Существует множество причин продать недвижимость. Одни хотят превратить своё имущество в деньги, другие, возможно, получили его в наследство, третьи видят благоприятную рыночную ситуацию. Но когда именно наступает подходящий момент, чтобы продать квартиру или дом? Какие условия могут повлиять на этот «идеальный момент»? Меняется ли при этом достижимая цена? В этом руководстве вы узнаете, когда следует продавать свою недвижимость, а когда, возможно, лучше этого не делать.
Запланируйте время
Часто упускаемый из виду момент при выборе подходящего времени — продолжительность продажи. Опыт показывает, что с начала маркетинга до передачи недвижимости в среднем проходит около трёх месяцев. В зависимости от местоположения и объекта этот срок может быть короче или дольше.
Запланируйте это время, чтобы получить оптимальную цену продажи. Более короткие сроки реализации или поспешные решения могут привести к финансовым потерям. Если вы хотите продать недвижимость к «моменту X», следует соответственно заблаговременно начать процесс продажи.
Следите за динамикой процентных ставок
Одним из важнейших факторов затрат является процентная ставка по строительному кредиту. Тот, кто хочет приобрести недвижимость, как правило, должен взять кредит на крупную сумму. Чем выше процентные ставки, тем сильнее сказываются расходы по кредиту. Поэтому в периоды низких процентных ставок интерес к покупке заметно выше.
С этой точки зрения периоды чрезвычайно низких процентных ставок являются очень подходящим моментом для продажи дома или квартиры. С ростом процентных ставок, напротив, готовность покупать недвижимость снижается.
Кроме того, может возникнуть ещё один эффект: при росте процентных ставок рефинансирование становится дорогим. Это может поставить некоторых владельцев недвижимости в затруднительное положение. Продажа может стать для них выходом из кредитной спирали. Следствие: больше предложений на рынке и, соответственно, потенциальное снижение цен.
Текущая процентная ставка в значительной степени влияет на идеальный момент. Чем сильнее растут процентные ставки, тем сложнее продавать недвижимость. Снижение процентных ставок постепенно усиливает интерес к покупке. Лучшее время для продажи дома — период низких процентных ставок.
Следите за рыночной ситуацией
Помимо процентной ставки, текущая рыночная ситуация является важным фактором для получения хорошей цены. Оба фактора влияют друг на друга даже взаимно. Тем не менее существуют факторы, не зависящие от процентной ставки.
Чем лучше рыночная конъюнктура, тем легче продать недвижимость. В таком случае момент благоприятен. При слабой рыночной конъюнктуре следует подождать, пока условия не улучшатся. Помимо процентной ставки, при оценке рыночной конъюнктуры следует учитывать следующие аспекты:
- Уровень цен: Общий рынок недвижимости и текущий уровень цен зависят не только от строительной процентной ставки. Если спрос высок, а предложение невелико, цены обычно растут. Если вы хотите найти подходящий момент для продажи дома или квартиры, следует сравнить цены на аналогичные объекты на порталах или в объявлениях. Если они растут, ожидание может быть оправданным. Если цены длительное время стагнируют или наблюдается их снижение, следует продать недвижимость в ближайшее время.
- Экономическая ситуация: Общая экономическая ситуация также влияет на рынок недвижимости. Если намечаются кризисы или растёт безработица, многие заинтересованные лица лишаются уверенности. Ведь стабильный и постоянный доход, необходимый в большинстве случаев для покупки, оказывается под угрозой. В периоды экономического бума цены, напротив, скорее растут. Тогда целесообразно подождать с продажей, чтобы получить более высокую цену.
- Местные факторы: Региональные или местные события также могут влиять на момент продажи. Если крупный работодатель в регионе становится неплатёжеспособным или увольняет часть сотрудников, условия ухудшаются. Если в регионе размещается крупное предприятие, потребность, как правило, растёт, а уровень цен повышается.
- Рост населения: Регионы экономического бума привлекают людей. Значительный приток населения, большое число беженцев или рост рождаемости могут влиять на рынок. Спрос и цены растут. Идеальный момент для продажи наступит в будущем. При сокращении численности населения в среднесрочной перспективе обычно снижаются и цены. Продажа в краткосрочной перспективе выгодна.
- Возможности субсидирования: Время от времени появляются возможности получения субсидий. Федеральное правительство или правительство соответствующей федеральной земли через Кредитный институт восстановления (KfW) запускает программы, по которым покупатели недвижимости получают финансовую поддержку на модернизацию. Такие периоды могут повысить спрос и стать подходящим моментом для продажи.
Индивидуальные факторы
Рыночная конъюнктура не всегда является решающим фактором. Существуют индивидуальные факторы, влияющие на подходящий момент для продажи вашей квартиры или дома. Поэтому всегда следует проверять, необходимо ли продать недвижимость немедленно или можно подождать. При этом играют роль различные ключевые показатели. К ним относится срок, в течение которого вы уже владеете недвижимостью, погашен ли уже ипотечный кредит или есть ли у вас применение для квартиры или дома.
