रियल एस्टेट बेचने के कई कारण हो सकते हैं। कुछ लोग अपनी संपत्ति को धन में बदलना चाहते हैं, कुछ को शायद विरासत मिली हो, जबकि कुछ अन्य लोग बाजार की अनुकूल स्थिति देखते हैं। लेकिन फ्लैट या घर बेचने का सही समय आखिर कब है? कौन-सी परिस्थितियाँ इस „सही क्षण“ को प्रभावित कर सकती हैं? क्या इससे प्राप्त होने वाली कीमत बदलती है? इस गाइड में आप जानेंगे कि आपको अपनी संपत्ति कब बेचनी चाहिए – और कब शायद नहीं।
समय निर्धारित करें
सही समय चुनते समय अक्सर उपेक्षित किया जाने वाला एक महत्वपूर्ण बिंदु बिक्री की अवधि है। अनुभव बताते हैं कि मार्केटिंग शुरू होने से लेकर संपत्ति सौंपे जाने तक औसतन लगभग तीन महीने लगते हैं। स्थान और संपत्ति के आधार पर यह अवधि कम या अधिक हो सकती है।
इष्टतम बिक्री मूल्य प्राप्त करने में सक्षम होने के लिए इस समय को ध्यान में रखें। कम मार्केटिंग अवधि या जल्दबाजी में लिए गए निर्णय वित्तीय नुकसान का कारण बन सकते हैं। यदि आप „समय X“ तक बेच चुके होना चाहते हैं, तो आपको बिक्री प्रक्रिया entsprechend समय रहते शुरू करनी चाहिए।
ब्याज दरों के विकास पर नज़र रखें
निर्माण ऋण की ब्याज दर एक बहुत महत्वपूर्ण लागत कारक है। जो व्यक्ति संपत्ति खरीदना चाहता है, उसे आमतौर पर बड़ी राशि का ऋण लेना पड़ता है। ब्याज दरें जितनी अधिक होंगी, ऋण लागत का प्रभाव उतना ही अधिक होगा। इसलिए कम ब्याज दरों के दौर में खरीदारी की रुचि स्पष्ट रूप से अधिक होती है।
इस दृष्टिकोण से अत्यंत कम ब्याज दरों वाले दौर घर या फ्लैट बेचने के लिए बहुत अच्छे समय का संकेत देते हैं। इसके विपरीत, बढ़ती ब्याज दरों के साथ संपत्ति खरीदने की इच्छा कम हो जाती है।
इसके अतिरिक्त एक और प्रभाव हो सकता है: बढ़ती ब्याज दरों पर पुनर्वित्तपोषण महंगा हो जाता है। इससे कुछ संपत्ति मालिक मुश्किल में पड़ सकते हैं। उनके लिए बिक्री ऋण के चक्र से बाहर निकलने का एक रास्ता हो सकती है। परिणाम: बाजार में अधिक प्रस्ताव और इस प्रकार संभावित रूप से गिरती कीमतें।
वर्तमान ब्याज दर सही समय को काफी हद तक प्रभावित करती है। ब्याज दरें जितनी अधिक बढ़ती हैं, संपत्तियाँ बेचना उतना ही कठिन हो जाता है। घटती ब्याज दरों से खरीदारी की रुचि धीरे-धीरे बढ़ती है। घर बेचने का सबसे अच्छा समय कम ब्याज दरों के दौर में होता है।
बाजार की स्थिति पर नज़र रखें
ब्याज दर के अलावा, अच्छा मूल्य प्राप्त करने के लिए वर्तमान बाजार की स्थिति एक महत्वपूर्ण कारक है। दोनों एक-दूसरे को प्रभावित करते हैं यहाँ तक कि आपस में भी। फिर भी, ऐसे कारक हैं जो ब्याज से स्वतंत्र होते हैं।
बाज़ार का माहौल जितना बेहतर होगा, अचल संपत्तियों को बेचना उतना ही आसान होगा। तब समय अनुकूल होता है। कमज़ोर बाज़ार माहौल में आपको परिस्थितियाँ सुधरने तक प्रतीक्षा करनी चाहिए। ब्याज दर के अलावा, बाज़ार माहौल का आकलन करते समय निम्नलिखित पहलुओं को ध्यान में रखना चाहिए:
