Є багато причин продати нерухомість. Одні хочуть перетворити своє майно на гроші, інші, можливо, отримали його у спадщину, а треті бачать сприятливу ринкову ситуацію. Але коли саме настає правильний момент, щоб продати квартиру або будинок? Які умови можуть вплинути на цей «ідеальний момент»? Чи змінюється через це ціна, якої можна досягти? У цьому посібнику ви дізнаєтеся, коли варто продавати свою нерухомість, а коли, можливо, краще цього не робити.
Заплануйте час
Часто нехтуваним аспектом під час вибору правильного моменту є тривалість продажу. Досвід показує, що від початку маркетингу до передачі нерухомості в середньому минає близько трьох місяців. Залежно від місця розташування та об’єкта цей період може бути коротшим або довшим.
Заплануйте цей час, щоб мати змогу досягти оптимальної ціни продажу. Коротші терміни маркетингу або поспішні рішення можуть призвести до фінансових втрат. Якщо ви хочете продати нерухомість до «моменту X», вам слід розпочати процес продажу завчасно.
Слідкуйте за зміною відсоткових ставок
Одним із найважливіших факторів витрат є відсоткова ставка за кредитом на будівництво. Той, хто хоче придбати нерухомість, зазвичай змушений брати кредит на велику суму. Чим вищі відсотки, тим більш вагомими є витрати на кредит. Тому в періоди низьких відсоткових ставок інтерес до купівлі помітно більший.
З цього погляду періоди надзвичайно низьких відсоткових ставок є дуже сприятливим моментом для продажу будинку або квартири. Натомість зі зростанням відсоткових ставок готовність купувати нерухомість знижується.
Крім того, може виникнути ще один ефект: зі зростанням відсоткових ставок рефінансування кредитів стає дорогим. Це може поставити деяких власників нерухомості у скрутне становище. Для них продаж може стати виходом із кредитної спіралі. Наслідок: більше пропозицій на ринку й, відповідно, потенційне зниження цін.
Поточна відсоткова ставка значною мірою визначає ідеальний момент. Чим сильніше зростають відсоткові ставки, тим складніше продавати нерухомість. Зниження відсоткових ставок поступово стимулює інтерес до купівлі. Найкращий момент для продажу будинку — період низьких відсоткових ставок.
Слідкуйте за ринковою ситуацією
Окрім відсоткової ставки, поточна ринкова ситуація є важливим фактором для досягнення хорошої ціни. Обидва чинники впливають один на одного навіть взаємно. Проте існують фактори, які не залежать від відсоткової ставки.
Чим кращі ринкові умови, тим легше продавати нерухомість. Тоді момент є сприятливим. За слабких ринкових умов варто зачекати, доки обставини покращаться. Окрім відсоткової ставки, під час оцінювання ринкових умов слід враховувати такі аспекти:
- Рівень цін: Загальний ринок нерухомості та відповідний поточний рівень цін залежать не лише від будівельної відсоткової ставки. Якщо попит великий, а пропозиція низька, ціни, як правило, зростають. Якщо ви хочете знайти вдалий момент для продажу свого будинку чи квартири, слід порівняти ціни на аналогічні об’єкти на порталах або в оголошеннях. Якщо вони зростають, можливо, варто зачекати. Якщо вони тривалий час стагнують або спостерігається їхнє зниження, слід продати найближчим часом.
- Економічна ситуація: Загальна економічна ситуація також впливає на ринок нерухомості. Якщо вимальовуються кризові явища або зростає безробіття, багато потенційних покупців втрачають упевненість. Адже безпечний і стабільний дохід, який у більшості випадків необхідний для купівлі, опиняється під загрозою. Натомість у періоди буму ціни, як правило, зростають. Тоді доцільно зачекати з продажем, щоб отримати кращу ціну.
- Місцеві фактори: Регіональні або місцеві події також можуть впливати на час продажу. Якщо великий роботодавець у регіоні стає неплатоспроможним або звільняє частину працівників, умови погіршуються. Якщо у регіоні оселяється велике підприємство, попит, як правило, зростає, а рівень цін підвищується.
- Приріст населення: Регіони, що переживають бум, приваблюють людей. Значний приплив населення, велика кількість біженців або зростання народжуваності можуть впливати на ринок. Попит і ціни зростають. Ідеальний момент для продажу настане в майбутньому. За скорочення чисельності населення в середньостроковій перспективі, як правило, знижуватимуться і ціни. Короткостроковий продаж є вигідним.
- Можливості фінансування: Час від часу існують можливості фінансової підтримки. Федеральний уряд або відповідний уряд федеральної землі через Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) запускає програми, за якими покупці нерухомості отримують фінансову підтримку на модернізацію. Такі періоди можуть підвищити попит і бути вдалим моментом для продажу.
Індивідуальні фактори
Ринкові умови не завжди є вирішальним фактором. Існують індивідуальні чинники, які впливають на вдалий час продажу вашої квартири або будинку. Тому завжди слід перевіряти, чи необхідний продаж негайно, чи можна зачекати. При цьому відіграють роль різні ключові показники. До них належить те, як довго ви вже володієте нерухомістю, чи погашено кредит на нерухомість або чи маєте ви застосування для квартири чи будинку.
