Published on 22/07/2026 · Last checked on 26/07/2026
| Living Area ca. | 210 m² |
|---|
| Rooms | 8 |
|---|
| Property Area | 505 m² |
|---|---|
| Bedrooms | 5 |
| Bathrooms | 3 |
| Selling Price | 838.500 € |
|---|---|
| Price per m² | 3,992.86 €/m² |
| Courtage | 3,57% (3,57% (inkl. USt) aus dem notariellen Kaufpreis für den Käufer) |
Una casa – tre unità abitative autonome
L’edificio, originariamente costruito nel 1963 come classica casa bifamiliare, è stato ampliato nel 2013 con una ulteriore unità abitativa nel piano sottotetto.
Oggi su ogni piano è disponibile un’unità spazialmente autonoma:
Appartamento al piano terra
Appartamento al primo piano
Appartamento al sottotetto
L’intera casa può essere consegnata libera in breve tempo. Per l’acquirente ne deriva quindi un’opportunità che, in immobili plurifamiliari comparabili in contesti residenziali consolidati di Erlangen, si presenta solo raramente: tutte le unità possono essere occupate, affittate o combinate tra loro senza rapporti di locazione esistenti, in base al proprio concetto di utilizzo.
La chiara suddivisione per piani crea inoltre un elevato grado di privacy. Ogni generazione, ogni nucleo familiare o ogni inquilino dispone di un proprio spazio abitativo indipendente, pur trovandosi tutte le unità sotto lo stesso tetto.
Appartamento al piano terra
L’appartamento al piano terra dispone di una distribuzione degli spazi equilibrata e adatta all’uso quotidiano. Gli ambienti sono ben proporzionati, disposti in modo sensato e collegati in modo chiaro tramite il corridoio centrale.
Il soggiorno con circa 24,6 m² costituisce il fulcro dell’appartamento. Le ampie superfici finestrate garantiscono un’atmosfera abitativa luminosa e accogliente. L’area esterna immediatamente adiacente amplia lo spazio abitativo e crea un piacevole posto per sostare all’aperto.
La cucina separata con circa 13,1 m² offre spazio sufficiente per una soluzione cucina completa e un ulteriore angolo pranzo. Grazie alla chiara geometria degli ambienti sono possibili diversi concetti di arredamento e utilizzo.
La camera da letto con circa 16,4 m² può essere arredata comodamente. Un altro vano con circa 11,7 m² si presta, a seconda della situazione di vita, come cameretta, studio, stanza per gli ospiti o spazio personale di ritiro.
Il bagno con WC comprende circa 6,1 m² ed è disposto funzionalmente separato dalla zona giorno.
La superficie abitabile dell’appartamento al piano terra ammonta, includendo la quota terrazza considerata al 25 percento, a circa 82 m².
Appartamento al primo piano
L’appartamento al primo piano segue sostanzialmente il collaudato concetto distributivo del piano terra. Anche qui sono disponibili ambienti ben utilizzabili, con piacevoli proporzioni e una chiara separazione tra zona giorno, zona notte e aree funzionali.
Il soggiorno di circa 24,6 m² riceve molta luce naturale grazie alle ampie superfici finestrate. Il adiacenteIl balcone completa l’appartamento con un’area esterna protetta e aumenta sia la qualità abitativa sia la sostenibilità locativa.
La cucina con circa 13,1 m² offre spazio sufficiente per una cucina componibile completa e una zona pranzo.
Una camera da letto di circa 16,4 m² nonché un’ulteriore stanza di circa 11,7 m² consentono un utilizzo flessibile da parte di coppie, piccole famiglie, professionisti in home office o inquilini con ulteriore esigenza di spazio.
La superficie abitabile dell’appartamento al piano superiore ammonta, inclusa la quota del balcone calcolata al 25 percento, a circa 81 m².
Appartamento all’ultimo piano
L’appartamento all’ultimo piano ampliato nel 2013 costituisce un’integrazione particolarmente preziosa della casa. Presenta un carattere autonomo ed è adatto, tra l’altro, come:
appartamento separato per un figlio adulto o familiari,
area abitativa per genitori o nonni,
unità affittata per un parziale rifinanziamento,
appartamento per gli ospiti,
area di lavoro o di ritiro,
unità integrativa per personale di assistenza o cura.
La struttura degli spazi si orienta al concetto funzionale di base della casa. Nonostante le falde del tetto presenti, sono disponibili ambienti ben sfruttabili e chiaramente suddivisi.
La superficie abitabile determinata secondo i principi del calcolo della superficie abitabile ammonta a circa 47,2 m². Le superfici sotto le falde del tetto tra un metro e due metri di altezza vengono considerate solo al 50 percento. La superficie di base effettivamente presente e utilizzabile è pertanto superiore alla superficie abitabile indicata.
Superficie abitabile totale
Dalle tre unità abitative risulta una superficie abitabile complessiva di circa 210 m²:
Piano terra: ca. 82 m²
Piano superiore: ca. 81 m²
Ultimo piano: ca. 47,2 m²
Le superfici abitative si basano sulla documentazione architettonica e di calcolo disponibile e si orientano ai principi del regolamento sulle superfici abitative.
