Quien compra un inmueble en Berlín paga, con un 6,0 por ciento, uno de los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales más altos de Alemania; y, dado que los precios de la capital son elevados, esto se acumula rápidamente hasta convertirse en una carga adicional de cinco cifras. En el caso de un piso en propiedad medio, más de 20.000 euros van únicamente a la Administración tributaria. Le mostramos exactamente cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Berlín, cómo se calcula, quién está obligado a pagarlo y con qué mecanismos puede reducirlo legalmente.
¿Cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Berlín?
En Berlín, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales asciende al 6,0 por ciento de la base imponible, que por regla general es el precio de compra. Este tipo se aplica sin cambios desde el 1 de enero de 2014 y también está vigente en 2026. Se aplica a todas las compras de terrenos, independientemente del distrito, la ubicación o el tipo de inmueble (Administración del Senado de Finanzas de Berlín).
En toda Alemania, la ley establece en realidad un tipo general de solo el 3,5 por ciento (§ 11 GrEStG). Sin embargo, desde la reforma del federalismo de 2006, los estados federados pueden fijar el tipo impositivo por sí mismos (art. 105 apdo. 2a GG). Berlín hizo uso de esta posibilidad y elevó el tipo en varias etapas del 3,5 al 6,0 por ciento.
En comparación con los demás estados federados, Berlín se encuentra, por tanto, en el grupo superior:
- 3,5 por ciento – el tipo más bajo, aplicado únicamente en Baviera y Sajonia.
- 6,0 por ciento – Berlín y Hesse.
- 6,5 por ciento – el tipo más alto en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, el Sarre y Schleswig-Holstein.
Una particularidad: Turingia redujo el tipo el 1 de enero de 2024, como hasta ahora el único estado federado que lo ha hecho, del 6,5 al 5,0 por ciento. En Berlín no se vislumbra actualmente una reducción.
Ejemplo de cálculo: qué significan el 6 por ciento en Berlín
El cálculo en sí es sencillo: precio de compra multiplicado por el 6 por ciento. Lo decisivo es que en Berlín los elevados precios inmobiliarios coinciden con uno de los tipos impositivos más altos. En 2026, un piso de segunda mano cuesta una media aproximada de 5.400 euros por metro cuadrado en toda la ciudad. Para un piso típico de 70 metros cuadrados, esto supone unos 380.000 euros.
- Piso en propiedad por 380.000 euros: 380.000 € × 6,0 % = 22.800 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
- Casa adosada por 600.000 euros: 600.000 € × 6,0 % = 36.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
- Casa urbana por 850.000 euros: 850.000 € × 6,0 % = 51.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
La comparación con el estado federado más económico muestra hasta qué punto repercute el tipo elevado: la misma vivienda de 380.000 euros costaría en Baviera, con un 3,5 por ciento, solo 13.300 euros. Por tanto, los compradores berlineses pagan alrededor de 9.500 euros más, dinero que normalmente no está disponible para la financiación, ya que los bancos por regla general no cofinancian los gastos accesorios de la compra.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es solo la partida más importante de los gastos accesorios de la compra. A ello se suman en Berlín alrededor de un 1,5 a un 2,0 por ciento por los honorarios del notario y la inscripción en el registro de la propiedad, así como –si interviene un agente inmobiliario– la parte de la comisión correspondiente al comprador. Por tanto, al comprar un inmueble en Berlín, calcule unos gastos accesorios de aproximadamente un 8 por ciento sin agente y de hasta un 12 por ciento con agente.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Desde el punto de vista estrictamente jurídico, comprador y vendedor son deudores solidarios: la ley menciona a ambos como sujetos pasivos que participan en la operación de adquisición (§ 13 GrEStG). Por tanto, la administración tributaria podría dirigirse en principio contra cualquiera de las dos partes.
Sin embargo, en la práctica está claramente regulado: en casi todos los contratos de compraventa se acuerda que el comprador asume por sí solo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. La administración tributaria dirige en consecuencia la liquidación al comprador. Si este no paga, la autoridad puede dirigirse subsidiariamente contra el vendedor, una de las razones por las que también los vendedores tienen interés en que el pago se realice puntualmente.
La base imponible es la contraprestación total, es decir, normalmente el precio de compra acordado en el contrato, incluidos los gravámenes asumidos. El impuesto solo se recauda a partir de una contraprestación superior a 2.500 euros; por debajo existe un mínimo exento.
