Er zijn veel redenen om een woning te verkopen. Sommigen willen hun vermogen te gelde maken, anderen hebben misschien geërfd, weer anderen zien een gunstige marktomgeving. Maar wanneer is precies het juiste moment om een appartement of een huis te verkopen? Welke omstandigheden kunnen dit „perfecte moment“ beïnvloeden? Verandert daardoor de haalbare prijs? In deze gids leest u wanneer u uw woning zou moeten verkopen – en wanneer misschien beter niet.
Tijd inplannen
Een vaak verwaarloosd punt bij de keuze van het juiste moment is de verkoopduur. Ervaringen laten zien dat er vanaf het begin van de marketing tot de overdracht van de woning gemiddeld ongeveer drie maanden verstrijken. Afhankelijk van de locatie en het object kan deze periode korter of langer zijn.
Plan deze tijd in om een optimale verkoopprijs te kunnen behalen. Kortere marketingperioden of overhaaste beslissingen kunnen tot financiële verliezen leiden. Als u op „tijdstip X“ verkocht wilt hebben, moet u dienovereenkomstig tijdig met het verkoopproces beginnen.
Renteontwikkeling in de gaten houden
Een zeer belangrijke kostenfactor is de bouwrente. Wie een woning wil kopen, moet doorgaans een lening voor een groot bedrag afsluiten. Hoe hoger de rente, hoe zwaarder de kredietkosten wegen. De interesse in aankopen is tijdens perioden met lage rente dan ook merkbaar groter.
Vanuit dit oogpunt zijn perioden met extreem lage rentes een zeer goed moment om het huis of een appartement te verkopen. Bij stijgende rentes neemt de bereidheid om vastgoed te kopen daarentegen af.
Daarnaast kan er nog een ander effect zijn: bij stijgende rentes worden vervolgfinancieringen duur. Dat kan sommige eigenaren van onroerend goed in moeilijkheden brengen. De verkoop kan voor hen een uitweg uit de kredietspiraal zijn. Het gevolg: meer aanbod op de markt en daardoor mogelijk dalende prijzen.
De actuele rente beïnvloedt het perfecte moment in belangrijke mate. Hoe sterker de rente stijgt, hoe moeilijker het wordt om vastgoed te verkopen. Dalende rentes laten de interesse in aankopen geleidelijk toenemen. Het beste moment voor de verkoop van een huis is tijdens een periode met lage rente.
Marktomgeving in de gaten houden
Naast de rente is de actuele marktomgeving een belangrijke factor om een goede prijs te behalen. Beide beïnvloeden elkaar zelfs wederzijds. Toch zijn er factoren die onafhankelijk zijn van de rente.
Hoe beter de marktomstandigheden zijn, hoe gemakkelijker onroerend goed kan worden verkocht. Het tijdstip is dan gunstig. In zwakke marktomstandigheden moet u wachten tot de randvoorwaarden verbeteren. Naast de rente behoren de volgende aspecten tot de beoordeling van de marktomstandigheden:
- Prijsniveau: De algemene vastgoedmarkt en het actuele prijsniveau zijn niet alleen afhankelijk van de bouwrente. Als er een grote vraag en een klein aanbod zijn, stijgen de prijzen doorgaans. Als u een goed moment voor de verkoop van uw huis of woning wilt vinden, moet u op portals of in advertenties de prijzen van vergelijkbare objecten vergelijken. Als deze stijgen, kan wachten de moeite waard zijn. Stagneren ze gedurende langere tijd of is er een daling vast te stellen, dan moet u snel verkopen.
- Economische situatie: De algemene economische situatie heeft eveneens invloed op de vastgoedmarkt. Als zich crises aftekenen of de werkloosheid stijgt, missen veel geïnteresseerden zekerheid. Het voor de aankoop in de meeste gevallen vereiste zekere en stabiele inkomen komt dan in gevaar. In tijden van economische bloei kunnen de prijzen daarentegen eerder stijgen. Dan is het raadzaam om voor een betere prijs met de verkoop te wachten.
- Lokale invloeden: Regionale of lokale gebeurtenissen kunnen het verkoopmoment eveneens beïnvloeden. Als een grote werkgever in de regio failliet gaat of een deel van het personeel ontslaat, zijn de randvoorwaarden slechter. Als een groot bedrijf zich vestigt, neemt de behoefte doorgaans toe en stijgt het prijsniveau.
- Bevolkingsgroei: Groeiregio’s trekken mensen aan. Een sterke toestroom, een groot aantal vluchtelingen of stijgende geboortecijfers kunnen de markt beïnvloeden. De behoefte en de prijzen stijgen. Het ideale verkoopmoment ligt in de toekomst. Bij dalende bevolkingsaantallen zullen op middellange termijn doorgaans ook de prijzen dalen. Een verkoop op korte termijn is de moeite waard.
- Subsidiemogelijkheden: Van tijd tot tijd zijn er subsidiemogelijkheden. De federale of betreffende deelstaatregering stelt via de Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) programma’s beschikbaar waarmee kopers van onroerend goed financiële ondersteuning voor moderniseringen ontvangen. Dergelijke periodes kunnen de vraag doen toenemen en een goed verkoopmoment zijn.
Individuele factoren
Niet altijd zijn de marktomstandigheden de doorslaggevende factor. Er zijn individuele factoren die van invloed zijn op een goed verkoopmoment voor uw appartement of uw huis. Daarom moet u altijd nagaan of verkoop onmiddellijk noodzakelijk is of kan wachten. Daarbij spelen verschillende kernwaarden een rol. Daartoe behoort hoe lang u de woning al bezit, of de hypotheek al is afgelost en of u een bestemming heeft voor het appartement of het huis.
