Wie in 2026 in Beieren een woning koopt, betaalt 3,5 procent overdrachtsbelasting – het laagste tarief van alle 16 deelstaten. Geen enkele deelstaat is goedkoper en Beieren handhaaft dit percentage sinds 1997 ongewijzigd. Wij leggen uit waarom de Vrijstaat bij aankoop zoveel goedkoper is dan bijvoorbeeld Noordrijn-Westfalen en berekenen de belasting stap voor stap aan de hand van een concrete aankoopprijs.
Wat is de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die verschuldigd is bij de aankoop van een perceel of onroerend goed. De rechtsgrondslag is de wet op de overdrachtsbelasting (GrEStG). De transactie wordt belastingplichtig bij het sluiten van de notarieel vastgelegde koopovereenkomst – dus niet pas bij de inschrijving in het kadaster.
De heffingsgrondslag is de zogenaamde tegenprestatie, doorgaans dus de in de akte vastgelegde aankoopprijs. Op dit bedrag wordt het belastingtarief van de deelstaat toegepast. Belangrijk is het onderscheid met de grondbelasting: de overdrachtsbelasting betaalt u eenmalig bij de aankoop, terwijl de grondbelasting elk jaar doorlopend verschuldigd is zolang de woning uw eigendom is. De overdrachtsbelasting behoort tot de bijkomende aankoopkosten – samen met de notariskosten en kadasterkosten en een eventuele makelaarscourtage.
Waarom Beieren met 3,5 procent het goedkoopst is
Het tarief van 3,5 procent is geen Beiers Sonderweg, maar het landelijke standaardtarief uit § 11 GrEStG: „De belasting bedraagt 3,5 procent." Tot 2006 gold dit tarief uniform in heel Duitsland.
Met de federalismehervorming van 2006 veranderde dit. Sindsdien mogen de deelstaten het tarief van de overdrachtsbelasting volgens Art. 105 lid 2a van de Grondwet zelf vaststellen en vloeien de inkomsten uitsluitend naar de deelstaten. Als gevolg daarvan hebben bijna alle deelstaten het tarief verhoogd om hun begrotingen te financieren – deels tot 6,5 procent.
Beieren is de enige deelstaat die het tarief nooit heeft verhoogd. Zelfs Saksen, dat lange tijd gelijk met Beieren stond, verhoogde het per 1 januari 2023 naar 5,5 procent. Daarmee staat de Vrijstaat in 2026 alleen aan de top van de goedkoopste deelstaten. Ter oriëntatie de bandbreedte:
- Beieren: 3,5 procent (sinds 1997 ongewijzigd)
- Baden-Württemberg, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt, Thüringen: 5,0 procent
- Hamburg, Bremen, Saksen: 5,5 procent
- Berlijn, Hessen, Mecklenburg-Voorpommeren: 6,0 procent
- Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein: 6,5 procent
Het Beierse tarief geldt overal in de deelstaat hetzelfde – of u nu in München, Neurenberg of een kleine plattelandsgemeente koopt, maakt geen verschil. Anders dan bij het tarief voor de gemeentelijke bedrijfsbelasting kan geen gemeente eigen toeslagen heffen.
Zo berekent u de overdrachtsbelasting in Beieren
De berekening is uiterst eenvoudig: koopprijs × 3,5 procent = overdrachtsbelasting. Bij een koopprijs van 500.000 euro resulteert dit in:
500.000 euro × 3,5 % = 17.500 euro overdrachtsbelasting
Meer voorbeelden voor typische koopprijzen in Beieren:
- 300.000 euro koopprijs → 10.500 euro overdrachtsbelasting
- 500.000 euro koopprijs → 17.500 euro overdrachtsbelasting
- 750.000 euro koopprijs → 26.250 euro overdrachtsbelasting
- 1.000.000 euro koopprijs → 35.000 euro overdrachtsbelasting
Hoe zwaar het lage tarief weegt, blijkt uit de vergelijking tussen de deelstaten. Dezelfde 500.000 euro kosten in een deelstaat met 6,5 procent 32.500 euro overdrachtsbelasting – 15.000 euro meer dan in Beieren. Dit geld blijft voor Beierse kopers als eigen vermogen behouden.
Inventaris uit de koopprijs halen
Er is een legale speelruimte: roerende inventaris is niet onderworpen aan overdrachtsbelasting. Als bijvoorbeeld een inbouwkeuken, een sauna of een mee verkochte luifel afzonderlijk in de koopovereenkomst wordt vermeld, verlaagt dit bedrag de heffingsgrondslag. Bij een koopprijs van 500.000 euro en afzonderlijk vermelde inventaris ter waarde van 15.000 euro wordt de belasting nog slechts over 485.000 euro geheven – dat is 16.975 in plaats van 17.500 euro. De bedragen moeten realistisch zijn en afzonderlijk in de overeenkomst worden vermeld; overdreven bedragen erkent de belastingdienst niet. Let bovendien op: sommige banken financieren het aandeel voor de inventaris niet mee.
