Grunderwerbsteuer in Berlin: Wie hoch ist sie und wer zahlt sie?

Wer in Berlin eine Immobilie kauft, zahlt mit 6,0 Prozent einen der höheren Grunderwerbsteuersätze in Deutschland – und weil die Hauptstadtpreise hoch sind, summiert sich das schnell zu einer fünfstelligen Zusatzbelastung. Bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung fließen so mehr als 20.000 Euro allein an das Finanzamt. Wir zeigen Ihnen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Berlin genau ist, wie Sie sie berechnen, wer sie schuldet und mit welchen Stellschrauben Sie sie legal senken können.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?

In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent der Bemessungsgrundlage – in aller Regel also des Kaufpreises. Dieser Satz gilt unverändert seit dem 1. Januar 2014 und ist auch 2026 in Kraft. Er wird auf alle Grundstückskäufe erhoben, unabhängig von Bezirk, Lage oder Objektart (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin).

Bundesweit sieht das Gesetz eigentlich einen Regelsatz von nur 3,5 Prozent vor (§ 11 GrEStG). Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz jedoch selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG). Berlin hat davon Gebrauch gemacht und den Satz in mehreren Schritten von 3,5 auf 6,0 Prozent angehoben.

Im Ländervergleich liegt Berlin damit im oberen Feld:

• 3,5 Prozent – der niedrigste Satz, erhoben nur noch in Bayern und Sachsen.
• 6,0 Prozent – Berlin und Hessen.
• 6,5 Prozent – der höchste Satz in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Eine Besonderheit: Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 als bislang einziges Bundesland gesenkt – von 6,5 auf 5,0 Prozent. In Berlin ist eine Senkung derzeit nicht in Sicht.

Beispielrechnung: Was die 6 Prozent in Berlin bedeuten

Die Berechnung selbst ist einfach: Kaufpreis mal 6 Prozent. Entscheidend ist, dass in Berlin die hohen Immobilienpreise auf einen der höheren Steuersätze treffen. Eine Bestandswohnung kostet 2026 im stadtweiten Durchschnitt rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung sind das etwa 380.000 Euro.

• Eigentumswohnung für 380.000 Euro: 380.000 € × 6,0 % = 22.800 Euro Grunderwerbsteuer.
• Reihenhaus für 600.000 Euro: 600.000 € × 6,0 % = 36.000 Euro Grunderwerbsteuer.
• Stadthaus für 850.000 Euro: 850.000 € × 6,0 % = 51.000 Euro Grunderwerbsteuer.

Wie stark der hohe Satz zu Buche schlägt, zeigt der Vergleich mit dem günstigsten Bundesland: Dieselbe 380.000-Euro-Wohnung würde in Bayern bei 3,5 Prozent nur 13.300 Euro kosten. Berliner Käufer zahlen also rund 9.500 Euro mehr – Geld, das für die Finanzierung meist nicht zur Verfügung steht, weil Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren.

Die Grunderwerbsteuer ist dabei nur der größte Posten der Kaufnebenkosten. Hinzu kommen in Berlin rund 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbucheintragung sowie – falls ein Makler beteiligt ist – der geteilte Käuferanteil der Provision. Rechnen Sie beim Immobilienkauf in Berlin daher mit Nebenkosten von etwa 8 Prozent ohne und bis zu 12 Prozent mit Makler.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Rein rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner: Das Gesetz nennt beide als am Erwerbsvorgang beteiligte Steuerschuldner (§ 13 GrEStG). Das Finanzamt könnte sich also grundsätzlich an jede der beiden Parteien halten.

In der Praxis ist das jedoch klar geregelt: In nahezu jedem Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt. Das Finanzamt richtet den Steuerbescheid entsprechend an den Käufer. Zahlt dieser nicht, kann sich die Behörde ersatzweise an den Verkäufer wenden – ein Grund, weshalb auch Verkäufer ein Interesse an der pünktlichen Zahlung haben.

