Toute personne qui achète un bien immobilier à Berlin paie, avec 6,0 pour cent, l’un des taux de droits de mutation immobilière les plus élevés d’Allemagne – et comme les prix dans la capitale sont élevés, cela représente rapidement une charge supplémentaire à cinq chiffres. Pour un appartement en copropriété moyen, plus de 20 000 euros sont ainsi versés au seul service des impôts. Nous vous expliquons quel est exactement le montant des droits de mutation immobilière à Berlin, comment les calculer, qui en est redevable et par quels leviers vous pouvez légalement les réduire.
Quel est le montant des droits de mutation immobilière à Berlin ?
À Berlin, les droits de mutation immobilière s’élèvent à 6,0 pour cent de la base imposable – en règle générale, donc du prix d’achat. Ce taux est inchangé depuis le 1er janvier 2014 et est également en vigueur en 2026. Il s’applique à tous les achats de terrains, indépendamment de l’arrondissement, de l’emplacement ou du type de bien (Administration du Sénat de Berlin chargée des finances).
Dans toute l’Allemagne, la loi prévoit en réalité un taux normal de seulement 3,5 pour cent (§ 11 GrEStG). Depuis la réforme du fédéralisme de 2006, les Länder peuvent toutefois fixer eux-mêmes le taux d’imposition (art. 105, al. 2a GG). Berlin en a fait usage et a relevé le taux en plusieurs étapes, de 3,5 à 6,0 pour cent.
À l’échelle des Länder, Berlin se situe ainsi dans le haut du classement :
- 3,5 pour cent – le taux le plus bas, appliqué uniquement en Bavière et en Saxe.
- 6,0 pour cent – Berlin et la Hesse.
- 6,5 pour cent – le taux le plus élevé, appliqué dans le Brandebourg, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Sarre et dans le Schleswig-Holstein.
Particularité : la Thuringe a abaissé le taux au 1er janvier 2024, devenant ainsi le seul Land à l’avoir fait jusqu’à présent – de 6,5 à 5,0 pour cent. À Berlin, une baisse n’est actuellement pas en vue.
Exemple de calcul : ce que représentent les 6 pour cent à Berlin
Le calcul est simple : prix d’achat multiplié par 6 pour cent. L’élément déterminant est qu’à Berlin, les prix immobiliers élevés s’ajoutent à l’un des taux d’imposition les plus élevés. En 2026, un appartement ancien coûte en moyenne environ 5 400 euros par mètre carré dans l’ensemble de la ville. Pour un appartement typique de 70 mètres carrés, cela représente environ 380 000 euros.
- Appartement en copropriété à 380 000 euros : 380 000 € × 6,0 % = 22 800 euros de droits de mutation immobilière.
- Maison mitoyenne à 600 000 euros : 600 000 € × 6,0 % = 36.000 euros de droits de mutation immobilière.
- Maison de ville à 850.000 euros : 850.000 € × 6,0 % = 51.000 euros de droits de mutation immobilière.
L’impact du taux élevé apparaît clairement en comparaison avec le Land le moins cher : le même appartement de 380.000 euros ne coûterait en Bavière, avec un taux de 3,5 %, que 13.300 euros. Les acheteurs berlinois paient donc environ 9.500 euros de plus – une somme qui n’est généralement pas disponible pour le financement, car les banques ne financent en règle générale pas les frais annexes d’acquisition.
Les droits de mutation immobilière ne constituent toutefois que le poste le plus important des frais annexes d’acquisition. À Berlin, il faut y ajouter environ 1,5 à 2,0 % pour le notaire et l’inscription au registre foncier ainsi que – si un agent immobilier intervient – la part de la commission à la charge de l’acheteur. Lors de l’achat immobilier à Berlin, prévoyez donc des frais annexes d’environ 8 % sans agent et jusqu’à 12 % avec agent.
Qui paie les droits de mutation immobilière ?
En droit, l’acheteur et le vendeur sont codébiteurs solidaires : la loi les désigne tous deux comme redevables de l’impôt participant à l’opération d’acquisition (§ 13 GrEStG). L’administration fiscale pourrait donc en principe s’adresser à chacune des deux parties.
En pratique, cela est toutefois clairement réglementé : dans presque chaque contrat de vente, il est convenu que l’acheteur assume seul les droits de mutation immobilière. L’administration fiscale adresse donc l’avis d’imposition à l’acheteur. Si celui-ci ne paie pas, l’administration peut se retourner subsidiairement contre le vendeur – c’est pourquoi les vendeurs ont eux aussi intérêt à ce que le paiement soit effectué dans les délais.
L’assiette fiscale correspond à l’intégralité de la contrepartie, c’est-à-dire généralement au prix d’achat convenu dans le contrat, y compris les charges reprises. L’impôt n’est prélevé qu’à partir d’une contrepartie supérieure à 2.500 euros ; en dessous, une franchise s’applique.
Procédure : de l’authentification à l’attestation de non-opposition
Contrairement à ce que beaucoup pensent, vous ne devez pas vous occuper vous-même de la déclaration de l’impôt – le notaire s’en charge. La procédure habituelle est la suivante :
- Authentification : Le notaire authentifie le contrat de vente et transmet l’opération dans un délai de deux semaines à l’administration fiscale compétente.
