Grunderwerbsteuer in Bayern: Höhe und Berechnung 2026

Wer 2026 in Bayern eine Immobilie kauft, zahlt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer – den niedrigsten Satz aller 16 Bundesländer. Kein Land ist günstiger, und Bayern hält diesen Wert seit 1997 unverändert. Wir erklären Ihnen, warum der Freistaat beim Kauf so viel günstiger ist als etwa Nordrhein-Westfalen, und rechnen die Steuer Schritt für Schritt an einem konkreten Kaufpreis vor.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerpflichtig wird der Vorgang mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags – nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Bemessungsgrundlage ist die sogenannte Gegenleistung, in aller Regel also der beurkundete Kaufpreis. Auf diesen Betrag wird der Landessteuersatz angewendet. Wichtig ist die Abgrenzung zur Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie einmalig beim Erwerb, die Grundsteuer dagegen laufend jedes Jahr, solange Ihnen die Immobilie gehört. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten – zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten und einer eventuellen Maklerprovision.

Warum Bayern mit 3,5 Prozent am günstigsten ist

Der Satz von 3,5 Prozent ist kein bayerischer Sonderweg, sondern der bundesweite Regelsatz aus § 11 GrEStG: „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert." Bis 2006 galt dieser Satz einheitlich in ganz Deutschland.

Mit der Föderalismusreform von 2006 änderte sich das. Seither dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz nach Art. 105 Absatz 2a Grundgesetz selbst festlegen, und die Einnahmen fließen allein den Ländern zu. In der Folge haben fast alle Länder den Satz angehoben, um ihre Haushalte zu finanzieren – teils bis auf 6,5 Prozent.

Bayern ist das einzige Bundesland, das den Satz nie erhöht hat. Selbst Sachsen, das lange gleichauf mit Bayern lag, zog zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent nach. Damit steht der Freistaat 2026 allein an der Spitze der günstigsten Länder. Zur Einordnung die Bandbreite:

• Bayern: 3,5 Prozent (seit 1997 unverändert)
• Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 Prozent
• Hamburg, Bremen, Sachsen: 5,5 Prozent
• Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent

Der bayerische Satz gilt landesweit einheitlich – ob Sie in München, Nürnberg oder einer kleinen Landgemeinde kaufen, spielt keine Rolle. Anders als beim Gewerbesteuer-Hebesatz kann keine Kommune eigene Aufschläge erheben.

So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer in Bayern

Die Rechnung ist denkbar einfach: Kaufpreis × 3,5 Prozent = Grunderwerbsteuer. Für einen Kaufpreis von 500.000 Euro ergibt sich:

500.000 Euro × 3,5 % = 17.500 Euro Grunderwerbsteuer

Weitere Beispiele für typische Kaufpreise in Bayern:

• 300.000 Euro Kaufpreis → 10.500 Euro Grunderwerbsteuer
• 500.000 Euro Kaufpreis → 17.500 Euro Grunderwerbsteuer
• 750.000 Euro Kaufpreis → 26.250 Euro Grunderwerbsteuer
• 1.000.000 Euro Kaufpreis → 35.000 Euro Grunderwerbsteuer

Wie stark der niedrige Satz ins Gewicht fällt, zeigt der Ländervergleich. Dieselben 500.000 Euro kosten in einem Land mit 6,5 Prozent 32.500 Euro Grunderwerbsteuer – 15.000 Euro mehr als in Bayern. Dieses Geld bleibt bayerischen Käufern als Eigenkapital erhalten.

Inventar aus dem Kaufpreis herausrechnen

Einen legalen Spielraum gibt es: Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird etwa eine Einbauküche, eine Sauna oder eine mitverkaufte Markise im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, mindert dieser Betrag die Bemessungsgrundlage. Bei 500.000 Euro Kaufpreis und 15.000 Euro separat ausgewiesenem Inventar fällt die Steuer nur noch auf 485.000 Euro an – das sind 16.975 statt 17.500 Euro. Die Beträge müssen realistisch und im Vertrag einzeln benannt sein; überzogene Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an. Beachten Sie außerdem: Manche Banken finanzieren den Inventaranteil nicht mit.

