Wie in Berlijn een woning koopt, betaalt met 6,0 procent een van de hogere overdrachtsbelastingtarieven in Duitsland – en omdat de prijzen in de hoofdstad hoog zijn, loopt dit al snel op tot een extra last van vijf cijfers. Bij een gemiddeld appartement gaat zo alleen al meer dan 20.000 euro naar de belastingdienst. Wij laten u zien hoe hoog de overdrachtsbelasting in Berlijn precies is, hoe u deze berekent, wie deze verschuldigd is en met welke knoppen u deze legaal kunt verlagen.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Berlijn?
In Berlijn bedraagt de overdrachtsbelasting 6,0 procent van de heffingsgrondslag – doorgaans dus van de koopprijs. Dit tarief geldt ongewijzigd sinds 1 januari 2014 en is ook in 2026 van kracht. Het wordt geheven op alle aankopen van grond, ongeacht district, ligging of type object (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin).
Landelijk voorziet de wet eigenlijk in een standaardtarief van slechts 3,5 procent (§ 11 GrEStG). Sinds de federalismushervorming van 2006 mogen de deelstaten het belastingtarief echter zelf vaststellen (Art. 105 Abs. 2a GG). Berlijn heeft hiervan gebruikgemaakt en het tarief in meerdere stappen verhoogd van 3,5 naar 6,0 procent.
In vergelijking met de andere deelstaten bevindt Berlijn zich daarmee in de hogere regionen:
- 3,5 procent – het laagste tarief, dat alleen nog in Beieren en Saksen wordt geheven.
- 6,0 procent – Berlijn en Hessen.
- 6,5 procent – het hoogste tarief in Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland en Sleeswijk-Holstein.
Een bijzonderheid: Thüringen heeft het tarief per 1 januari 2024 als tot nu toe enige deelstaat verlaagd – van 6,5 naar 5,0 procent. In Berlijn is een verlaging momenteel niet in zicht.
Voorbeeldberekening: wat de 6 procent in Berlijn betekenen
De berekening zelf is eenvoudig: koopprijs maal 6 procent. Doorslaggevend is dat in Berlijn de hoge vastgoedprijzen samenkomen met een van de hogere belastingtarieven. Een bestaand appartement kost in 2026 gemiddeld over de hele stad ongeveer 5.400 euro per vierkante meter. Voor een typisch appartement van 70 vierkante meter komt dat neer op ongeveer 380.000 euro.
- Appartement voor 380.000 euro: 380.000 € × 6,0 % = 22.800 euro overdrachtsbelasting.
- Rijtjeshuis voor 600.000 euro: 600.000 € × 6,0 % = 36.000 euro overdrachtsbelasting.
- Stadswoning voor 850.000 euro: 850.000 € × 6,0 % = 51.000 euro overdrachtsbelasting.
Hoe zwaar het hoge tarief doorweegt, blijkt uit de vergelijking met de goedkoopste deelstaat: hetzelfde appartement van 380.000 euro zou in Beieren bij 3,5 procent slechts 13.300 euro kosten. Kopers in Berlijn betalen dus ongeveer 9.500 euro meer – geld dat doorgaans niet beschikbaar is voor de financiering, omdat banken de bijkomende aankoopkosten meestal niet meefinancieren.
De overdrachtsbelasting is daarbij slechts de grootste post van de bijkomende aankoopkosten. Daar komen in Berlijn ongeveer 1,5 tot 2,0 procent voor de notaris en inschrijving in het kadaster bij, evenals – als er een makelaar bij betrokken is – het gedeelde kopersdeel van de provisie. Houd bij de aankoop van onroerend goed in Berlijn daarom rekening met bijkomende kosten van ongeveer 8 procent zonder makelaar en tot 12 procent met makelaar.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
Juridisch gezien zijn koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk: de wet noemt beiden als belastingplichtigen die bij de verwerving betrokken zijn (§ 13 GrEStG). De belastingdienst zou zich dus in principe tot elk van beide partijen kunnen wenden.
In de praktijk is dit echter duidelijk geregeld: in vrijwel elk koopcontract wordt overeengekomen dat de koper de overdrachtsbelasting alleen draagt. De belastingdienst richt de aanslag dienovereenkomstig aan de koper. Als deze niet betaalt, kan de instantie zich als alternatief tot de verkoper wenden – een reden waarom ook verkopers belang hebben bij tijdige betaling.
De heffingsgrondslag is de volledige tegenprestatie, dus doorgaans de in het contract overeengekomen koopprijs inclusief overgenomen lasten. Pas vanaf een tegenprestatie van meer dan 2.500 euro wordt de belasting überhaupt geheven; daaronder geldt een vrijgestelde grens.
Procedure: van de notariële akte tot de verklaring van geen bezwaar
Anders dan velen denken, hoeft u zich niet zelf om de aangifte van de belasting te bekommeren – de notaris neemt dit over. De gebruikelijke procedure ziet er als volgt uit:
- Notariële akte: De notaris verlijdt het koopcontract en meldt de transactie binnen twee weken aan de bevoegde belastingdienst.