Даже если финансовая нужда может быть очень сильной, ожидание более подходящего момента может оказаться выгодным. Однако возможность и целесообразность этого всегда зависят от личной ситуации.
Срок владения: продавайте только через десять лет
Решающим для оптимального момента продажи может быть так называемый срок владения. Частная продажа недвижимости освобождается от налогообложения. Однако согласно § 23 Закона о подоходном налоге это действует только после выполнения одного из следующих условий:
- Вы владеете недвижимостью не менее десяти лет (при наследовании учитывается также срок владения наследодателя).
- Вы проживали в недвижимости непосредственно перед продажей не менее трех лет.
Если этот спекулятивный срок еще не истек, вы должны полностью обложить доход налогом. В случае с недвижимостью подоходный налог может быстро вырасти до шестизначной суммы. Поэтому в таких случаях целесообразно подождать с продажей.
Компенсация за досрочное погашение: сначала погасите кредит
Если вы еще выплачиваете кредит, зарегистрированный в отношении недвижимости, это также имеет значение для сроков. Если вы продадите недвижимость, вам придется погасить и кредит. При этом банки требуют компенсацию за досрочное погашение за неполученные процентные платежи. Она зависит от кредитного договора и оставшегося срока кредита. Обычно она ниже еще подлежащих выплате процентов, но может представлять собой значительную финансовую сумму. Поэтому идеальный момент для продажи наступает после погашения ипотечного кредита.
Нехватка времени: наследство, развод и отсутствие собственной потребности в жилье как причины продажи
Существует множество причин для продажи недвижимости. Часто отсутствует цель использования или происходят изменения в семье. Типичными примерами являются наследство, а также развод или переезд. В некоторых случаях сдача недвижимости в аренду может быть целесообразной. Но иногда этопродажа имеет смысл. В некоторых случаях также желательно очень быстро продать недвижимость.
Определённое давление, связанное с продажей, как правило, приводит к снижению цены. Поэтому следует постараться спокойно найти покупателя. Чем сильнее потенциальные покупатели ощущают необходимость срочной продажи, тем охотнее они пытаются сбить цену.
Сезонные сроки при продаже дома
Время года также влияет на выбор подходящего момента для продажи вашей недвижимости. Фотографии дома или квартиры, сделанные весной и летом, выглядят привлекательнее. При осмотрах возможны более поздние вечерние встречи при достаточном солнечном освещении. Это положительно влияет на потенциальных покупателей.
Есть ещё одна причина, по которой продажа в летние месяцы может вызвать несколько больший интерес и тем самым обеспечить лучшую цену. Летние каникулы — идеальный момент для переезда с детьми в другой город. Будь то личные или профессиональные причины: смена учебного года облегчает смену места жительства людям с детьми.
Тем не менее следует учитывать, что процесс продажи может растянуться на несколько месяцев. Возможный небольшой рост интереса весной нивелируется этим обстоятельством, а также сезоном отпусков. Однако предложение весной всё же может помочь охватить больше потенциальных покупателей и получить более высокую цену. Гарантий, однако, нет.
На Рождество ситуация иная. Так называемый тихий сезон в период смены года — неподходящее время для продажи дома. Часть потенциальных покупателей может вообще не заметить предложение.
Хоумстейджинг: привести дом в привлекательный вид
Если у вас есть немного времени и капитала, стоит рассмотреть хоумстейджинг. Под этим понимаются меры, с помощью которых вы улучшаете внешний вид дома и сада. Покрасьте, модернизируйте, устраните недочёты — всё это положительно влияет на количество потенциальных покупателей и, следовательно, на цену.
Задача состоит в том, чтобы при небольших затратах добиться максимально возможного визуального эффекта. Так стандартный дом превращается в объект, привлекающий внимание. При хорошем планировании расходы меньше создаваемого таким образом прироста стоимости. При этом процесс продажи продлевается на время выполнения работ. Соответственно, лучшее время — после хоумстейджинга.
Лучший момент определяете вы!
Чтобы определить лучший момент для продажи вашей недвижимости, можно рассмотреть целый ряд аспектов. Хорошая Экономическая ситуация, низкая процентная ставка, высокий спрос и отсутствие необходимости срочно продавать могут быть положительными факторами. Если у вас есть такая возможность, следует подождать, пока ключевые показатели позволят получить максимально возможную цену, и начать продажу весной.
С другой стороны, желание продать во многих случаях связано с определённой необходимостью продажи. На спрос и цену влияют многочисленные факторы. Большинство из них вы не можете контролировать, и меняются они лишь медленно. Поэтому важно в каждой индивидуальной ситуации действовать грамотно, хорошо рекламировать недвижимость и активно вести переговоры. Ведь лучшее время для продажи дома — это время, когда вы получаете лучшую цену и в итоге в ваш карман поступает больше всего денег.