Тот, кто покупает недвижимость в Берлине, платит 6,0 процента — одну из самых высоких ставок налога на приобретение недвижимости в Германии; а поскольку цены в столице высокие, это быстро превращается в пятизначную дополнительную нагрузку. При покупке средней квартиры в собственности более 20 000 евро поступает только в налоговую службу. Мы расскажем, каков точный размер налога на приобретение недвижимости в Берлине, как его рассчитать, кто обязан его уплачивать и с помощью каких законных рычагов его можно снизить.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Берлине?
В Берлине налог на приобретение недвижимости составляет 6,0 процента от налоговой базы — как правило, от покупной цены. Эта ставка неизменно действует с 1 января 2014 года и сохраняется также в 2026 году. Она взимается со всех покупок земельных участков, независимо от района, местоположения или типа объекта (Сенатское управление финансов Берлина).
По всей Германии закон фактически предусматривает базовую ставку всего в 3,5 процента (§ 11 GrEStG). Однако после реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать налоговую ставку (ст. 105 абз. 2a Основного закона ФРГ). Берлин воспользовался этим правом и в несколько этапов повысил ставку с 3,5 до 6,0 процента.
В сравнении с другими землями Берлин находится в верхней части списка:
- 3,5 процента — самая низкая ставка, действующая только в Баварии и Саксонии.
- 6,0 процента — Берлин и Гессен.
- 6,5 процента — самая высокая ставка в Бранденбурге, Северном Рейне-Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне.
Особенность: Тюрингия с 1 января 2024 года стала пока единственной федеральной землёй, снизившей ставку — с 6,5 до 5,0 процента. В Берлине снижение в настоящее время не предвидится.
Пример расчёта: что означают 6 процентов в Берлине
Сам расчёт прост: покупная цена, умноженная на 6 процентов. Важно, что в Берлине высокие цены на недвижимость сочетаются с одной из самых высоких налоговых ставок. В 2026 году средняя цена квартиры на вторичном рынке по всему городу составляет около 5 400 евро за квадратный метр. Для типичной квартиры площадью 70 квадратных метров это примерно 380 000 евро.
- Квартира в собственности стоимостью 380 000 евро: 380 000 € × 6,0 % = 22 800 евро налога на приобретение недвижимости.
- Таунхаус стоимостью 600 000 евро: 600 000 € × 6,0 % = 36 000 евро налога на приобретение недвижимости.
- Городской дом за 850 000 евро: 850 000 € × 6,0 % = 51 000 евро налога на приобретение недвижимости.
Насколько существенно сказывается высокая ставка, показывает сравнение с самой дешёвой федеральной землёй: та же квартира стоимостью 380 000 евро в Баварии при ставке 3,5 процента обошлась бы всего в 13 300 евро. Таким образом, покупатели в Берлине платят примерно на 9 500 евро больше — деньги, которые обычно недоступны для финансирования, поскольку банки, как правило, не финансируют дополнительные расходы на покупку.
При этом налог на приобретение недвижимости — лишь крупнейшая статья дополнительных расходов. К нему добавляются около 1,5–2,0 процента в Берлине за услуги нотариуса и внесение записи в поземельную книгу, а также — если участвует маклер — распределяемая между сторонами доля комиссии покупателя. Поэтому при покупке недвижимости в Берлине рассчитывайте на дополнительные расходы примерно в размере 8 процентов без маклера и до 12 процентов с маклером.
Кто платит налог на приобретение недвижимости?
С чисто юридической точки зрения покупатель и продавец являются солидарными должниками: закон называет обоих налогоплательщиками, участвующими в сделке приобретения (§ 13 GrEStG). Поэтому налоговая инспекция в принципе может обратиться к любой из двух сторон.
На практике, однако, всё чётко урегулировано: почти в каждом договоре купли-продажи оговаривается, что покупатель единолично несёт налог на приобретение недвижимости. Соответствующее налоговое уведомление налоговая инспекция направляет покупателю. Если он не платит, ведомство может обратиться в качестве замены к продавцу — поэтому продавец также заинтересован в своевременной оплате.
Налогооблагаемой базой является всё встречное предоставление, то есть обычно согласованная в договоре покупная цена, включая принятые на себя обременения. Налог взимается только при встречном предоставлении на сумму более 2 500 евро; ниже действует необлагаемый минимум.
Порядок действий: от нотариального удостоверения до справки об отсутствии возражений
Вопреки распространённому мнению, вам не нужно самостоятельно заниматься декларированием налога — это делает нотариус. Типичный порядок выглядит следующим образом:
- Нотариальное удостоверение: нотариус удостоверяет договор купли-продажи и в течение двух недель сообщает о сделке в компетентную налоговую инспекцию.