- मूल्य स्तर: सामान्य अचल संपत्ति बाज़ार और वर्तमान मूल्य स्तर केवल निर्माण ऋण की ब्याज दर पर निर्भर नहीं होते। यदि मांग अधिक और आपूर्ति कम हो, तो कीमतें सामान्यतः बढ़ती हैं। यदि आप अपना मकान या अपार्टमेंट बेचने का अच्छा समय ढूँढ़ना चाहते हैं, तो आपको पोर्टलों या विज्ञापनों में समान संपत्तियों की कीमतों की तुलना करनी चाहिए। यदि ये बढ़ रही हों, तो प्रतीक्षा करना लाभदायक हो सकता है। यदि ये लंबे समय तक स्थिर रहें या गिरावट दिखाई दे, तो आपको जल्द बेच देना चाहिए।
- आर्थिक स्थिति: सामान्य आर्थिक स्थिति का भी अचल संपत्ति बाज़ार पर प्रभाव पड़ता है। यदि संकट के संकेत दिखाई दें या बेरोज़गारी बढ़े, तो कई संभावित खरीदारों में सुरक्षा की भावना नहीं रहती। क्योंकि अधिकांश मामलों में खरीद के लिए आवश्यक स्थिर और नियमित आय खतरे में होती है। इसके विपरीत, तेज़ आर्थिक वृद्धि के समय कीमतें बढ़ सकती हैं। तब बेहतर कीमत पाने के लिए बिक्री रोककर रखना उचित होता है।
- स्थानीय प्रभाव: क्षेत्रीय या स्थानीय घटनाएँ भी बिक्री के समय को प्रभावित कर सकती हैं। यदि क्षेत्र का कोई बड़ा नियोक्ता दिवालिया हो जाए या कर्मचारियों के एक हिस्से को निकाल दे, तो परिस्थितियाँ खराब हो जाती हैं। यदि कोई बड़ी कंपनी यहाँ स्थापित होती है, तो आमतौर पर मांग बढ़ती है और मूल्य स्तर ऊपर जाता है।
- जनसंख्या वृद्धि: तेज़ी से विकसित हो रहे क्षेत्र लोगों को आकर्षित करते हैं। भारी संख्या में लोगों का आगमन, बड़ी संख्या में शरणार्थियों का आना या बढ़ती जन्मदर बाज़ार को प्रभावित कर सकती है। मांग और कीमतें बढ़ती हैं। बिक्री का आदर्श समय भविष्य में है। जनसंख्या घटने पर मध्यम अवधि में आमतौर पर कीमतें भी घटेंगी। अल्पकालिक बिक्री लाभदायक होती है।
- सहायता की संभावनाएँ: समय-समय पर सहायता योजनाएँ उपलब्ध होती हैं। संघीय या संबंधित राज्य सरकार Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) के माध्यम से ऐसे कार्यक्रम शुरू करती है, जिनसे अचल संपत्ति खरीदारों को आधुनिकीकरण के लिए वित्तीय सहायता मिलती है। ऐसे चरण मांग बढ़ा सकते हैं और बिक्री का अच्छा समय हो सकते हैं।
व्यक्तिगत कारक
बाज़ार का माहौल हमेशा निर्णायक कारक नहीं होता। ऐसे व्यक्तिगत प्रभावकारी कारक, जो आपके अपार्टमेंट या घर की बिक्री के अच्छे समय को प्रभावित करते हैं। इसलिए आपको हमेशा जांचना चाहिए कि बिक्री तुरंत आवश्यक है या प्रतीक्षा की जा सकती है। इसमें विभिन्न महत्वपूर्ण मानदंड भूमिका निभाते हैं। इनमें यह शामिल है कि आपके पास संपत्ति कितने समय से है, क्या संपत्ति ऋण पहले ही चुका दिया गया है या क्या आपके पास अपार्टमेंट या घर के लिए कोई उपयोग है।