Bemessungsgrundlage ist die gesamte Gegenleistung, also üblicherweise der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis inklusive übernommener Belastungen. Erst ab einer Gegenleistung von mehr als 2.500 Euro wird die Steuer überhaupt erhoben; darunter liegt eine Freigrenze.

Ablauf: Von der Beurkundung bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung

Anders als viele denken, müssen Sie sich um die Anmeldung der Steuer nicht selbst kümmern – der Notar übernimmt das. Der typische Ablauf sieht so aus:

1. Beurkundung: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet den Vorgang innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt.
2. Steuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und schickt dem Käufer den Bescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig.
3. Zahlung: Der Käufer überweist die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus. Sie bestätigt, dass der Eintragung ins Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (§ 22 GrEStG).
5. Grundbucheintragung: Erst mit dieser Bescheinigung darf der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Grunderwerbsteuer ist damit faktisch die Eintrittskarte ins Grundbuch: Ohne bezahlte Steuer wird der Eigentumswechsel nicht wirksam vollzogen.

Grunderwerbsteuer sparen: Diese Möglichkeiten gibt es

Der Steuersatz selbst ist nicht verhandelbar – die Bemessungsgrundlage aber in Grenzen schon. Diese legalen Ansätze gibt es:

• Bewegliches Inventar herausrechnen: Mitverkaufte, nicht fest mit dem Gebäude verbundene Gegenstände wie Einbauküche, Markise, Sauna oder Möbel unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Weisen Sie deren Wert im Kaufvertrag gesondert aus, sinkt die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt akzeptiert realistische Beträge in der Regel bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne gesonderten Nachweis; bei höheren Werten sollten Belege vorliegen.
• Freigrenze nutzen: Bis zu einer Gegenleistung von 2.500 Euro fällt keine Grunderwerbsteuer an. Für normale Immobilienkäufe spielt das keine Rolle, wohl aber bei kleinen Grundstücks- oder Anteilsübertragungen.
• Verwandtenkauf und Erbfolge: Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Eltern und Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen lösen keine Grunderwerbsteuer aus – hier greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Nicht mehr anerkannt wird dagegen der früher beliebte Abzug der anteiligen Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung: Nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung mindert diese die Bemessungsgrundlage nicht.

FAQ zur Grunderwerbsteuer in Berlin

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin 2026?

Sie beträgt 6,0 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt unverändert seit dem 1. Januar 2014 und wurde für 2026 nicht geändert.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Das Finanzamt schickt Ihnen nach der notariellen Beurkundung einen Steuerbescheid. Die Steuer ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig. Erst nach der Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie ist das nicht möglich. Kaufen Sie dagegen eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und lässt sich über die Gebäudeabschreibung (AfA) anteilig über viele Jahre steuerlich geltend machen.

Fällt beim Erben oder Schenken Grunderwerbsteuer an?

Nein. Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Stattdessen kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen, für die eigene Freibeträge gelten.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?

Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne diese werden Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Kauf bleibt damit schwebend. Zahlt der Käufer dauerhaft nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer als Gesamtschuldner wenden.

Fazit: In Berlin ist die Grunderwerbsteuer ein gewichtiger Posten

Mit 6,0 Prozent gehört Berlin zu den teureren Standorten für den Immobilienkauf – und im Zusammenspiel mit den hohen Hauptstadtpreisen wird die Grunderwerbsteuer schnell zum größten Nebenkostenblock. Bei einer durchschnittlichen Wohnung sind über 22.000 Euro fällig, bei einem Haus deutlich mehr. Planen Sie diesen Betrag von Anfang an als Eigenkapital ein, denn Banken finanzieren ihn selten mit. Wer bewegliches Inventar sauber im Vertrag ausweist und die Befreiungen für Angehörige kennt, kann zumindest einen Teil der Belastung legal senken. Passende Angebote in Berlin – provisionsfrei oder mit geteilter Courtage – finden Sie jederzeit bei TraumImmo.