Той, хто купує нерухомість у Баварії у 2026 році, сплачує 3,5 відсотка податку на придбання нерухомості — найнижчу ставку серед усіх 16 федеральних земель. Жодна земля не є дешевшою, і Баварія зберігає цей показник незмінним із 1997 року. Ми пояснюємо, чому Вільна держава під час купівлі є значно вигіднішою, ніж, наприклад, Північний Рейн-Вестфалія, і покроково розраховуємо податок на конкретній купівельній ціні.
Що таке податок на придбання нерухомості?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, що сплачується під час купівлі земельної ділянки або нерухомості. Правовою підставою є Закон про податок на придбання нерухомості (GrEStG). Податкове зобов’язання виникає після укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу — а не лише після внесення запису до земельної книги.
Базою оподаткування є так звана зустрічна винагорода, тобто, як правило, посвідчена в договорі купівельна ціна. До цієї суми застосовується ставка податку федеральної землі. Важливо відрізняти її від земельного податку: податок на придбання нерухомості ви сплачуєте одноразово під час придбання, а земельний податок — регулярно щороку, доки нерухомість належить вам. Податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат купівлі — разом із витратами на нотаріуса та земельну книгу і можливою комісією агента з нерухомості.
Чому Баварія з 3,5 відсотка є найдешевшою
Ставка 3,5 відсотка — це не особливий баварський шлях, а загальнонаціональна стандартна ставка відповідно до § 11 GrEStG: «Податок становить 3,5 відсотка». До 2006 року ця ставка була єдиною для всієї Німеччини.
Після федеративної реформи 2006 року ситуація змінилася. Відтоді федеральні землі можуть самостійно встановлювати ставку податку на придбання нерухомості відповідно до статті 105, абзацу 2a Основного закону, а надходження спрямовуються виключно землям. У результаті майже всі землі підвищили ставку, щоб фінансувати свої бюджети, — подекуди до 6,5 відсотка.
Баварія — єдина федеральна земля, яка ніколи не підвищувала ставку. Навіть Саксонія, яка тривалий час мала таку саму ставку, як Баварія, з 1 січня 2023 року підвищила її до 5,5 відсотка. Таким чином, у 2026 році Вільна держава одноосібно очолює список найдешевших земель. Для порівняння, діапазон ставок:
- Баварія: 3,5 відсотка (без змін із 1997 року)
- Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія: 5,0 відсотка
- Гамбург, Бремен, Саксонія: 5,5 відсотка
- Берлін, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія: 6,0 відсотка
- Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саар, Шлезвіг-Гольштейн: 6,5 відсотка
Баварська ставка є єдиною на всій території землі — не має значення, купуєте ви в Мюнхені, Нюрнберзі чи невеликій сільській громаді. На відміну від муніципальної ставки промислового податку, жодна громада не може встановлювати власні надбавки.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості в Баварії
Розрахунок надзвичайно простий: ціна купівлі × 3,5 відсотка = податок на придбання нерухомості. Для ціни купівлі 500 000 євро виходить:
500 000 євро × 3,5 % = 17 500 євро податку на придбання нерухомості
Інші приклади типових цін купівлі в Баварії:
- 300 000 євро ціна купівлі → 10 500 євро податку на придбання нерухомості
- 500 000 євро ціна купівлі → 17 500 євро податку на придбання нерухомості
- 750 000 євро ціна купівлі → 26 250 євро податку на придбання нерухомості
- 1 000 000 євро ціна купівлі → 35 000 євро податку на придбання нерухомості
Наскільки суттєвою є перевага низької ставки, показує порівняння федеральних земель. Ті самі 500 000 євро в землі зі ставкою 6,5 відсотка коштують 32 500 євро податку на придбання нерухомості — на 15 000 євро більше, ніж у Баварії. Ці гроші залишаються баварським покупцям як власний капітал.
Вирахування інвентарю з ціни купівлі
Існує законна можливість заощадити: рухоме майно не обкладається податком на придбання нерухомості. Якщо, наприклад, вбудована кухня, сауна чи маркіза, що продається разом із нерухомістю, окремо зазначені в договорі купівлі-продажу, ця сума зменшує базу оподаткування. За ціни купівлі 500 000 євро та окремо зазначеного інвентарю вартістю 15 000 євро податок нараховується лише на 485 000 євро — це 16 975 замість 17 500 євро. Суми мають бути реалістичними, а майно — переліченим у договорі окремо; завищені суми податкова служба не визнає. Також зверніть увагу: деякі банки не фінансують частку, що припадає на інвентар.
Особливий випадок: новобудова
Якщо ви купуєте незабудовану земельну ділянку й одночасно укладаєте пов’язаний із нею договір будівництва, податкова служба може вважати це «єдиним комплексом договорів» і включити витрати на будівництво до бази оподаткування. Тоді податок на придбання нерухомості стягується не лише з ціни земельної ділянки, а й із готової будівлі.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — і коли?
