Istnieje wiele powodów, aby sprzedać nieruchomość. Jedni chcą zamienić swój majątek na gotówkę, inni być może odziedziczyli nieruchomość, a jeszcze inni dostrzegają korzystną sytuację rynkową. Ale kiedy dokładnie jest właściwy moment, aby sprzedać mieszkanie lub dom? Jakie warunki mogą wpływać na ten „idealny moment”? Czy zmienia się przez to możliwa do uzyskania cena? W tym poradniku dowiedzą się Państwo, kiedy powinni Państwo sprzedać swoją nieruchomość – a kiedy być może lepiej tego nie robić.
Zaplanować czas
Często pomijanym aspektem przy wyborze właściwego momentu jest czas trwania sprzedaży. Doświadczenie pokazuje, że od rozpoczęcia marketingu do przekazania nieruchomości mija średnio około trzech miesięcy. W zależności od lokalizacji i obiektu okres ten może być krótszy lub dłuższy.
Należy uwzględnić ten czas, aby móc uzyskać optymalną cenę sprzedaży. Krótszy czas marketingu lub pochopne decyzje mogą prowadzić do strat finansowych. Jeśli chcą Państwo sprzedać nieruchomość w „momencie X”, powinni Państwo odpowiednio wcześnie rozpocząć proces sprzedaży.
Obserwować rozwój stóp procentowych
Bardzo istotnym czynnikiem kosztowym jest oprocentowanie kredytów budowlanych. Osoba, która chce nabyć nieruchomość, z reguły musi zaciągnąć kredyt na dużą kwotę. Im wyższe są odsetki, tym większe znaczenie mają koszty kredytu. Zainteresowanie zakupem jest zatem wyraźnie większe w okresach niskich stóp procentowych.
Z tego punktu widzenia okresy z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi są bardzo dobrym momentem na sprzedaż domu lub mieszkania. Wraz ze wzrostem stóp procentowych spada natomiast gotowość do zakupu nieruchomości.
Dodatkowo może wystąpić jeszcze jeden efekt: przy rosnących stopach procentowych drożeją kredyty refinansujące. Może to postawić niektórych właścicieli nieruchomości w trudnej sytuacji. Sprzedaż może być dla nich wyjściem z spirali zadłużenia. Skutek: więcej ofert na rynku, a tym samym potencjalnie spadające ceny.
Aktualne oprocentowanie ma istotny wpływ na idealny moment. Im silniej rosną stopy procentowe, tym trudniej jest sprzedawać nieruchomości. Spadające stopy procentowe stopniowo zwiększają zainteresowanie zakupem. Najlepszym momentem na sprzedaż domu jest okres niskich stóp procentowych.
Obserwować sytuację rynkową
Oprócz oprocentowania aktualna sytuacja rynkowa jest ważnym czynnikiem pozwalającym uzyskać dobrą cenę. Oba czynniki wzajemnie na siebie wpływają nawet wzajemnie. Niemniej jednak istnieją czynniki niezależne od stóp procentowych.
Im lepsza jest sytuacja na rynku, tym łatwiej można sprzedać nieruchomość. Wówczas moment jest korzystny. W słabej sytuacji rynkowej należy poczekać, aż warunki się poprawią. Oprócz stopy procentowej przy ocenie sytuacji na rynku należy uwzględnić następujące aspekty:
- Poziom cen: Ogólny rynek nieruchomości i aktualny poziom cen nie zależą wyłącznie od oprocentowania kredytów budowlanych. Jeśli popyt jest duży, a podaż niewielka, ceny mają tendencję wzrostową. Jeśli chcą Państwo znaleźć dobry moment na sprzedaż domu lub mieszkania, należy porównać ceny podobnych obiektów na portalach lub w ogłoszeniach. Jeśli rosną, warto rozważyć odczekanie. Jeśli przez dłuższy czas pozostają na niezmienionym poziomie lub odnotowywany jest ich spadek, należy wkrótce sprzedać nieruchomość.
