Той, хто купує нерухомість у Берліні, сплачує 6,0 відсотка — одну з найвищих ставок податку на придбання нерухомості в Німеччині, а оскільки ціни на нерухомість у столиці високі, це швидко перетворюється на додаткові витрати в п’ятизначному розмірі. За середню квартиру у власності лише до податкової надходить понад 20 000 євро. Ми покажемо вам, який саме розмір податку на придбання нерухомості в Берліні, як його розрахувати, хто зобов’язаний його сплачувати та за допомогою яких законних способів його можна зменшити.
Який розмір податку на придбання нерухомості в Берліні?
У Берліні податок на придбання нерухомості становить 6,0 відсотка від бази оподаткування — зазвичай, тобто від купівельної ціни. Ця ставка незмінно діє з 1 січня 2014 року і чинна також у 2026 році. Вона стягується з усіх купівель земельних ділянок незалежно від району, розташування чи типу об’єкта (Сенатське управління фінансів Берліна).
На загальнонаціональному рівні закон передбачає базову ставку лише 3,5 відсотка (§ 11 GrEStG). Однак після реформи федералізму 2006 року федеральні землі можуть самостійно встановлювати ставку податку (ст. 105, абз. 2a Основного закону ФРН). Берлін скористався цим правом і в кілька етапів підвищив ставку з 3,5 до 6,0 відсотка.
У порівнянні федеральних земель Берлін належить до верхньої групи:
- 3,5 відсотка – найнижча ставка, яка нині стягується лише в Баварії та Саксонії.
- 6,0 відсотка – Берлін і Гессен.
- 6,5 відсотка – найвища ставка в Бранденбурзі, Північному Рейні-Вестфалії, Саарі та Шлезвіг-Гольштейні.
Особливість: Тюрингія знизила ставку 1 січня 2024 року — з 6,5 до 5,0 відсотка, ставши першою і поки єдиною федеральною землею, яка це зробила. У Берліні зниження наразі не передбачається.
Приклад розрахунку: що означають 6 відсотків у Берліні
Сам розрахунок простий: купівельна ціна помножена на 6 відсотків. Важливо, що в Берліні високі ціни на нерухомість поєднуються з однією з найвищих ставок податку. У 2026 році середня ціна квартири на вторинному ринку по місту становить близько 5 400 євро за квадратний метр. Для типової квартири площею 70 квадратних метрів це приблизно 380 000 євро.
- Квартира у власності за 380 000 євро: 380 000 € × 6,0 % = 22 800 євро податку на придбання нерухомості.
- Таунхаус за 600 000 євро: 600 000 € × 6,0 % = 36.000 євро податку на придбання нерухомості.
- Міський будинок за 850.000 євро: 850.000 € × 6,0 % = 51.000 євро податку на придбання нерухомості.
Наскільки суттєвою є висока ставка, показує порівняння з федеральною землею з найнижчою ставкою: та сама квартира за 380.000 євро коштувала б у Баварії за ставки 3,5 відсотка лише 13.300 євро. Отже, покупці в Берліні платять приблизно на 9.500 євро більше — гроші, які зазвичай недоступні для фінансування, оскільки банки, як правило, не фінансують супутні витрати на придбання.
Податок на придбання нерухомості є лише найбільшою статтею супутніх витрат на придбання. До нього додаються в Берліні приблизно 1,5–2,0 відсотка за нотаріуса та внесення запису до земельної книги, а також — якщо залучено маклера — частка комісії, яку сплачує покупець. Тому під час купівлі нерухомості в Берліні розраховуйте на супутні витрати приблизно 8 відсотків без маклера та до 12 відсотків із маклером.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості?
З суто юридичного погляду покупець і продавець є солідарними боржниками: закон називає обох платниками податку, які беруть участь у процесі придбання (§ 13 GrEStG). Отже, податкова служба в принципі може звернутися до будь-якої з обох сторін.
На практиці це чітко врегульовано: майже в кожному договорі купівлі-продажу передбачається, що покупець одноосібно сплачує податок на придбання нерухомості. Відповідно, податкова служба надсилає податкове повідомлення покупцеві. Якщо він не сплатить податок, орган може звернутися замість нього до продавця — саме тому продавці також зацікавлені в своєчасній сплаті.
Базою оподаткування є вся сукупна винагорода, тобто зазвичай погоджена в договорі ціна купівлі, включно з прийнятими на себе обтяженнями. Податок стягується лише за винагороди понад 2.500 євро; нижче діє неоподатковуваний мінімум.
