Тот, кто покупает недвижимость в Баварии в 2026 году, платит 3,5 процента налога на приобретение недвижимости — это самая низкая ставка среди всех 16 федеральных земель. Ни одна земля не предлагает более низкую ставку, и Бавария сохраняет этот показатель неизменным с 1997 года. Мы объясним, почему Свободное государство при покупке обходится значительно дешевле, чем, например, Северный Рейн — Вестфалия, и пошагово рассчитаем налог на конкретной покупной цене.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости — это единовременный налог, взимаемый при покупке земельного участка или недвижимости. Правовой основой является Закон о налоге на приобретение недвижимости (GrEStG). Обязанность по уплате налога возникает при заключении нотариально заверенного договора купли-продажи — не только после внесения записи в земельную книгу.
Налогооблагаемой базой является так называемое встречное предоставление, то есть, как правило, заверенная в договоре покупная цена. К этой сумме применяется ставка федеральной земли. Важно отличать этот налог от налога на недвижимость: налог на приобретение недвижимости вы платите один раз при покупке, а налог на недвижимость — регулярно каждый год, пока недвижимость вам принадлежит. Налог на приобретение недвижимости относится к дополнительным расходам при покупке — наряду с расходами на нотариуса и земельную книгу, а также возможной комиссией маклера.
Почему Бавария с 3,5 процента является самой выгодной
Ставка 3,5 процента — это не особый баварский путь, а общегосударственная стандартная ставка, установленная § 11 GrEStG: «Налог составляет 3,5 процента». До 2006 года эта ставка действовала единообразно по всей Германии.
После реформы федерализма 2006 года ситуация изменилась. С тех пор федеральные земли могут самостоятельно устанавливать ставку налога на приобретение недвижимости в соответствии со статьёй 105, абзацем 2a Основного закона, а доходы полностью поступают землям. В результате почти все земли повысили ставку, чтобы финансировать свои бюджеты, — в некоторых случаях до 6,5 процента.
Бавария — единственная федеральная земля, которая никогда не повышала ставку. Даже Саксония, долгое время находившаяся на одном уровне с Баварией, с 1 января 2023 года повысила её до 5,5 процента. Таким образом, в 2026 году Свободное государство единолично занимает первое место среди самых выгодных земель. Для ориентира приведём диапазон ставок:
- Бавария: 3,5 процента (без изменений с 1997 года)
- Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия: 5,0 процента
- Гамбург, Бремен, Саксония: 5,5 процента
- Берлин, Гессен, Мекленбург — Передняя Померания: 6,0 процента
- Бранденбург, Северный Рейн — Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн: 6,5 процента
Баварская ставка действует единообразно по всей земле — неважно, покупаете ли вы в Мюнхене, Нюрнберге или небольшой сельской общине. В отличие от коэффициента налога на предпринимательскую деятельность, муниципалитеты не могут устанавливать собственные надбавки.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости в Баварии
Расчёт предельно прост: цена покупки × 3,5 процента = налог на приобретение недвижимости. При цене покупки 500 000 евро получается:
500 000 евро × 3,5 % = 17 500 евро налога на приобретение недвижимости
Другие примеры типичных цен покупки в Баварии:
- 300 000 евро цена покупки → 10 500 евро налога на приобретение недвижимости
- 500 000 евро цена покупки → 17 500 евро налога на приобретение недвижимости
- 750 000 евро цена покупки → 26 250 евро налога на приобретение недвижимости
- 1 000 000 евро цена покупки → 35 000 евро налога на приобретение недвижимости
Насколько существенна низкая ставка, показывает сравнение федеральных земель. Те же 500 000 евро в земле со ставкой 6,5 процента обходятся в 32 500 евро налога на приобретение недвижимости — на 15 000 евро больше, чем в Баварии. Эти деньги остаются у баварских покупателей в составе собственного капитала.
Исключение инвентаря из цены покупки
Есть законная возможность сэкономить: движимое имущество не облагается налогом на приобретение недвижимости. Если, например, встроенная кухня, сауна или продаваемая вместе с объектом маркиза отдельно указаны в договоре купли-продажи, эта сумма уменьшает налоговую базу. При цене покупки 500 000 евро и отдельно указанном инвентаре стоимостью 15 000 евро налог начисляется только на 485 000 евро — это 16 975 вместо 17 500 евро. Суммы должны быть реалистичными и по отдельности указаны в договоре; завышенные значения налоговая служба не признаёт. Кроме того, обратите внимание: некоторые банки не финансируют долю, приходящуюся на инвентарь.
Особый случай: новостройка
Если вы покупаете незастроенный земельный участок и одновременно заключаете связанный с ним договор на строительство, налоговая служба может исходить из наличия «единого договорного комплекса» и включить затраты на строительство в налоговую базу. В этом случае налог на приобретение недвижимости начисляется не только на стоимость участка, но и на готовое здание.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — и когда?