- Sytuacja gospodarcza: Ogólna sytuacja gospodarcza również wpływa na rynek nieruchomości. Jeśli zarysowują się kryzysy lub rośnie bezrobocie, wielu zainteresowanym brakuje poczucia bezpieczeństwa. Zagraża to bowiem bezpiecznym i stałym dochodom, które w większości przypadków są niezbędne do zakupu. W okresach boomu ceny mogą natomiast raczej rosnąć. Wtedy warto poczekać ze sprzedażą, aby uzyskać lepszą cenę.
- Wpływy lokalne: Wydarzenia regionalne lub lokalne również mogą wpływać na moment sprzedaży. Jeśli duży pracodawca w regionie ogłosi upadłość lub zwolni część załogi, warunki są gorsze. Jeśli osiedli się duże przedsiębiorstwo, zapotrzebowanie z reguły rośnie, a poziom cen się podnosi.
- Wzrost liczby ludności: Dynamicznie rozwijające się regiony przyciągają ludzi. Silny napływ ludności, duża liczba uchodźców lub rosnący wskaźnik urodzeń mogą wpływać na rynek. Popyt i ceny rosną. Idealny moment na sprzedaż przypada w przyszłości. W przypadku spadku liczby ludności w średnim okresie z reguły spadną również ceny. Opłaca się sprzedać w krótkim terminie.
- Możliwości dofinansowania: Od czasu do czasu dostępne są możliwości dofinansowania. Rząd federalny lub właściwy rząd krajowy uruchamia za pośrednictwem Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) programy, w ramach których nabywcy nieruchomości otrzymują wsparcie finansowe na modernizacje. Takie okresy mogą zwiększyć popyt i stanowić dobry moment na sprzedaż.
Czynniki indywidualne
Nie zawsze sytuacja na rynku jest decydującym czynnikiem. Istnieją indywidualne czynniki wpływające na dobry moment sprzedaży mieszkania lub domu. Dlatego zawsze należy sprawdzić, czy sprzedaż jest konieczna od razu, czy może poczekać. Rolę odgrywają przy tym różne wartości kluczowe. Należy do nich to, jak długo posiadają Państwo nieruchomość, czy kredyt hipoteczny został już spłacony oraz czy mają Państwo zastosowanie dla mieszkania lub domu.
Nawet jeśli trudności finansowe mogą być poważne, być może skorzystają Państwo na zaczekaniu na lepszy moment. To, czy jest to możliwe lub rozsądne, zawsze zależy jednak od osobistej sytuacji.
Okres posiadania: sprzedaż dopiero po dziesięciu latach
Tak zwany okres posiadania może mieć decydujące znaczenie dla optymalnego momentu sprzedaży. Prywatna sprzedaż nieruchomości jest bowiem zwolniona z podatku. Jednak zgodnie z § 23 ustawy o podatku dochodowym dopiero po spełnieniu jednego z następujących warunków:
- Są Państwo właścicielami nieruchomości od co najmniej dziesięciu lat (w przypadku spadków uwzględnia się również okres własności spadkodawcy).
- Bezpośrednio przed sprzedażą zamieszkiwali Państwo nieruchomość przez co najmniej trzy lata.
Jeśli ten okres spekulacyjny jeszcze nie upłynął, muszą Państwo w pełni opodatkować przychody. W przypadku nieruchomości podatek dochodowy może szybko wzrosnąć do sześciocyfrowej kwoty. Dlatego w takich przypadkach warto zaczekać ze sprzedażą.
Odszkodowanie za wcześniejszą spłatę: najpierw spłacić kredyt
Jeśli nadal spłacają Państwo kredyt wpisany do księgi wieczystej nieruchomości, jest to również istotne dla terminu sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości muszą Państwo spłacić także kredyt. Banki żądają przy tym odszkodowania za wcześniejszą spłatę za utracone odsetki. Jego wysokość zależy od umowy kredytowej i pozostałego okresu kredytowania. Zwykle jest ono niższe niż pozostałe do zapłaty odsetki, ale może oznaczać dużą kwotę finansową. Idealnym momentem sprzedaży jest zatem czas po spłacie kredytu hipotecznego.