Ook als de financiële nood hoog kan zijn, profiteert u mogelijk door te wachten op een beter moment. Of dit haalbaar of zinvol is, hangt echter altijd af van de persoonlijke situatie.
Bezitsduur: verkoop pas na tien jaar
Beslissend voor het optimale verkoopmoment kan de zogenoemde bezitsduur zijn. De particuliere verkoop van onroerend goed is namelijk belastingvrij. Volgens § 23 Einkommensteuergesetz echter pas wanneer aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:
- U bent ten minste tien jaar eigenaar van het onroerend goed (bij erfenissen wordt de eigendomsduur van de erflater meegerekend).
- U heeft het onroerend goed onmiddellijk voorafgaand aan de verkoop ten minste drie jaar bewoond.
Als deze speculatietermijn nog niet is verstreken, moet u de inkomsten volledig belasten. Bij onroerend goed kan de inkomstenbelasting snel oplopen tot een bedrag van zes cijfers. Daarom is het in dergelijke gevallen verstandig om met de verkoop te wachten.
Boeterente: los de lening eerst af
Als u nog een op het onroerend goed ingeschreven lening afbetaalt, is ook dat relevant voor de timing. Als u het onroerend goed verkoopt, moet u ook de lening aflossen. Daarbij brengen de banken een boeterente in rekening voor gederfde rentebetalingen. Deze is afhankelijk van het kredietcontract en de resterende looptijd van de lening. Deze valt doorgaans lager uit dan de nog te betalen rentebetalingen, maar kan een groot financieel bedrag betekenen. Het perfecte verkoopmoment is daarom na aflossing van de hypotheek.
Tijdsdruk: erfenis, scheiding en ontbrekende behoefte aan eigen gebruik als reden voor verkoop
Er zijn veel redenen om een woning te verkopen. Vaak is er geen bestemming of een verandering binnen de familie. Typische voorbeelden zijn erfenissen, maar ook scheidingen of een verhuizing. In sommige gevallen kan het verhuren van de woning zinvol zijn. Maar soms is een verkoop zinvol. Gedeeltelijk is ook een zeer snelle verkoop gewenst.
Een zekere verkoopdruk leidt doorgaans tot een lagere prijs. Daarom moet u proberen in alle rust een koper te vinden. Hoe meer geïnteresseerden een zekere verkoopnood aanvoelen, des te eerder willen zij de prijs drukken.
Seizoensgebonden momenten bij de verkoop van een huis
Ook het jaargetijde heeft invloed op een goed moment voor de verkoop van uw woning. Foto's van het huis of de woning die in de lente en zomer zijn gemaakt, komen aantrekkelijker over. Bij bezichtigingen zijn latere avondafspraken met voldoende zonlicht mogelijk. Dat heeft een positieve uitwerking op geïnteresseerden.
Er is nog een punt waarom een verkoop in de zomermaanden mogelijk iets meer interesse wekt en daarmee een betere prijs mogelijk maakt. De zomervakantie is namelijk een ideaal moment om met kinderen naar een andere stad te verhuizen. Of het nu om persoonlijke of beroepsmatige redenen gaat: de overgang naar een nieuw schooljaar maakt het voor personen met kinderen gemakkelijker om van woonplaats te veranderen.
Toch moet u bedenken dat het verkoopproces meerdere maanden kan duren. De mogelijk licht toenemende interesse in het voorjaar wordt daardoor en door het vakantieseizoen gerelativeerd. Een aanbod in het voorjaar kan er desondanks toe bijdragen dat u meer geïnteresseerden bereikt en een betere prijs uit de verkoop haalt. Een garantie is er echter niet.
Met Kerstmis ligt dat anders. Het zogenaamde stille seizoen rond de jaarwisseling is geen goed moment om een huis te verkopen. Een deel van de potentiële kopers neemt het aanbod misschien helemaal niet waar.
Staging: het huis opknappen
Als u wat tijd en kapitaal hebt, moet u staging overwegen. Daarmee worden maatregelen bedoeld waarmee u uw huis en de tuin opknapt. Schilder, moderniseer, herstel – dat alles heeft een positieve invloed op het aantal geïnteresseerden en daarmee op de prijs.
Het doel is om met geringe middelen optisch het best mogelijke effect te bereiken. Zo wordt een standaardhuis een blikvanger. Bij een goede planning zijn de kosten lager dan de waardestijging die daardoor ontstaat. Het verkoopproces wordt daarbij verlengd met de duur van de uitvoering. Het beste moment is dan ook na de staging.
Het beste moment bepaalt u zelf!
Om het beste moment voor de verkoop van uw woning te bepalen, kunt u een aantal punten nalopen. Een goede economische situatie, een lage rente, een grote vraag en het ontbreken van verkoopdruk kunnen positieve factoren zijn. Als het voor u mogelijk is, moet u wachten totdat de randvoorwaarden een zo goed mogelijke prijs toestaan en in het voorjaar met de verkoop beginnen.
Anderzijds is een verkoopwens in veel gevallen verbonden met een zekere verkoopnoodzaak. Veel factoren beïnvloeden de vraag en de prijs. De meeste daarvan kunt u niet beïnvloeden en veranderen slechts langzaam. Daarom is het belangrijk om in de betreffende individuele situatie slim te handelen, de woning goed aan te prijzen en betrokken te onderhandelen. Want het beste moment voor de verkoop van een huis is het moment waarop u de beste prijs behaalt en netto het meeste geld in handen krijgt.