Ook na de laatste krediettermijn staat de oude grondschuld meestal nog in het kadaster – deze verdwijnt niet vanzelf. Bij de verkoop eisen de koper en diens bank echter vrijwel altijd een lastenvrij kadaster. Of u de grondschuld daarom moet laten doorhalen, aan de bank van de koper moet overdragen of bij wijze van uitzondering moet laten staan, hangt van uw situatie af. Wij leggen de drie mogelijkheden, het precieze verloop en de kosten uit.
Wat is een grondschuld – en waarom blijft deze in het kadaster staan?
Een grondschuld is een zakelijk recht dat uw perceel bezwaart: zij geeft de schuldeiser – doorgaans uw bank – het recht om in geval van nood een bepaald geldbedrag uit het perceel te vorderen (§ 1191 BGB). Zij wordt ingeschreven in afdeling III van het kadaster en diende oorspronkelijk als zekerheid voor uw hypothecaire lening.
Belangrijk is het onderscheid tussen de grondschuld en de resterende schuld van uw lening. De grondschuld is juridisch zelfstandig: als u de lening volledig heeft afgelost, vervalt zij niet automatisch, maar blijft zij in het kadaster staan totdat zij actief wordt doorgehaald. Na de aflossing heeft u tegenover de bank een zogenaamd recht op teruggave – de bank moet de grondschuld dan laten doorhalen of aan u overdragen.
U moet de kosten voor het doorhalen bovendien onderscheiden van de vergoeding wegens vervroegde aflossing. Dit laatste is de vergoeding die de bank vraagt voor het voortijdig aflossen van een nog lopende lening – een kwestie die uitsluitend betrekking heeft op de leningsovereenkomst. Het doorhalen van de grondschuld betreft daarentegen alleen het hypotheekrecht in het kadaster en kost aanzienlijk minder.
Moet de grondschuld voor de verkoop worden doorgehaald?
Er bestaat geen wet die het doorhalen voorschrijft. In de praktijk is er echter vrijwel geen ontkomen aan: bijna elke notariële koopovereenkomst verplicht de verkoper om de onroerende zaak vrij van lasten in afdeling III over te dragen. En de bank van de koper, die de aankoop financiert, staat erop dat zij een eigen grondschuld met eerste rang krijgt – een oude schuld van een ander duldt zij niet vóór haar eigen recht.
Voor u als verkoper betekent dit: de oude grondschuld moet verdwijnen – hetzij door doorhaling, hetzij door overdracht aan de financierende bank van de koper. Alleen wanneer een koper de bestaande grondschuld uitdrukkelijk wil blijven gebruiken, kan deze blijven staan.
Doorhalen, overdragen of laten staan: drie Wegen vergeleken
Weg 1: De grondschuld laten doorhalen
De klassieke en meest voorkomende weg. De grondschuld wordt definitief uit het kadaster verwijderd; het kadaster is daarna vrij van lasten. Dit schept duidelijkheid en is voor kopers en hun bank het eenvoudigst. Nadeel: er ontstaan notaris- en kadasterkosten, en een latere herinschrijving zou alleen mogelijk zijn met een nieuwe, betaalde vestiging.
Weg 2: De grondschuld overdragen aan de bank van de koper
In plaats van de grondschuld te laten doorhalen, kan de bestaande grondschuld worden overgedragen aan de bank die de koper financiert. Het voordeel: de koper bespaart de kosten van een volledig nieuwe vestiging van de grondschuld, omdat alleen een – meestal goedkopere – overdracht wordt ingeschreven. Dit loont vooral wanneer het bedrag van de grondschuld ongeveer overeenkomt met de financiering van de koper. Voorwaarde is dat beide banken en de notaris de procedure op elkaar afstemmen; dit vereist wat meer coördinatie.
Weg 3: De grondschuld laten staan
Wie niet verkoopt, maar de onroerende zaak behoudt en binnen afzienbare tijd opnieuw een lening wil aangaan – bijvoorbeeld voor een modernisering –, kan de afgeloste grondschuld bewust als eigenaarsgrondschuld laten staan en zo een latere dure nieuwe vestiging besparen. Bij verkoop is deze weg echter de uitzondering: de koper wil doorgaans een schoon, lasten vrij kadaster.
In vijf stappen naar de doorhaling
Stap 1: Restschuld vaststellen en lening aflossen
Als de lening nog niet volledig is afgelost, wordt de restschuld bij de verkoop uit de koopprijs afgelost. De notaris handelt dit af via een trustopdracht: de bank geeft de toestemming tot doorhaling af tegen betaling van de restschuld. Als de lening al volledig is afbetaald, vervalt deze stap.
Stap 2: Toestemming tot doorhaling bij de bank aanvragen
De toestemming tot doorhaling is de verklaring van de bank dat zij instemt met de doorhaling. Deze moet openbaar gewaarmerkt zijn (§ 29 GBO). Banken verstrekken deze na volledige aflossing doorgaans kosteloos; de verwerking duurt afhankelijk van de instelling één tot zes weken.
Stap 3: Bij een grondschuldbrief de brief verkrijgen
Als het om een grondschuldbrief gaat, hebt u daarnaast het originele bewijs van de grondschuld nodig. Als dit verloren is gegaan, moet het in een procedure van openbare oproep waardeloos worden verklaard – dit kost tijd, plan dit tijdig in.