Sonderfall Neubau

Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und schließen zugleich einen daran gekoppelten Bauvertrag ab, kann das Finanzamt von einem „einheitlichen Vertragswerk" ausgehen und die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbeziehen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nicht nur auf den Grundstückspreis, sondern auf das fertige Gebäude an.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – und wann?

Nach § 13 GrEStG sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner (Gesamtschuldner). In der Praxis legt der Kaufvertrag die Steuer jedoch fast immer dem Käufer auf. Der Ablauf sieht so aus:

• Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet den Verkauf dem Finanzamt.
• Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid.
• Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).
• Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG).
• Erst mit dieser Bescheinigung darf der Käufer ins Grundbuch eingetragen werden – erst dann geht das Eigentum endgültig über.

Die Grunderwerbsteuer ist damit eine der ersten Zahlungen nach dem Notartermin und muss aus dem Eigenkapital aufgebracht werden. Ohne bezahlte Steuer keine Eintragung – planen Sie den Betrag also fest in Ihre Finanzierung ein.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmen (§ 3 GrEStG):

• Bagatellgrenze: Bleibt der maßgebende Wert bei oder unter 2.500 Euro, fällt keine Steuer an. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag – wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
• Erbschaft und Schenkung: Der Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen sind grunderwerbsteuerfrei; hier greift stattdessen die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
• Ehegatten und Lebenspartner: Kauft ein Ehe- oder Lebenspartner vom anderen, entfällt die Steuer.
• Verwandte in gerader Linie: Übertragungen zwischen Eltern und Kindern (einschließlich Stiefkindern) sind befreit.
• Scheidung: Die Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung ist ebenfalls steuerfrei.

Vorteile und Nachteile für Käufer in Bayern

Der niedrige Satz ist ein echter Standortvorteil, hat aber Grenzen:

• Vorteil – geringste Nebenkosten: Kein anderes Bundesland kommt beim Erwerb günstiger weg. Das gesparte Geld stärkt Ihr Eigenkapital und senkt den Finanzierungsbedarf.
• Vorteil – planbar und einheitlich: 3,5 Prozent gelten überall im Freistaat, ohne kommunale Aufschläge und seit Jahrzehnten stabil.
• Vorteil für Verkäufer: Niedrige Erwerbsnebenkosten machen bayerische Immobilien für Käufer attraktiver.
• Nachteil – hohe absolute Beträge: Bayern hat bundesweit mit die höchsten Kaufpreise. 3,5 Prozent von einer großen Summe bleiben ein spürbarer Betrag.
• Nachteil – aus Eigenkapital zu zahlen: Die Steuer ist nicht über die Immobilie besichert finanzierbar und früh nach dem Kauf fällig.

FAQ zur Grunderwerbsteuer in Bayern

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern 2026?

Sie beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist der niedrigste Satz aller Bundesländer und seit 1997 unverändert.

Wie berechne ich die Grunderwerbsteuer?

Multiplizieren Sie den beurkundeten Kaufpreis mit 3,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 Euro.

Kann ich die Grunderwerbsteuer in Bayern sparen?

Für einen normalen Kauf lässt sie sich nicht umgehen. Sie können aber mitverkauftes bewegliches Inventar gesondert im Vertrag ausweisen und so die Bemessungsgrundlage senken. Bei Übertragungen innerhalb der Familie greifen zudem die gesetzlichen Befreiungen.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Der Bescheid erreicht Sie meist einige Wochen nach dem Notartermin.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung des Gebäudes anteilig steuerlich berücksichtigt. Lassen Sie sich dazu steuerlich beraten.

Fällt bei Schenkung oder Erbschaft Grunderwerbsteuer an?

Nein. Erbschaften und Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Stattdessen kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen.

Fazit: Bayern bleibt beim Kauf das günstigste Land

Mit 3,5 Prozent erhebt Bayern die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands – ein Vorteil, der bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro gegenüber einem 6,5-Prozent-Land 15.000 Euro ausmacht. Die Berechnung ist einfach, der Satz gilt landesweit einheitlich, und legale Spielräume bestehen vor allem beim gesondert ausgewiesenen Inventar. Planen Sie die Steuer als festen Teil Ihrer Kaufnebenkosten ein: Sie ist früh fällig und Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.