Bijzonder geval nieuwbouw
Koopt u een onbebouwd perceel en sluit u tegelijkertijd een daaraan gekoppelde bouwovereenkomst, dan kan de belastingdienst uitgaan van een „samenhangend contractueel geheel" en de bouwkosten in de heffingsgrondslag opnemen. De overdrachtsbelasting wordt dan niet alleen over de grondprijs geheven, maar over het voltooide gebouw.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting – en wanneer?
Volgens § 13 GrEStG zijn koper en verkoper gezamenlijk belastingschuldigen (hoofdelijke schuldenaren). In de praktijk legt de koopovereenkomst de belasting echter vrijwel altijd bij de koper. Het verloop is als volgt:
- De notaris verlijdt de koopovereenkomst en meldt de verkoop aan de belastingdienst.
- Het De belastingdienst legt de aanslag voor de overdrachtsbelasting op.
- De belasting wordt één maand na bekendmaking van de aanslag verschuldigd (§ 15 GrEStG).
- Na betaling verstrekt de belastingdienst de verklaring van geen bezwaar (§ 22 GrEStG).
- Pas met deze verklaring mag de koper in het kadaster worden ingeschreven – pas dan gaat de eigendom definitief over.
De overdrachtsbelasting is daarmee een van de eerste betalingen na de afspraak bij de notaris en moet uit het eigen vermogen worden betaald. Zonder betaalde belasting geen inschrijving – neem het bedrag dus vast op in uw financieringsplanning.
Wanneer geen overdrachtsbelasting verschuldigd is
De wet kent meerdere uitzonderingen (§ 3 GrEStG):
- Drempel voor kleine bedragen: Blijft de relevante waarde op of onder 2.500 euro, dan is geen belasting verschuldigd. Het gaat om een vrijstellingsgrens, niet om een belastingvrije voet – bij overschrijding is het volledige bedrag belastbaar.
- Erfenis en schenking: De verkrijging door overlijden en schenkingen van onroerende zaken zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting; in plaats daarvan geldt hier de erf- en schenkbelasting.
- Echtgenoten en levenspartners: Als een echtgenoot of levenspartner van de ander koopt, vervalt de belasting.
- Verwanten in rechte lijn: Overdrachten tussen ouders en kinderen (inclusief stiefkinderen) zijn vrijgesteld.
- Echtscheiding: De vermogensverdeling na een echtscheiding is eveneens belastingvrij.
Voor- en nadelen voor kopers in Beieren
Het lage tarief is een echt locatievoordeel, maar kent grenzen:
- Voordeel – laagste bijkomende kosten: Geen enkele andere deelstaat komt bij de verkrijging voordeliger uit. Het bespaarde geld versterkt uw eigen vermogen en verlaagt de financieringsbehoefte.
- Voordeel – planbaar en uniform: In de hele Vrijstaat geldt 3,5 procent, zonder gemeentelijke toeslagen en al tientallen jaren stabiel.
- Voordeel voor verkopers: Lage bijkomende aankoopkosten maken Beiers vastgoed aantrekkelijker voor kopers.
- Nadeel – hoge absolute bedragen: Beieren heeft landelijk gezien enkele van de hoogste aankoopprijzen. 3,5 procent van een groot bedrag blijft een aanzienlijk bedrag.
- Nadeel – uit eigen vermogen te betalen: De belasting kan niet worden gefinancierd met de woning als zekerheid en is kort na de aankoop verschuldigd.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Beieren
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Beieren 2026?
Ze bedraagt 3,5 procent van de koopprijs. Dat is het laagste tarief van alle deelstaten en is sinds 1997 onveranderd.
Hoe bereken ik de overdrachtsbelasting?
Vermenigvuldig de in de akte vastgelegde koopprijs met 3,5 procent. Bij een koopprijs van 400.000 euro komt dat neer op 14.000 euro.
Kan ik de overdrachtsbelasting in Beieren besparen?
Bij een normale aankoop kan deze niet worden omzeild. U kunt echter meeverkochte roerende inventaris afzonderlijk in het contract vermelden en zo de heffingsgrondslag verlagen. Bij overdrachten binnen de familie zijn bovendien de wettelijke vrijstellingen van toepassing.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
Een maand na bekendmaking van de belastingaanslag. De aanslag ontvangt u meestal enkele weken na de afspraak bij de notaris.
Is de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar?
Bij een zelfbewoonde woning niet. Bij een verhuurde woning behoort deze tot de bijkomende aanschafkosten en wordt deze via de afschrijving van het gebouw evenredig fiscaal in aanmerking genomen. Laat u hierover fiscaal adviseren.
Is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij een schenking of erfenis?
Nee. Erfenissen en schenkingen zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In plaats daarvan kan erf- of schenkbelasting verschuldigd zijn.
Conclusie: Beieren blijft bij aankoop de voordeligste deelstaat
Met 3,5 procent heft Beieren de laagste overdrachtsbelasting van Duitsland – een voordeel dat bij een koopprijs van 500.000 euro ten opzichte van een deelstaat met 6,5 procent 15.000 euro bedraagt. De berekening is eenvoudig, het tarief geldt in de hele deelstaat uniform en legale mogelijkheden zijn er vooral bij afzonderlijk vermelde inventaris. Neem de belasting op als een vast onderdeel van uw bijkomende aankoopkosten: deze is vroeg verschuldigd en een voorwaarde voor inschrijving in het kadaster.