भले ही आर्थिक संकट बहुत बड़ा हो, फिर भी बेहतर समय की प्रतीक्षा करके आपको संभवतः लाभ हो सकता है। हालांकि, यह व्यवहार्य या उचित है या नहीं, यह हमेशा व्यक्तिगत स्थिति पर निर्भर करता है।
धारण अवधि: दस वर्ष बाद ही बेचें
इष्टतम बिक्री समय के लिए तथाकथित धारण अवधि निर्णायक हो सकती है। क्योंकि निजी तौर पर अचल संपत्ति की बिक्री कर-मुक्त होती है। हालांकि, आयकर कानून की § 23 के अनुसार यह तभी लागू होता है, जब निम्नलिखित में से कोई एक शर्त पूरी हो:
- आप कम से कम दस वर्षों से संपत्ति के मालिक हैं (विरासत के मामले में, विरासतदाता के स्वामित्व की अवधि भी गिनी जाती है)।
- आपने बिक्री से ठीक पहले कम से कम तीन वर्षों तक संपत्ति में निवास किया है।
यदि यह सट्टा अवधि अभी समाप्त नहीं हुई है, तो आपको आय पर पूरी तरह कर देना होगा। अचल संपत्ति के मामले में आयकर शीघ्र ही छह अंकों की राशि तक पहुंच सकता है। इसलिए ऐसे मामलों में बिक्री के लिए प्रतीक्षा करना उचित है।
पूर्व-भुगतान क्षतिपूर्ति: पहले ऋण चुकाएं
यदि आप अभी भी संपत्ति पर पंजीकृत ऋण चुका रहे हैं, तो यह भी समय के लिए महत्वपूर्ण है। यदि आप संपत्ति बेचते हैं, तो आपको ऋण भी चुकाना होगा। इसके लिए बैंक छूटे हुए ब्याज भुगतानों के बदले पूर्व-भुगतान क्षतिपूर्ति मांगते हैं। यह ऋण अनुबंध और ऋण की शेष अवधि पर निर्भर करती है। यह आमतौर पर अभी किए जाने वाले ब्याज भुगतानों से कम होती है, लेकिन फिर भी बड़ी वित्तीय राशि हो सकती है। इसलिए बिक्री का सही समय संपत्ति ऋण चुकाने के बाद है।
समय का दबाव: विरासत, तलाक और व्यक्तिगत उपयोग की आवश्यकता न होना बिक्री के कारण
संपत्ति बेचने के कई कारण होते हैं। अक्सर कोई उपयोग का उद्देश्य नहीं होता या पारिवारिक परिवर्तन होता है। सामान्य उदाहरण विरासत हैं, लेकिन तलाक या स्थानांतरण भी हो सकते हैं। कुछ मामलों में संपत्ति किराए पर देना उचित हो सकता है। लेकिन कभी-कभी बिक्री समझदारी भरी हो सकती है। आंशिक रूप से बहुत तेज़ बिक्री की भी इच्छा होती है।
एक निश्चित बिक्री-दबाव आम तौर पर कम कीमत की ओर ले जाता है। इसलिए आपको पूरी शांति से खरीदार खोजने का प्रयास करना चाहिए। जितना अधिक इच्छुक खरीदारों को बिक्री की मजबूरी महसूस होगी, उतनी ही अधिक संभावना है कि वे कीमत कम करवाना चाहेंगे।
मकान बेचने के लिए मौसमी समय
आपकी संपत्ति की बिक्री के लिए अच्छे समय पर मौसम का भी प्रभाव पड़ता है। वसंत और गर्मियों में मकान या अपार्टमेंट की खींची गई तस्वीरें अधिक आकर्षक लगती हैं। निरीक्षण के दौरान पर्याप्त धूप के साथ देर शाम के समय भी संभव होते हैं। इसका इच्छुक खरीदारों पर सकारात्मक प्रभाव पड़ता है।