- Belastingaanslag: De belastingdienst stelt de overdrachtsbelasting vast en stuurt de koper de aanslag. De belasting is één maand na bekendmaking verschuldigd.
- Betaling: De koper maakt de overdrachtsbelasting over aan de belastingdienst.
- Verklaring van geen bezwaar: Na volledige betaling stelt de Het Finanzamt geeft deze verklaring af. Zij bevestigt dat er geen fiscale bezwaren bestaan tegen de inschrijving in het kadaster (§ 22 GrEStG).
- Inschrijving in het kadaster: Pas met deze verklaring mag de koper als nieuwe eigenaar in het kadaster worden ingeschreven.
De overdrachtsbelasting is daarmee feitelijk het toegangsbewijs tot het kadaster: zonder betaalde belasting wordt de eigendomsoverdracht niet rechtsgeldig voltooid.
Overdrachtsbelasting besparen: deze mogelijkheden zijn er
Het belastingtarief zelf is niet onderhandelbaar – de heffingsgrondslag is dat binnen bepaalde grenzen wel. Dit zijn de legale mogelijkheden:
- Roerende inventaris eruit rekenen: Mee verkochte, niet vast met het gebouw verbonden zaken zoals een ingebouwde keuken, zonwering, sauna of meubels vallen niet onder de overdrachtsbelasting. Als u de waarde daarvan afzonderlijk in de koopovereenkomst vermeldt, daalt de heffingsgrondslag. Het Finanzamt accepteert doorgaans realistische bedragen tot ongeveer 15 procent van de koopprijs zonder afzonderlijk bewijs; bij hogere bedragen moeten bewijsstukken beschikbaar zijn.
- Vrijstellingsgrens benutten: Tot een tegenprestatie van 2.500 euro is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor normale vastgoedtransacties speelt dit geen rol, maar wel bij kleine grond- of aandelenoverdrachten.
- Aankoop door familie en erfopvolging: Overdrachten tussen echtgenoten, geregistreerde levenspartners en tussen ouders en kinderen zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Ook verkrijgingen krachtens erfrecht en schenkingen leiden niet tot overdrachtsbelasting – in plaats daarvan geldt hier de erf- of schenkbelasting.
Niet langer erkend wordt daarentegen de vroeger populaire aftrek van het evenredige aandeel in de onderhoudsreserve bij de aankoop van een appartementsrecht: volgens de huidige hoogste rechtspraak vermindert deze de heffingsgrondslag niet.
FAQ over overdrachtsbelasting in Berlijn
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Berlijn in 2026?
Deze bedraagt 6,0 procent van de koopprijs. Dit tarief geldt ongewijzigd sinds 1 januari 2014 en is voor 2026 niet gewijzigd.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
Het Finanzamt stuurt u na het verlijden van de notariële akte een belastingaanslag. De belasting is één maand na de bekendmaking daarvan verschuldigd. Pas na de betaling ontvangt u de verklaring van geen bezwaar, die nodig is voor de inschrijving in het kadaster.
Kan ik de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekken?
Bij een zelfbewoonde woning is dat niet mogelijk. Koopt u daarentegen een verhuurd pand als kapitaalinvestering, dan behoort de overdrachtsbelasting tot de bijkomende aanschafkosten en kan deze via de afschrijving van het gebouw (AfA) naar rato gedurende vele jaren fiscaal worden afgetrokken.
Is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij erven of schenken?
Nee. De verkrijging van een onroerende zaak door vererving of schenking is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In plaats daarvan kan erf- of schenkbelasting verschuldigd zijn, waarvoor eigen vrijstellingen gelden.
Wat gebeurt er als ik de overdrachtsbelasting niet betaal?
Zonder betaling geeft de belastingdienst geen verklaring van geen bezwaar af – en zonder deze verklaring wordt u niet als eigenaar in het kadaster ingeschreven. De koop blijft daarmee voorwaardelijk. Als de koper blijvend niet betaalt, kan de belastingdienst zich tot de verkoper als hoofdelijk schuldenaar wenden.
Conclusie: In Berlijn is de overdrachtsbelasting een aanzienlijke kostenpost
Met 6,0 procent behoort Berlijn tot de duurdere locaties voor de aankoop van onroerend goed – en in combinatie met de hoge prijzen in de hoofdstad wordt de overdrachtsbelasting al snel de grootste bijkomende kostenpost. Voor een gemiddelde woning is meer dan 22.000 euro verschuldigd, voor een huis aanzienlijk meer. Neem dit bedrag vanaf het begin op als eigen vermogen, want banken financieren het zelden mee. Wie roerende inventaris correct in het contract vermeldt en de vrijstellingen voor familieleden kent, kan de last op zijn minst gedeeltelijk legaal verlagen. Passende aanbiedingen in Berlijn – zonder courtage of met gedeelde courtage – vindt u altijd bij TraumImmo.