Procedimiento: desde la escrituración hasta el certificado de no objeción
Al contrario de lo que muchos piensan, no tiene que ocuparse personalmente de declarar el impuesto: de ello se encarga el notario. El procedimiento habitual es el siguiente:
- Escrituración: El notario formaliza el contrato de compraventa y comunica la operación a la administración tributaria competente en un plazo de dos semanas.
- Liquidación tributaria: La administración tributaria fija el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y envía la liquidación al comprador. El impuesto vence un mes después de su notificación.
- Pago: El comprador transfiere el impuesto sobre transmisiones patrimoniales a la administración tributaria.
- Certificado de no objeción: Tras el pago completo, el La oficina tributaria expide este certificado. Confirma que no existen objeciones fiscales a la inscripción en el Registro de la Propiedad (§ 22 GrEStG).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Solo con este certificado puede inscribirse al comprador como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es, en la práctica, la entrada al Registro de la Propiedad: sin el impuesto pagado, el cambio de propiedad no se formaliza de manera efectiva.
Ahorrar en el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: estas son las posibilidades
El tipo impositivo en sí no es negociable, pero la base imponible sí lo es dentro de ciertos límites. Estas son las opciones legales:
- Excluir el inventario mueble: Los objetos vendidos conjuntamente que no están unidos de forma permanente al edificio, como la cocina empotrada, el toldo, la sauna o los muebles, no están sujetos al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Si indica su valor por separado en el contrato de compraventa, disminuirá la base imponible. Por regla general, la oficina tributaria acepta importes realistas de hasta aproximadamente el 15 por ciento del precio de compra sin justificante específico; para valores superiores deberían presentarse comprobantes.
- Utilizar el mínimo exento: No se aplica el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias hasta una contraprestación de 2.500 euros. En las compras inmobiliarias normales esto no tiene relevancia, pero sí en pequeñas transmisiones de terrenos o participaciones.
- Compraventa entre familiares y sucesión hereditaria: Las transmisiones entre cónyuges, parejas de hecho registradas y entre padres e hijos están exentas del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Tampoco generan este impuesto las adquisiciones mortis causa ni las donaciones; en su lugar se aplica el impuesto sobre sucesiones o donaciones.
En cambio, ya no se reconoce la antigua y popular deducción de la reserva proporcional para reparaciones al comprar un apartamento en propiedad: según la jurisprudencia actual del máximo tribunal, esta no reduce la base imponible.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Berlín
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Berlín en 2026?
Asciende al 6,0 por ciento del precio de compra. Este tipo se aplica sin cambios desde el 1 de enero de 2014 y no se ha modificado para 2026.
¿Cuándo debo pagar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
Después de la escrituración notarial, la oficina tributaria le enviará una liquidación del impuesto. El impuesto vence un mes después de su notificación. Solo tras el pago recibirá el certificado de no objeción fiscal, necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Puedo deducir el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias de mis impuestos?
En el caso de una propiedad utilizada por el propio propietario no es posible. Si, en cambio, compra un inmueble alquilado como inversión, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se considera parte de los gastos accesorios de adquisición y puede deducirse fiscalmente de forma proporcional durante muchos años mediante la amortización del edificio (AfA).
¿Se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales al heredar o donar?
No. La adquisición de un inmueble por herencia o donación está exenta del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En su lugar, puede aplicarse el impuesto de sucesiones o donaciones, para el que existen exenciones propias.
¿Qué ocurre si no pago el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Sin el pago, la oficina tributaria no emite el certificado de no objeción fiscal; y sin este, usted no será inscrito como propietario en el registro de la propiedad. Por tanto, la compraventa queda pendiente. Si el comprador no paga de forma permanente, la oficina tributaria puede dirigirse al vendedor como deudor solidario.
Conclusión: En Berlín, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un concepto importante
Con un 6,0 por ciento, Berlín es una de las ubicaciones más caras para comprar una propiedad; y, junto con los elevados precios de la capital, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se convierte rápidamente en el mayor bloque de gastos accesorios. En el caso de un piso medio, se deben pagar más de 22.000 euros; en el de una casa, bastante más. Incluya esta cantidad desde el principio como capital propio, ya que los bancos rara vez la financian. Quien indique correctamente en el contrato el inventario mueble y conozca las exenciones para familiares puede reducir legalmente al menos una parte de la carga. En TraumImmo encontrará en cualquier momento ofertas adecuadas en Berlín, sin comisión o con comisión compartida.