Quien compre un inmueble en Baviera en 2026 pagará un 3,5 por ciento de impuesto sobre la adquisición de inmuebles, la tasa más baja de los 16 estados federados. Ningún estado es más barato, y Baviera mantiene este valor sin cambios desde 1997. Le explicamos por qué el Estado Libre resulta mucho más económico al comprar que, por ejemplo, Renania del Norte-Westfalia, y calculamos el impuesto paso a paso utilizando un precio de compra concreto.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de inmuebles?
El impuesto sobre la adquisición de inmuebles es un impuesto único que se aplica al comprar un terreno o un inmueble. Su base jurídica es la Ley del Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (GrEStG). La obligación tributaria nace con la formalización notarial del contrato de compraventa, no solo con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La base imponible es la denominada contraprestación, que por regla general corresponde al precio de compra formalizado. Sobre este importe se aplica el tipo impositivo del estado federado. Es importante distinguirlo del impuesto sobre bienes inmuebles: el impuesto sobre la adquisición de inmuebles se paga una sola vez al adquirirlo, mientras que el impuesto sobre bienes inmuebles se paga anualmente de forma recurrente mientras la propiedad le pertenezca. El impuesto sobre la adquisición de inmuebles forma parte de los costes accesorios de compra, junto con los gastos notariales y registrales y una eventual comisión de agencia inmobiliaria.
Por qué Baviera es la más barata con un 3,5 por ciento
La tasa del 3,5 por ciento no es una particularidad bávara, sino la tasa general nacional establecida en el § 11 GrEStG: «El impuesto asciende al 3,5 por ciento». Hasta 2006, esta tasa se aplicaba de manera uniforme en toda Alemania.
Esto cambió con la reforma del federalismo de 2006. Desde entonces, los estados federados pueden fijar por sí mismos la tasa del impuesto sobre la adquisición de inmuebles conforme al art. 105, apartado 2a, de la Ley Fundamental, y los ingresos corresponden exclusivamente a los estados. Como consecuencia, casi todos los estados aumentaron la tasa para financiar sus presupuestos, en algunos casos hasta el 6,5 por ciento.
Baviera es el único estado federado que nunca ha aumentado la tasa. Incluso Sajonia, que durante mucho tiempo estuvo al mismo nivel que Baviera, la elevó al 5,5 por ciento el 1 de enero de 2023. Así, en 2026 el Estado Libre ocupa en solitario el primer puesto entre los estados más baratos. Para situarlo en contexto, este es el abanico:
- Baviera: 3,5 por ciento (sin cambios desde 1997)
- Baden-Wurtemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia: 5,0 por ciento
- Hamburgo, Bremen, Sajonia: 5,5 por ciento
- Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental: 6,0 por ciento
- Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein: 6,5 por ciento
El tipo bávaro se aplica de manera uniforme en todo el estado federado: da igual si compra en Múnich, Núremberg o en un pequeño municipio rural. A diferencia del tipo de recargo del impuesto sobre actividades económicas, ningún municipio puede imponer recargos propios.
Así se calcula el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Baviera
El cálculo es muy sencillo: precio de compra × 3,5 por ciento = impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Para un precio de compra de 500.000 euros resulta:
500.000 euros × 3,5 % = 17.500 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Otros ejemplos de precios de compra habituales en Baviera:
- 300.000 euros de precio de compra → 10.500 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- 500.000 euros de precio de compra → 17.500 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- 750.000 euros de precio de compra → 26.250 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- 1.000.000 euros de precio de compra → 35.000 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
La comparación entre estados federados muestra hasta qué punto influye el tipo bajo. Los mismos 500.000 euros cuestan en un estado federado con un 6,5 por ciento 32.500 euros de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: 15.000 euros más que en Baviera. Este dinero queda a disposición de los compradores bávaros como capital propio.
Restar el inventario del precio de compra
Existe un margen legal: el inventario mueble no está sujeto al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Si, por ejemplo, una cocina empotrada, una sauna o un toldo vendido conjuntamente se indican por separado en el contrato de compraventa, ese importe reduce la base imponible. Con un precio de compra de 500.000 euros y un inventario indicado por separado por valor de 15.000 euros, el impuesto solo se aplica a 485.000 euros: son 16.975 en lugar de 17.500 euros. Los importes deben ser realistas y especificarse individualmente en el contrato; la Agencia Tributaria no reconoce valoraciones excesivas. Tenga en cuenta además que algunos bancos no financian la parte correspondiente al inventario.
Caso especial: obra nueva
Si compra un terreno sin edificar y celebra simultáneamente un contrato de obra vinculado a este, la Agencia Tributaria puede considerar que existe un «conjunto contractual unitario» e incluir los costes de construcción en la base imponible. En ese caso, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias no se aplica únicamente al precio del terreno, sino al edificio terminado.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y cuándo?