Відповідно до § 13 GrEStG, покупець і продавець спільно є боржниками за податком (солідарними боржниками). На практиці, однак, договір купівлі-продажу майже завжди покладає сплату податку на покупця. Процедура виглядає так:
- Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу та повідомляє податкову службу про продаж.
- Податкова служба видає повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості.
- Податок підлягає сплаті через один місяць після повідомлення про рішення (§ 15 GrEStG).
- Після сплати податкова служба видає довідку про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG).
- Лише на підставі цієї довідки покупця можна внести до земельної книги — тільки тоді право власності остаточно переходить.
Таким чином, податок на придбання нерухомості є одним із перших платежів після нотаріального засвідчення договору, і його потрібно сплатити з власного капіталу. Без сплаченого податку реєстрація неможлива — тому обов’язково врахуйте цю суму у своєму фінансуванні.
Коли податок на придбання нерухомості не стягується
Закон передбачає кілька винятків (§ 3 GrEStG):
- Мінімальний поріг: Якщо визначальна вартість становить 2 500 євро або менше, податок не стягується. Це неоподатковуваний поріг, а не податкова пільга — якщо його перевищено, оподатковується вся сума.
- Спадщина та дарування: Придбання майна у зв’язку зі смертю та дарування земельних ділянок звільняються від податку на придбання нерухомості; натомість застосовується податок на спадщину та дарування.
- Подружжя та цивільні партнери: Якщо один із подружжя або цивільних партнерів купує майно в іншого, податок не стягується.
- Родичі по прямій лінії: Передача майна між батьками та дітьми (включно з пасинками й падчерками) звільняється від податку.
- Розлучення: Поділ майна після розлучення також не оподатковується.
Переваги та недоліки для покупців у Баварії
Низька ставка є реальною перевагою регіону, але має певні обмеження:
- Перевага — найнижчі додаткові витрати: Жодна інша федеральна земля не є вигіднішою під час придбання нерухомості. Заощаджені кошти збільшують ваш власний капітал і зменшують потребу у фінансуванні.
- Перевага — передбачуваність і єдність: 3,5 відсотка діють по всій Вільній державі Баварія, без муніципальних надбавок і стабільно протягом десятиліть.
- Перевага для продавців: Низькі додаткові витрати на придбання роблять баварську нерухомість привабливішою для покупців.
- Недолік — високі абсолютні суми: У Баварії одні з найвищих цін на нерухомість у Німеччині. 3,5 відсотка від великої суми залишаються відчутним платежем.
- Недолік — сплата з власного капіталу: Податок не можна профінансувати під заставу нерухомості, і він підлягає сплаті невдовзі після купівлі.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Баварії
Який розмір податку на придбання нерухомості в Баварії 2026?
Вона становить 3,5 відсотка від купівельної ціни. Це найнижча ставка серед усіх федеральних земель, яка не змінюється з 1997 року.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості?
Помножте засвідчену нотаріусом купівельну ціну на 3,5 відсотка. За купівельної ціни 400 000 євро це становить 14 000 євро.
Чи можна заощадити на податку на придбання нерухомості в Баварії?
За звичайної купівлі уникнути його неможливо. Однак рухоме майно, що продається разом із нерухомістю, можна окремо зазначити в договорі, зменшивши таким чином базу оподаткування. Крім того, під час передачі майна в межах сім’ї застосовуються передбачені законом звільнення від податку.
Коли потрібно сплачувати податок на придбання нерухомості?
Через один місяць після повідомлення про податкове повідомлення-рішення. Зазвичай ви отримуєте його через кілька тижнів після зустрічі в нотаріуса.
Чи можна врахувати податок на придбання нерухомості як податкову знижку?
Для нерухомості, яку ви використовуєте самостійно, — ні. Для нерухомості, що здається в оренду, він належить до супутніх витрат на придбання та частково враховується для цілей оподаткування через амортизацію будівлі. Щодо цього зверніться за податковою консультацією.
Чи стягується податок на придбання нерухомості у разі дарування або спадкування?
Ні. Спадщина та дарування звільнені від податку на придбання нерухомості. Натомість може виникнути податок на спадщину або дарування.
Висновок: під час купівлі Баварія залишається найдешевшою федеральною землею
Із ставкою 3,5 відсотка Баварія стягує найнижчий у Німеччині податок на придбання нерухомості — за купівельної ціни 500 000 євро це дає перевагу в 15 000 євро порівняно із землею зі ставкою 6,5 відсотка. Розрахунок простий, ставка однакова на всій території землі, а законні можливості заощадити передусім стосуються майна, окремо зазначеного в договорі. Плануйте цей податок як фіксовану частину супутніх витрат на купівлю: його потрібно сплатити достроково, і він є необхідною умовою для внесення запису до поземельної книги.