Cantina e garage
L’edificio è completamente interrato. In questo modo sono disponibili ulteriori superfici di servizio, deposito e funzionali, che risultano di notevole valore pratico soprattutto in caso di utilizzo da parte di più nuclei familiari.
Alla proprietà appartiene inoltre un ampio garage. Offre non solo un posto auto protetto, ma a seconda della configurazione anche ulteriore spazio per biciclette, attrezzi da giardino, officina o deposito.
Proprio in una zona residenziale di Erlangen vicina alla città, un garage privato è una dotazione costantemente richiesta e rappresenta sia per gli utilizzatori diretti sia in caso di locazione un chiaro Mehrwert dar.
Possibilità di utilizzo
Vivere più generazioni insieme con vera privacy
La casa offre i presupposti ideali per più generazioni che desiderano vivere unite senza rinunciare alla propria autonomia.
Genitori, figli adulti e nonni possono utilizzare ciascuno un piano proprio. In questo modo restano garantite privacy, routine quotidiane proprie e spazi di ritiro personali, mentre supporto, assistenza e convivenza familiare possono essere organizzati senza complicazioni.
Questo concetto è particolarmente interessante in prospettiva dell’aumento dei costi abitativi, del desiderio di vicinanza familiare e della crescente importanza del sostegno tra generazioni.
Combinare uso proprio e locazione
L’acquirente può, ad esempio, abitare personalmente uno degli appartamenti più grandi e affittare le altre due unità. I canoni di locazione correnti possono contribuire al finanziamento e alla riduzione dell’onere mensile.
È altrettanto possibile utilizzare due unità all’interno della famiglia e affittare soltanto il terzo appartamento. La casa si adatta così a diverse fasi della vita, senza che, in caso di mutate condizioni familiari o professionali, sia immediatamente necessario un nuovo cambio immobiliare.
Vivere e lavorare sotto lo stesso tetto
Una delle unità può essere utilizzata anche come area ufficio, studio, lavoro o per gli ospiti, nel rispetto della normativa e della fattibilità strutturale.
L’immobile si presta quindi anche a lavoratori autonomi, liberi professionisti o persone occupate che cercano uno spazio di lavoro chiaramente separato e nelle immediate vicinanze della propria abitazione.
Investimento con margine di sviluppo
Per gli investitori, la casa completamente libera offre la possibilità di affittare nuovamente tutte le unità in modo nuovo e uniforme, arredarle individualmente e strutturare l’immobile fin dall’inizio secondo un proprio concetto di gestione.
La suddivisione in tre livelli abitativi indipendenti consente un’ampia diversificazione dei canoni di locazione. Una vacanza in una unità non incide automaticamente sui redditi dell’intera casa.
Ulteriori possibilità di configurazione economica possono derivare – a seconda dei presupposti personali e fiscali – da una corretta ripartizione del prezzo di acquisto tra terreno e fabbricato e, se del caso, da una perizia qualificata sulla durata residua di utilizzo. Il riconoscimento fiscale concreto e La convenienza deve comunque essere sempre verificata dal proprio consulente fiscale.
Inquadramento economico
La combinazione di tre unità abitative, completa disponibilità, terreno in una ricercata zona di Erlangen, garage e interrato completo rende l’immobile economicamente interessante sia per utilizzatori finali sia per investitori.
Da sottolineare in particolare:
tre livelli abitativi separatamente utilizzabili,
in totale circa 210 m² di superficie abitabile,
completa assenza di rapporti di locazione in essere,
flessibile combinazione di uso proprio e locazione,
interessante concetto multigenerazionale,
edificio completamente interrato,
ampio garage,
alto valore del terreno,
zona residenziale ricercata e stabilmente solida nel lungo periodo,
diverse possibilità di strutturazione fiscale ed economica per investitori di capitale.
La libera disponibilità di tutti e tre gli appartamenti rappresenta in questo contesto un vantaggio particolare. L’acquirente non subentra in rapporti di locazione storicamente consolidati, ma può stabilire autonomamente, nel rispetto delle disposizioni di legge, livelli di affitto, standard delle dotazioni, gruppi target e concetto di utilizzo.
Rara occasione ad Alterlangen
Le offerte in cui un’intera casa con tre appartamenti separatamente utilizzabili è liberamente disponibile in una consolidata zona residenziale di Erlangen sono rare.
L’immobile unisce caratteristiche che di solito sono difficili da trovare insieme:
spazio sufficiente per più generazioni,
aree abitative indipendenti con elevata privacy,
la possibilità di una locazione parziale o totale,
superfici aggiuntive nel seminterrato,
un proprio garage,
un elevato valore fondiario,
nonché una posizione con domanda abitativa costantemente buona.
La casa non è quindi un immobile per un solo concetto d’uso. Può evolversi con le esigenze dei suoi proprietari – dalla casa familiare a una combinazione di abitare e affittare fino a un immobile a reddito completamente gestito.
Nota su una possibile vendita separata
In linea prioritaria l’immobile viene venduto come unità completa. La vendita di singoli appartamenti può eventualmente essere valutata, a condizione che per tutte le unità risultino possibilità di acquisto coordinate tra loro dal punto di vista temporale ed economico.
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