एक और कारण है कि गर्मियों के महीनों में बिक्री से संभवतः कुछ अधिक रुचि पैदा हो सकती है और इस तरह बेहतर कीमत मिल सकती है। क्योंकि गर्मी की छुट्टियाँ बच्चों के साथ किसी दूसरे शहर में जाने का आदर्श समय होती हैं। चाहे इसके व्यक्तिगत या पेशेवर कारण हों: शैक्षणिक वर्ष का बदलाव बच्चों वाले लोगों के लिए स्थान परिवर्तन को आसान बनाता है।
फिर भी आपको ध्यान रखना चाहिए कि बिक्री प्रक्रिया कई महीनों तक चल सकती है। इस कारण तथा छुट्टियों के मौसम के चलते वसंत में संभवतः थोड़ा बढ़ने वाली रुचि का प्रभाव कम हो जाता है। फिर भी वसंत में विज्ञापन देने से अधिक इच्छुक खरीदारों तक पहुँचने और बेहतर कीमत प्राप्त करने में मदद मिल सकती है। हालांकि इसकी कोई गारंटी नहीं है।
क्रिसमस के समय स्थिति अलग होती है। वर्षांत के आसपास का तथाकथित शांत मौसम मकान बेचने के लिए अच्छा समय नहीं है। संभावित खरीदारों का एक हिस्सा शायद इस प्रस्ताव पर ध्यान ही न दे।
स्टेजिंग: मकान को आकर्षक बनाना
यदि आपके पास कुछ समय और पूंजी है, तो आपको स्टेजिंग पर विचार करना चाहिए। इससे उन उपायों का आशय है, जिनसे आप अपने मकान और बगीचे को आकर्षक बनाते हैं। पेंट करें, आधुनिकीकरण करें, मरम्मत करें – इन सभी का इच्छुक खरीदारों की संख्या और इस तरह कीमत पर सकारात्मक प्रभाव पड़ता है।
कार्य यह है कि कम साधनों के उपयोग से दृष्टिगत रूप से सर्वोत्तम संभव प्रभाव प्राप्त किया जाए। इस तरह एक सामान्य मकान आकर्षण का केंद्र बन जाता है। अच्छी योजना होने पर लागत, इस तरह उत्पन्न होने वाली मूल्य-वृद्धि से कम होती है। इस दौरान बिक्री प्रक्रिया कार्यान्वयन की अवधि जितनी बढ़ जाती है। इसलिए सबसे अच्छा समय स्टेजिंग के बाद होता है।
सर्वोत्तम समय आप निर्धारित करते हैं!
अपनी संपत्ति की बिक्री के लिए सर्वोत्तम समय निर्धारित करने हेतु, आप कई बिंदुओं पर विचार कर सकते हैं। एक अच्छी आर्थिक स्थिति, कम ब्याज दर, बड़ी मांग और बिक्री का दबाव न होना सकारात्मक कारक हो सकते हैं। यदि आपके लिए संभव हो, तो आपको तब तक इंतजार करना चाहिए, जब तक प्रमुख परिस्थितियाँ सर्वोत्तम संभव कीमत की अनुमति न दें और वसंत ऋतु में विपणन शुरू किया जा सके।
दूसरी ओर, कई मामलों में बेचने की इच्छा एक निश्चित बिक्री-आवश्यकता से जुड़ी होती है। अनेक कारक मांग और कीमत को प्रभावित करते हैं। इनमें से अधिकांश को आप प्रभावित नहीं कर सकते और वे केवल धीरे-धीरे बदलते हैं। इसलिए संबंधित व्यक्तिगत परिस्थिति में कुशलता से कार्य करना, संपत्ति का अच्छी तरह प्रचार करना और प्रतिबद्धता के साथ बातचीत करना महत्वपूर्ण है। क्योंकि घर बेचने का सबसे अच्छा समय वह है, जब आप सर्वोत्तम कीमत प्राप्त करें और शुद्ध रूप से सबसे अधिक धन आपके हाथों में आए।