Stap 4: Notaris waarmerkt en dient in
Als Als eigenaar moet u instemmen met de doorhaling (§ 27 GBO). De notaris legaliseert uw handtekening, bundelt de doorhalingsverklaring, de instemming en – indien aanwezig – de hypotheekbrief en dient het verzoek in bij het kadaster.
Stap 5: Het kadaster haalt de hypotheek door
Het kadaster registreert de doorhaling in afdeling III (§ 875 BGB). Daarna is uw kadasterregister vrij van lasten. Tot aan de inschrijving verstrijken, afhankelijk van de werkdruk, vaak in totaal vier tot twaalf weken.
Wat kost het doorhalen van de hypotheek?
De berekeningsgrondslag is altijd het in het kadaster ingeschreven nominale bedrag van de hypotheek – niet de koopprijs en niet de daadwerkelijke restschuld (§ 53 GNotKG). Voor de doorhaling worden twee halve kosten in rekening gebracht: één bij de notaris voor legalisatie en indiening, en één bij het kadaster voor de doorhaling zelf. Als vuistregel bedragen de totale kosten ongeveer 0,2 procent van het ingeschreven bedrag.
Concrete voorbeelden:
- Hypotheek van 100.000 euro: ongeveer 270 euro
- Hypotheek van 200.000 euro: ongeveer 435 euro
- Hypotheek van 300.000 euro: ongeveer 635 euro
Daar komen kleinere onkosten en de omzetbelasting over het notaristarief bij. De doorhalingsverklaring van de bank zelf is kosteloos. Deze doorhalingskosten draagt doorgaans de verkoper, omdat hij de overdracht vrij van lasten verschuldigd is – anders dan de notaris- en kadasterkosten van de koopovereenkomst, die de koper betaalt.
Voor- en nadelen van het doorhalen voor verkopers
- Voordeel – duidelijke verhoudingen: Een kadasterregister zonder lasten wekt vertrouwen en versnelt de verkoop.
- Voordeel – probleemloze financiering: De bank van de koper krijgt zonder problemen de eerste rang.
- Voordeel – geen restrisico: Er blijft geen oude zekerheid in het kadaster staan waar iemand zich later om zou moeten bekommeren.
- Nadeel – kosten: Notaris en kadaster kosten samen ongeveer 0,2 procent van het hypotheekbedrag.
- Nadeel – tijd: Tot aan de doorhaling kunnen meerdere weken verstrijken; daar moet u rekening mee houden in de planning van de verkoop.
- Nadeel – geen buffer: Een doorgehaalde hypotheek kan niet kosteloos opnieuw worden geactiveerd; voor een latere financiering is een nieuwe inschrijving nodig.
FAQ over de hypotheek bij verkoop
Moet ik de hypotheek beslist vóór de verkoop laten doorhalen?
Niet per se vooraf. Belangrijk is dat het vastgoed bij de eigendomsoverdracht lastenvrij is. In de praktijk wordt de doorhaling meestal parallel aan de verkoop via de notaris geregeld – de restschuld wordt uit de koopprijs afgelost en de doorhalingsvergunning wordt gelijktijdig afgegeven.
Wie betaalt de doorhaling – koper of verkoper?
De doorhaling van de oude grondschuld betaalt doorgaans de verkoper, omdat hij de overdracht vrij van lasten moet leveren. De koper draagt daarentegen de kosten van zijn eigen nieuwe grondschuld en de notaris- en kadasterkosten van de koopovereenkomst.
Hoe lang duurt de doorhaling?
Reken in totaal op ongeveer vier tot twaalf weken. De bank heeft voor de doorhalingsvergunning vaak één tot zes weken nodig, het kadaster voor de inschrijving afhankelijk van de werkdruk nog enkele weken.
Wat is het verschil tussen grondschuld en restschuld?
De restschuld is het nog openstaande bedrag van uw lening. De grondschuld is de daarvoor in het kadaster ingeschreven zekerheid. Deze is juridisch zelfstandig en blijft ook na volledige aflossing bestaan totdat zij wordt doorgehaald of overgedragen.
Kan de koper mijn grondschuld overnemen?
Ja, dat is mogelijk. In plaats van doorhaling kan de grondschuld worden overgedragen aan de financierende bank van de koper. De koper bespaart dan de kosten van het vestigen van een nieuwe grondschuld. Dit vereist echter dat beide banken meewerken en dat het bedrag bij de financiering past.
Conclusie: vrij van lasten verkopen is de standaard – plan de doorhaling vroegtijdig
Voor de verkoop moet de oude grondschuld praktisch altijd uit de weg worden geruimd: kopers en hun banken verwachten een kadaster vrij van lasten. De gebruikelijke gang van zaken is doorhaling – planbaar, overzichtelijk wat betreft de kosten van ongeveer 0,2 procent van het bedrag van de grondschuld en via de notaris netjes gekoppeld aan de verkoop. Bespreek met de koper en de betrokken banken of overdracht in plaats daarvan voordelig is. Vooral belangrijk is dat u de doorhalingsvergunning tijdig aanvraagt, zodat de afspraak bij de notaris niet stukloopt op ontbrekende documenten van de bank.