Навіть якщо фінансове скрутне становище може бути значним, очікування сприятливішого моменту, можливо, буде для вас вигідним. Однак те, чи можна це реалізувати або чи має це сенс, завжди залежить від особистої ситуації.
Строк володіння: продавайте лише через десять років
Вирішальним для оптимального часу продажу може бути так званий строк володіння. Адже приватний продаж нерухомості не оподатковується. Однак відповідно до § 23 Закону про прибутковий податок лише після виконання однієї з таких умов:
- Ви є власником нерухомості щонайменше десять років (у разі спадкування враховується також строк володіння спадкодавця).
- Ви проживали в нерухомості безпосередньо перед продажем щонайменше три роки.
Якщо цей спекулятивний строк ще не минув, ви повинні повністю оподаткувати доходи. У випадку нерухомості прибутковий податок може швидко зрости до шестизначної суми. Тому в таких випадках доцільно зачекати з продажем.
Компенсація за дострокове погашення: спочатку погасіть кредит
Якщо ви ще погашаєте кредит, зареєстрований на нерухомість, це також має значення для вибору строку. Якщо ви продасте нерухомість, вам доведеться також погасити кредит. При цьому банки вимагають компенсацію за дострокове погашення за втрачені процентні платежі. Вона залежить від кредитного договору та залишкового строку кредиту. Зазвичай вона є нижчою за проценти, які ще належить сплатити, але може становити значну фінансову суму. Тому ідеальний час продажу — після погашення кредиту на нерухомість.
Дефіцит часу: спадщина, розлучення та відсутність потреби у власному користуванні як причини продажу
Існує багато причин для продажу нерухомості. Часто немає мети її використання або відбуваються зміни в сім’ї. Типовими прикладами є спадщина, а також розлучення чи переїзд. У деяких випадках здавання нерухомості в оренду може бути доцільним. Але іноді цепродаж є доцільним. Частково також бажано здійснити дуже швидкий продаж.
Певний тиск щодо продажу, як правило, призводить до нижчої ціни. Тому вам слід спробувати спокійно знайти покупця. Чим сильніше зацікавлені особи відчувають певну необхідність продажу, тим більше вони прагнутимуть знизити ціну.
Сезонні строки під час продажу будинку
Пора року також впливає на вибір вдалого строку для продажу вашої нерухомості. Фотографії будинку або квартири, зроблені навесні та влітку, виглядають привабливіше. Під час оглядів можливі пізніші вечірні зустрічі за достатнього сонячного світла. Це позитивно впливає на зацікавлених осіб.
Є ще один момент, чому продаж у літні місяці може викликати дещо більший інтерес і, відповідно, забезпечити кращу ціну. Адже літні канікули є ідеальним часом для переїзду з дітьми до іншого міста. Незалежно від того, чи це особисті, чи професійні причини: зміна навчального року полегшує зміну місця проживання особам із дітьми.
Однак вам слід враховувати, що процес продажу може тривати кілька місяців. Через це, а також через сезон відпусток, можливе незначне зростання інтересу навесні нівелюється. Пропозиція навесні все ж може допомогти охопити більше зацікавлених осіб і отримати кращу ціну. Однак гарантії немає.
Інакше виглядає ситуація на Різдво. Так званий тихий період року навколо зміни року — невдалий час для продажу будинку. Частина потенційних покупців може взагалі не помітити пропозицію.
Стейджинг: упорядкування будинку
Якщо у вас є трохи часу та капіталу, варто розглянути стейджинг. Так називають заходи, за допомогою яких ви робите привабливішими свій будинок і сад. Пофарбуйте, модернізуйте, відремонтуйте — усе це позитивно впливає на кількість зацікавлених осіб і, відповідно, на ціну.
Завдання полягає в тому, щоб за невеликих витрат досягти візуально якнайкращого ефекту. Так стандартний будинок перетворюється на родзинку. За належного планування витрати будуть меншими, ніж приріст вартості, що виникне в результаті. Водночас процес продажу подовжується на тривалість виконання робіт. Відповідно, найкращий момент настає після стейджингу.
Найкращий момент визначаєте ви!
Щоб визначити найкращий момент для продажу вашої нерухомості, можна розглянути низку пунктів. Хороша економічна ситуація, низька процентна ставка, високий попит і відсутність тиску щодо продажу можуть бути позитивними факторами. Якщо це можливо, вам слід почекати доти, доки ключові показники не дадуть змогу отримати найкращу ціну, і розпочати продаж навесні.
З іншого боку, бажання продати в багатьох випадках пов’язане з певною необхідністю продажу. На попит і ціну впливають численні фактори. Більшість із них ви не можете контролювати, і вони змінюються лише повільно. Тому важливо в кожній індивідуальній ситуації діяти грамотно, добре рекламувати нерухомість і наполегливо вести переговори. Адже найкращий час для продажу будинку — це той, коли ви отримуєте найкращу ціну, а чистими у вашій кишені залишається найбільше грошей.