Presja czasu: spadek, rozwód i brak własnych potrzeb mieszkaniowych jako powód sprzedaży
Istnieje wiele powodów sprzedaży nieruchomości. Często nie ma dla niej przeznaczenia lub dochodzi do zmiany sytuacji rodzinnej. Typowymi przykładami są spadki, ale także rozwody lub przeprowadzka. W niektórych przypadkach wynajem nieruchomości może być rozsądny. Czasami jednak jest sprzedaż ma sens. Częściowo pożądana jest również bardzo szybka sprzedaż.
Pewna presja sprzedażowa prowadzi zazwyczaj do niższej ceny. Dlatego powinni Państwo spróbować spokojnie znaleźć nabywcę. Im bardziej zainteresowani wyczują pewną konieczność sprzedaży, tym chętniej będą chcieli zbić cenę.
Sezonowe terminy przy sprzedaży domu
Na wybór dobrego terminu sprzedaży Państwa nieruchomości wpływa również pora roku. Zdjęcia domu lub mieszkania wykonane wiosną i latem wyglądają atrakcyjniej. Podczas oględzin możliwe są późniejsze terminy wieczorne przy wystarczającym świetle słonecznym. Działa to pozytywnie na zainteresowanych.
Istnieje jeszcze jeden powód, dla którego sprzedaż w miesiącach letnich może wzbudzić nieco większe zainteresowanie, a tym samym umożliwić uzyskanie lepszej ceny. Wakacje są bowiem idealnym momentem na przeprowadzkę z dziećmi do innego miasta. Niezależnie od tego, czy powody są osobiste, czy zawodowe: zmiana roku szkolnego ułatwia osobom z dziećmi zmianę miejsca zamieszkania.
Mimo to należy pamiętać, że proces sprzedaży może ciągnąć się przez kilka miesięcy. Możliwy niewielki wzrost zainteresowania wiosną zostaje przez to zniwelowany, podobnie jak przez sezon urlopowy. Oferta wiosną może jednak pomóc dotrzeć do większej liczby zainteresowanych i uzyskać lepszą cenę. Nie ma jednak gwarancji.
Inaczej wygląda sytuacja w okresie Bożego Narodzenia. Tak zwana cicha pora roku wokół przełomu roku nie jest dobrym momentem na sprzedaż domu. Część potencjalnych nabywców może w ogóle nie zauważyć oferty.
Home staging: upiększenie domu
Jeśli mają Państwo trochę czasu i kapitału, powinni rozważyć home staging. Oznacza to działania, za pomocą których można upiększyć dom oraz ogród. Pomalowanie, modernizacja, naprawy – wszystko to pozytywnie wpływa na liczbę zainteresowanych, a tym samym na cenę.
Zadanie polega na osiągnięciu możliwie najlepszego efektu wizualnego przy niewielkich nakładach. W ten sposób ze standardowego domu powstaje obiekt przyciągający wzrok. Przy dobrym planowaniu koszty są niższe niż wynikający z tego wzrost wartości. Proces sprzedaży zostaje przy tym wydłużony o czas realizacji. Najlepszym momentem jest odpowiednio okres po przeprowadzeniu home stagingu.
To Państwo określają najlepszy moment!
Aby określić najlepszy moment na sprzedaż Państwa nieruchomości, mogą Państwo przeanalizować szereg kwestii. Dobra sytuacja gospodarcza, niskie oprocentowanie, duży popyt i brak presji sprzedażowej mogą być pozytywnymi czynnikami. Jeśli jest to możliwe, należy poczekać tak długo, aż podstawowe parametry pozwolą uzyskać najlepszą możliwą cenę, i rozpocząć sprzedaż wiosną.
Z drugiej strony chęć sprzedaży w wielu przypadkach wiąże się z pewną koniecznością sprzedaży. Na popyt i cenę wpływa wiele czynników. Na większość z nich nie mają Państwo wpływu, a zmieniają się one tylko powoli. Dlatego ważne jest, aby w danej indywidualnej sytuacji działać zręcznie, dobrze promować nieruchomość i prowadzić negocjacje z zaangażowaniem. Najlepszy moment na sprzedaż domu to bowiem taki, w którym uzyskają Państwo najlepszą cenę i netto najwięcej pieniędzy trafi do Państwa kieszeni.