веде земельну книгу. Засвідчена копія зазвичай коштує 70–140 євро. Разом із протоколами зборів і розрахунками внесків на утримання будинку ці документи дають покупцеві уявлення про стан і фінансове становище спільноти власників.
Скільки коштує отримання документів?
Самі лише адміністративні збори є помірними. Для приблизної орієнтації:
- Витяг із земельної книги: приблизно 10–20 євро
- Енергетичний сертифікат: 50–120 євро (за фактичним споживанням) або 300–500 євро (за потребою)
- Кадастрова карта/карта нерухомості: 15–60 євро
- Витяг із реєстру будівельних обтяжень: від 0 до приблизно 50 євро
- Засвідчена декларація про поділ: 70–140 євро
Для односімейного будинку з наявним сертифікатом за фактичним споживанням цього часто достатньо, щоб вкластися в невелику суму в межах кількох сотень євро. Дорожче буде, якщо документи відсутні й їх потрібно виготовляти заново — наприклад, сертифікат за потребою з оглядом будинку або нові обміри для плану поверху. Саме тут полягає перевага приватного продажу: ці документи ви оформлюєте самостійно й заощаджуєте комісію рієлтора, яка в багато разів перевищує ці витрати.
Переваги та недоліки самостійного отримання документів
- Перевага – економія коштів: Ви сплачуєте лише офіційні збори замість комісії та зберігаєте повний контроль над своїми документами.
- Перевага – знання з перших рук: Переглядаючи документи, ви самі виявляєте можливі слабкі місця — наприклад, застарілий дозвіл на будівництво — і можете усунути їх до продажу.
- Перевага – швидше надання інформації: Ви безпосередньо відповідаєте на запитання зацікавлених осіб і банків, оскільки всі документи у вас під рукою.
- Недолік – витрати часу: Органи влади, управління будинком та енергетичні консультанти працюють із різною швидкістю; отримання окремих витягів може тривати від кількох днів до кількох тижнів.
- Недолік – потрібен огляд: Ви повинні знати, які документи потрібні саме для вашого об’єкта, щоб нічого важливого не бракувало.
- Недолік – ризик помилок: Неправильні дані про площу або відсутність енергетичного сертифіката можуть мати юридичні наслідки.
FAQ щодо документів для продажу
Наскільки актуальним має бути витяг із земельної книги?
Фіксованого законодавчого строку немає. На практиці нотаріус і банк, що фінансує угоду, очікують витяг, якому не більше трьох–шести місяців. Тому замовляйте його лише тоді, коли продаж стає конкретним.
Чи обов’язково мені потрібен енергетичний сертифікат?
Так. Під час продажу енергетичний сертифікат є обов’язковим, за нечисленними винятками — наприклад, для невеликих будівель або певних пам’яток архітектури. Якщо його немає або в оголошенні відсутні обов’язкові дані, загрожують штрафи до 10.000 євро.
Сертифікат на основі потреби чи споживання — який мені потрібен?
Для багатьох існуючих будівель ви можете вільно обирати. Однак сертифікат на основі потреби є обов’язковим, якщо заяву на будівництво подано до набрання чинності постановою про теплозахист 1977 року, будівля має менше п’яти квартир і не була енергетично модернізована до цього рівня. У разі сумнівів це з’ясує разом із вами укладач сертифіката.
Де отримати документи, яких у мене більше немає?
Витяг із земельної книги та декларацію про поділ ви отримаєте в управлінні земельної книги, будівельні креслення й дозвіл на будівництво — в архіві будівельної документації громади, кадастрову карту — у кадастровому управлінні. Для квартир першим місцем звернення щодо протоколів і розрахунків є управління будинком.
Чи справді я повинен показувати зацікавленим особам усі документи?
Ви повинні розкрити все, що має істотне значення для рішення про купівлю, — зокрема недоліки. Замовчування відомих недоліків може спричинити вимоги про відшкодування збитків. Чутливі документи найкраще надавати лише серйозним зацікавленим особам, які підтвердили фінансування.
Висновок: упевнено продавайте з повним комплектом документів
Документи для продажу — це та частина приватного продажу, якою зазвичай займається маклер і яку за умови певної організації можна легко виконати самостійно. Збирайте документи заздалегідь, перевіряйте актуальність кожного документа та тримайте напоготові документи спільноти власників для квартир у багатоквартирних будинках. Так ви професійно виглядатимете в очах зацікавлених осіб, банків і нотаріуса, уникнете затримок і водночас заощадите на маклерській комісії. Коли будете готові, презентуйте свою нерухомість із повним описом на TraumImmo.