Согласно § 13 GrEStG, покупатель и продавец совместно являются должниками по налогу (солидарными должниками). На практике, однако, договор купли-продажи почти всегда возлагает уплату налога на покупателя. Процедура выглядит так:
- Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и сообщает о сделке в налоговую службу.
- Das Налоговое ведомство выносит уведомление об уплате налога на приобретение недвижимости.
- Налог подлежит уплате через месяц после уведомления о вынесении уведомления (§ 15 GrEStG).
- После уплаты налоговое ведомство выдает справку об отсутствии возражений против регистрации (§ 22 GrEStG).
- Только с этой справкой покупатель может быть внесен в земельную книгу — лишь после этого право собственности окончательно переходит.
Таким образом, налог на приобретение недвижимости является одним из первых платежей после визита к нотариусу и должен быть оплачен из собственного капитала. Без уплаченного налога регистрация невозможна — поэтому обязательно заложите эту сумму в свое финансирование.
Когда налог на приобретение недвижимости не взимается
Закон предусматривает несколько исключений (§ 3 GrEStG):
- Минимальный порог: Если определяющая стоимость составляет 2 500 евро или меньше, налог не взимается. Это необлагаемый порог, а не налоговый вычет — при его превышении налогом облагается вся сумма.
- Наследование и дарение: Приобретение имущества в порядке наследования и дарение земельных участков не облагаются налогом на приобретение недвижимости; вместо этого применяется налог на наследство и дарение.
- Супруги и зарегистрированные партнеры: Если супруг или зарегистрированный партнер покупает недвижимость у другого, налог не взимается.
- Родственники по прямой линии: Передача имущества между родителями и детьми (включая пасынков и падчериц) освобождается от налога.
- Развод: Раздел имущества после развода также не облагается налогом.
Преимущества и недостатки для покупателей в Баварии
Низкая ставка является настоящим преимуществом региона, однако имеет свои ограничения:
- Преимущество — самые низкие дополнительные расходы: Ни одна другая федеральная земля не предлагает более выгодные условия приобретения. Сэкономленные деньги увеличивают собственный капитал и уменьшают потребность в финансировании.
- Преимущество — предсказуемость и единообразие: Ставка 3,5 процента действует по всей Баварии, без муниципальных надбавок и остается стабильной на протяжении десятилетий.
- Преимущество для продавцов: Низкие дополнительные расходы при приобретении делают баварскую недвижимость более привлекательной для покупателей.
- Недостаток — крупные абсолютные суммы: В Баварии одни из самых высоких цен на недвижимость в стране. 3,5 процента от большой суммы остаются ощутимым расходом.
- Недостаток — оплата из собственного капитала: Налог нельзя профинансировать под залог недвижимости, и он подлежит уплате вскоре после покупки.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Баварии
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Баварии 2026?
Она составляет 3,5 процента от покупной цены. Это самая низкая ставка среди всех федеральных земель, которая не менялась с 1997 года.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости?
Умножьте указанную в нотариальном договоре покупную цену на 3,5 процента. При покупной цене 400 000 евро это составляет 14 000 евро.
Можно ли сэкономить на налоге на приобретение недвижимости в Баварии?
При обычной покупке обойти его нельзя. Однако движимое имущество, продаваемое вместе с недвижимостью, можно отдельно указать в договоре и тем самым уменьшить налоговую базу. При передаче имущества внутри семьи также применяются предусмотренные законом освобождения.
Когда необходимо платить налог на приобретение недвижимости?
Через месяц после уведомления о начислении налога. Обычно уведомление приходит через несколько недель после визита к нотариусу.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налоговой базы?
При недвижимости, используемой для собственного проживания, — нет. При сдаваемой в аренду недвижимости он относится к сопутствующим расходам на приобретение и учитывается в налоговом отношении пропорционально через амортизацию здания. По этому вопросу обратитесь за налоговой консультацией.
Взимается ли налог на приобретение недвижимости при дарении или наследовании?
Нет. Наследство и дарение освобождены от налога на приобретение недвижимости. Вместо этого может взиматься налог на наследство или дарение.
Итог: Бавария остаётся самой выгодной федеральной землёй для покупки
Ставка 3,5 процента делает Баварию федеральной землёй с самым низким налогом на приобретение недвижимости в Германии — при покупной цене 500 000 евро по сравнению с землёй со ставкой 6,5 процента это даёт преимущество в 15 000 евро. Расчёт прост, ставка едина для всей земли, а законные возможности для экономии в основном связаны с отдельно указанным инвентарём. Планируйте этот налог как фиксированную часть сопутствующих расходов на покупку: его необходимо уплатить на раннем этапе, и он является условием внесения записи в поземельную книгу.