- Налоговое уведомление: налоговая инспекция начисляет налог на приобретение недвижимости и направляет покупателю уведомление. Налог подлежит уплате через месяц после уведомления.
- Оплата: покупатель переводит налог на приобретение недвижимости в налоговую инспекцию.
- Справка об отсутствии возражений: после полной оплаты выдаёт Налоговое управление выдаёт эту справку. Она подтверждает, что внесению записи в поземельную книгу не препятствуют налоговые соображения (§ 22 GrEStG).
- Внесение записи в поземельную книгу: Только после получения этой справки покупатель может быть внесён в поземельную книгу как новый собственник.
Таким образом, налог на приобретение недвижимости фактически является пропуском в поземельную книгу: без уплаченного налога переход права собственности не может быть завершён.
Как сэкономить на налоге на приобретение недвижимости: доступные возможности
Саму налоговую ставку нельзя изменить по договорённости, однако налоговую базу в определённых пределах можно. Доступны следующие законные способы:
- Исключить движимое имущество из расчёта: Проданные вместе с недвижимостью предметы, не соединённые с зданием капитально, такие как встроенная кухня, маркиза, сауна или мебель, не облагаются налогом на приобретение недвижимости. Если отдельно указать их стоимость в договоре купли-продажи, налоговая база уменьшится. Налоговое управление обычно принимает реалистичные суммы до примерно 15 процентов от покупной цены без отдельных подтверждений; при более высоких значениях следует предоставить документы.
- Использовать необлагаемый минимум: При встречном предоставлении до 2 500 евро налог на приобретение недвижимости не взимается. Для обычных покупок недвижимости это не имеет значения, но может применяться при небольших передачах земельных участков или долей.
- Покупка у родственников и наследование: Передачи между супругами, зарегистрированными партнёрами, а также между родителями и детьми освобождены от налога на приобретение недвижимости. Приобретение имущества в порядке наследования и дарение также не облагаются этим налогом — вместо него применяются налог на наследство или налог на дарение.
В отличие от этого, больше не признаётся ранее популярное вычитание пропорциональной доли резерва на техническое обслуживание при покупке квартиры в собственности: согласно актуальной высшей судебной практике, этот резерв не уменьшает налоговую базу.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Берлине
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Берлине в 2026 году?
Он составляет 6,0 процента от покупной цены. Эта ставка действует без изменений с 1 января 2014 года и в 2026 году не менялась.
Когда я должен уплатить налог на приобретение недвижимости?
После нотариального удостоверения договора налоговое управление направит вам налоговое уведомление. Налог подлежит уплате через месяц после его вручения. Только после оплаты вы получите справку об отсутствии возражений, необходимую для внесения записи в поземельную книгу.
Могу ли я вычесть налог на приобретение недвижимости из налогов?
При самостоятельно используемой недвижимости это невозможно. Если же вы покупаете сдаваемую в аренду недвижимость в качестве капиталовложения, налог на приобретение недвижимости относится к дополнительным расходам при покупке и может частично учитываться для целей налогообложения в течение многих лет через амортизацию здания (AfA).
Взимается ли налог на приобретение недвижимости при наследовании или дарении?
Нет. Приобретение недвижимости по наследству или в дар освобождается от налога на приобретение недвижимости. Вместо этого может взиматься налог на наследство или дарение, для которого действуют отдельные необлагаемые суммы.
Что произойдет, если я не заплачу налог на приобретение недвижимости?
Без оплаты налоговая служба не выдаст справку об отсутствии возражений – а без нее вы не будете зарегистрированы в поземельной книге в качестве собственника. Таким образом, покупка остается незавершенной. Если покупатель длительное время не платит, налоговая служба может обратиться к продавцу как к солидарному должнику.
Итог: в Берлине налог на приобретение недвижимости составляет значительную статью расходов
Ставка 6,0 процента относит Берлин к более дорогим регионам для покупки недвижимости – и в сочетании с высокими ценами в столице налог на приобретение недвижимости быстро становится крупнейшей статьей дополнительных расходов. За среднюю квартиру придется заплатить более 22 000 евро, за дом – значительно больше. С самого начала закладывайте эту сумму в собственный капитал, поскольку банки редко финансируют ее. Тот, кто корректно укажет движимое имущество в договоре и знает об освобождениях для родственников, может легально снизить хотя бы часть нагрузки. Подходящие предложения в Берлине – без комиссии или с разделенной комиссией – вы в любое время найдете на TraumImmo.