Процес: від нотаріального посвідчення до довідки про відсутність заперечень
Всупереч поширеній думці, вам не потрібно самостійно займатися поданням декларації про податок — це робить нотаріус. Типовий процес виглядає так:
- Нотаріальне посвідчення: Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу та протягом двох тижнів повідомляє про операцію відповідну податкову службу.
- Податкове повідомлення: Податкова служба нараховує податок на придбання нерухомості та надсилає покупцеві повідомлення. Податок підлягає сплаті через один місяць після повідомлення.
- Сплата: Покупець перераховує податок на придбання нерухомості до податкової служби.
- Довідка про відсутність заперечень: Після повної сплати Податкове управління видає цю довідку. Вона підтверджує, що проти внесення запису до земельної книги з податкового погляду немає заперечень (§ 22 GrEStG).
- Внесення запису до земельної книги: Лише після отримання цієї довідки покупець може бути внесений до земельної книги як новий власник.
Таким чином, податок на придбання нерухомості фактично є перепусткою до земельної книги: без сплаченого податку перехід права власності не може бути юридично завершений.
Як заощадити на податку на придбання нерухомості: доступні можливості
Саму податкову ставку обговорити неможливо, однак базу оподаткування — у певних межах можна. Існують такі законні підходи:
- Вирахувати рухоме майно: Предмети, що продаються разом із нерухомістю, але не є стаціонарно з’єднаними з будівлею, як-от вбудована кухня, маркіза, сауна чи меблі, не обкладаються податком на придбання нерухомості. Якщо окремо зазначити їхню вартість у договорі купівлі-продажу, база оподаткування зменшиться. Податкове управління зазвичай приймає реалістичні суми приблизно до 15 відсотків ціни купівлі без окремого підтвердження; за вищих сум слід мати підтвердні документи.
- Скористатися неоподатковуваним мінімумом: Якщо зустрічне надання становить до 2.500 євро, податок на придбання нерухомості не стягується. Для звичайних купівель нерухомості це не має значення, але може мати значення під час передачі невеликих земельних ділянок або часток.
- Купівля між родичами та спадкування: Передачі між подружжям, зареєстрованими одностатевими партнерами, а також між батьками й дітьми звільняються від податку на придбання нерухомості. Також набуття майна у спадщину та дарування не спричиняють виникнення цього податку — натомість застосовується податок на спадщину або дарування.
Натомість більше не визнається популярне раніше вирахування пропорційної частки резерву на утримання будинку під час купівлі квартири у власність: відповідно до актуальної найвищої судової практики, цей резерв не зменшує базу оподаткування.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Берліні
Яким буде податок на придбання нерухомості в Берліні у 2026 році?
Він становить 6,0 відсотка ціни купівлі. Ця ставка незмінно діє з 1 січня 2014 року і не змінювалася у 2026 році.
Коли потрібно сплатити податок на придбання нерухомості?
Після нотаріального посвідчення договору податкове управління надішле вам податкове повідомлення. Податок підлягає сплаті через один місяць після його вручення. Лише після сплати ви отримаєте довідку про відсутність заперечень, необхідну для внесення запису до земельної книги.
Чи можна вирахувати податок на придбання нерухомості з податків?
Якщо нерухомість використовується власником для проживання це неможливо. Якщо натомість ви купуєте орендовану нерухомість як капіталовкладення, податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат придбання, і його можна пропорційно списувати в податковому обліку протягом багатьох років через амортизацію будівлі (AfA).
Чи стягується податок на придбання нерухомості під час успадкування або дарування?
Ні. Придбання нерухомості у спадщину або в дар звільняється від податку на придбання нерухомості. Натомість може стягуватися податок на спадщину або дарування, для якого діють власні неоподатковувані ліміти.
Що станеться, якщо я не сплачу податок на придбання нерухомості?
Без сплати податкова служба не видасть довідку про відсутність заперечень – а без неї вас не внесуть до поземельної книги як власника. Таким чином, купівля залишатиметься неврегульованою. Якщо покупець тривалий час не сплачує, податкова служба може звернутися до продавця як до солідарного боржника.
Висновок: у Берліні податок на придбання нерухомості є значною статтею витрат
Із показником 6,0 відсотка Берлін належить до дорожчих місць для купівлі нерухомості – а в поєднанні з високими цінами столиці податок на придбання нерухомості швидко стає найбільшою статтею супутніх витрат. За середню квартиру потрібно сплатити понад 22 000 євро, за будинок – значно більше. Врахуйте цю суму від самого початку як власний капітал, адже банки рідко фінансують її. Той, хто належним чином зазначить рухоме майно в договорі та знає про звільнення для родичів, може легально зменшити принаймні частину фінансового навантаження. Відповідні пропозиції в Берліні – без комісії або з розподіленою комісією – ви завжди знайдете на TraumImmo.