- Avis d’imposition : L’administration fiscale fixe les droits de mutation immobilière et envoie l’avis à l’acheteur. L’impôt est exigible un mois après sa notification.
- Paiement : L’acheteur vire les droits de mutation immobilière à l’administration fiscale.
- Attestation de non-opposition : Après paiement intégral, la Le Finanzamt délivre cette attestation. Elle confirme qu’aucune objection fiscale ne s’oppose à l’inscription au registre foncier (§ 22 GrEStG).
- Inscription au registre foncier : Ce n’est qu’avec cette attestation que l’acheteur peut être inscrit au registre foncier en tant que nouveau propriétaire.
L’impôt sur les mutations immobilières constitue donc, de fait, le ticket d’entrée au registre foncier : sans impôt payé, le transfert de propriété n’est pas réalisé valablement.
Économiser sur l’impôt sur les mutations immobilières : les possibilités
Le taux d’imposition lui-même n’est pas négociable, mais l’assiette peut l’être dans certaines limites. Voici les possibilités légales :
- Déduire les biens meubles de l’assiette : Les objets vendus avec le bien mais qui ne sont pas fixés au bâtiment, tels qu’une cuisine intégrée, un store, un sauna ou des meubles, ne sont pas soumis à l’impôt sur les mutations immobilières. Indiquez séparément leur valeur dans le contrat de vente afin de réduire l’assiette. Le Finanzamt accepte généralement des montants réalistes allant jusqu’à environ 15 pour cent du prix d’achat sans justificatif distinct ; pour des valeurs supérieures, des justificatifs devraient être disponibles.
- Utiliser le seuil d’exonération : Aucune taxe sur les mutations immobilières n’est due jusqu’à une contrepartie de 2.500 euros. Cela n’a aucune incidence sur les achats immobiliers courants, mais peut jouer un rôle lors de petits transferts de terrains ou de parts.
- Achats entre proches et succession : Les transferts entre époux, partenaires liés par un partenariat civil enregistré, ainsi qu’entre parents et enfants, sont exonérés de l’impôt sur les mutations immobilières. Les acquisitions à cause de mort et les donations ne déclenchent pas non plus cet impôt ; ils relèvent à la place de l’impôt sur les successions ou les donations.
En revanche, la déduction autrefois appréciée de la quote-part de la réserve destinée aux travaux d’entretien lors de l’achat d’un appartement en copropriété n’est plus reconnue : selon la jurisprudence actuelle de la plus haute juridiction, celle-ci ne réduit pas l’assiette.
FAQ sur l’impôt sur les mutations immobilières à Berlin
Quel est le montant de l’impôt sur les mutations immobilières à Berlin en 2026 ?
Il s’élève à 6,0 pour cent du prix d’achat. Ce taux est inchangé depuis le 1er janvier 2014 et n’a pas été modifié pour 2026.
Quand dois-je payer l’impôt sur les mutations immobilières ?
Après l’authentification notariale, le Finanzamt vous envoie un avis d’imposition. L’impôt est exigible un mois après sa notification. Ce n’est qu’après le paiement que vous recevez l’attestation d’absence d’objection fiscale, nécessaire à l’inscription au registre foncier.
Puis-je déduire l’impôt sur les mutations immobilières de mes impôts ?
Dans le cas d’un bien immobilier occupé par son propriétaire ce n’est pas possible. En revanche, si vous achetez un bien immobilier loué comme investissement, la taxe sur les mutations immobilières compte parmi les frais accessoires d’acquisition et peut être déduite fiscalement au prorata sur de nombreuses années via l’amortissement du bâtiment (AfA).
La taxe sur les mutations immobilières s’applique-t-elle en cas d’héritage ou de donation ?
Non. L’acquisition d’un bien immobilier par héritage ou donation est exonérée de la taxe sur les mutations immobilières. En revanche, des droits de succession ou de donation peuvent s’appliquer, avec leurs propres abattements.
Que se passe-t-il si je ne paie pas la taxe sur les mutations immobilières ?
Sans paiement, le service des impôts ne délivre pas de certificat de non-objection fiscale – et sans celui-ci, vous ne serez pas inscrit comme propriétaire au registre foncier. L’achat reste donc en suspens. Si l’acheteur ne paie durablement pas, le service des impôts peut se retourner contre le vendeur en tant que codébiteur solidaire.
Conclusion : à Berlin, la taxe sur les mutations immobilières représente un poste important
Avec 6,0 %, Berlin fait partie des sites les plus chers pour l’achat immobilier – et, combinée aux prix élevés de la capitale, la taxe sur les mutations immobilières devient rapidement le plus important poste de frais annexes. Pour un appartement moyen, plus de 22 000 euros sont dus, et nettement davantage pour une maison. Prévoyez ce montant dès le départ comme apport personnel, car les banques le financent rarement. Celui qui mentionne clairement le mobilier mobile dans le contrat et connaît les exonérations applicables aux proches peut au moins réduire légalement une partie de la charge. Vous trouverez à tout moment des offres adaptées à Berlin – sans commission ou avec partage des honoraires – chez TraumImmo.