Según el § 13 GrEStG, compradores y vendedores son conjuntamente deudores fiscales (deudores solidarios). En la práctica, sin embargo, el contrato de compraventa casi siempre atribuye el impuesto al comprador. El procedimiento es el siguiente:
- El notario formaliza el contrato de compraventa y comunica la operación a la Agencia Tributaria.
- La La oficina tributaria emite la liquidación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
- El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación (§ 15 GrEStG).
- Tras el pago, la oficina tributaria expide el certificado de no impedimento (§ 22 GrEStG).
- Solo con este certificado puede inscribirse al comprador en el Registro de la Propiedad; solo entonces se transmite definitivamente la propiedad.
Por tanto, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es uno de los primeros pagos posteriores a la cita con el notario y debe sufragarse con el capital propio. Sin impuesto pagado no hay inscripción; por eso, incluya firmemente el importe en su financiación.
Cuándo no se aplica el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
La ley contempla varias excepciones (§ 3 GrEStG):
- Límite de menor cuantía: Si el valor determinante es igual o inferior a 2.500 euros, no se aplica ningún impuesto. Se trata de un límite de exención, no de una cantidad exenta: si se supera, el importe total está sujeto a impuestos.
- Herencia y donación: Las adquisiciones por causa de muerte y las donaciones de inmuebles están exentas del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias; en su lugar se aplica el impuesto de sucesiones y donaciones.
- Cónyuges y parejas de hecho: Si un cónyuge o miembro de una pareja de hecho compra al otro, no se aplica el impuesto.
- Parientes en línea directa: Las transmisiones entre padres e hijos (incluidos los hijastros) están exentas.
- Divorcio: La liquidación del patrimonio tras un divorcio también está exenta de impuestos.
Ventajas y desventajas para compradores en Baviera
El tipo bajo es una auténtica ventaja de ubicación, pero tiene sus límites:
- Ventaja – costes adicionales más bajos: Ningún otro estado federado resulta más económico al adquirir una propiedad. El dinero ahorrado refuerza su capital propio y reduce la necesidad de financiación.
- Ventaja – previsible y uniforme: El 3,5 por ciento se aplica en todo el Estado Libre, sin recargos municipales y estable desde hace décadas.
- Ventaja para vendedores: Los bajos costes adicionales de adquisición hacen que los inmuebles bávaros resulten más atractivos para los compradores.
- Desventaja – importes absolutos elevados: Baviera se encuentra entre los estados federados con los precios de compra más altos de Alemania. El 3,5 por ciento de una suma elevada sigue siendo un importe considerable.
- Desventaja – debe pagarse con capital propio: El impuesto no puede financiarse con garantía sobre el inmueble y vence poco después de la compra.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Baviera
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Baviera 2026?
Asciende al 3,5 por ciento del precio de compra. Es el tipo más bajo de todos los estados federados y no ha cambiado desde 1997.
¿Cómo calculo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Multiplique el precio de compra escriturado por el 3,5 por ciento. Con un precio de compra de 400.000 euros, son 14.000 euros.
¿Puedo ahorrar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Baviera?
En una compra normal no se puede evitar. Sin embargo, puede indicar por separado en el contrato el inventario mueble vendido conjuntamente y reducir así la base imponible. En las transmisiones dentro de la familia también se aplican las exenciones legales.
¿Cuándo tengo que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Un mes después de la notificación de la liquidación tributaria. Normalmente recibirá la liquidación unas semanas después de la cita con el notario.
¿Se puede deducir fiscalmente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
En el caso de una vivienda de uso propio, no. En el caso de un inmueble alquilado, forma parte de los costes accesorios de adquisición y se tiene en cuenta fiscalmente de forma proporcional mediante la amortización del edificio. Solicite asesoramiento fiscal al respecto.
¿Se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales a las donaciones o herencias?
No. Las herencias y donaciones están exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En su lugar, puede aplicarse el impuesto de sucesiones o donaciones.
Conclusión: Baviera sigue siendo el estado más económico para comprar
Con un 3,5 por ciento, Baviera aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales más bajo de Alemania; frente a un estado con un tipo del 6,5 por ciento, esto supone un ahorro de 15.000 euros con un precio de compra de 500.000 euros. El cálculo es sencillo, el tipo se aplica de manera uniforme en todo el estado y los márgenes legales existen sobre todo en el inventario indicado por separado. Incluya el impuesto como parte fija de los costes accesorios de compra: vence pronto y es requisito para la inscripción en el Registro de la Propiedad.