Nawet po zapłaceniu ostatniej raty kredytu stara hipoteka gruntowa zazwyczaj nadal widnieje w księdze wieczystej – nie znika sama. Przy sprzedaży kupujący i jego bank niemal zawsze wymagają jednak księgi wieczystej wolnej od obciążeń. To, czy w związku z tym trzeba wykreślić hipotekę gruntową, przenieść ją na bank kupującego czy wyjątkowo pozostawić, zależy od Państwa sytuacji. Wyjaśniamy trzy możliwości, dokładny przebieg oraz koszty.
Czym jest hipoteka gruntowa – i dlaczego pozostaje w księdze wieczystej?
Hipoteka gruntowa jest obciążeniem rzeczowym Państwa nieruchomości: uprawnia wierzyciela – z reguły Państwa bank – do żądania w razie potrzeby określonej kwoty pieniężnej z nieruchomości (§ 1191 BGB). Wpisuje się ją w dziale III księgi wieczystej i pierwotnie służyła jako zabezpieczenie Państwa kredytu hipotecznego.
Ważne jest rozróżnienie między hipoteką gruntową a pozostałym zadłużeniem z tytułu kredytu. Hipoteka gruntowa jest prawnie niezależna: po całkowitej spłacie kredytu nie wygasa automatycznie, lecz pozostaje w księdze wieczystej do momentu jej aktywnego wykreślenia. Po spłacie mają Państwo wobec banku tak zwane roszczenie o zwrot – bank musi wówczas doprowadzić do wykreślenia hipoteki gruntowej albo przenieść ją na Państwa.
Koszty wykreślenia należy ponadto oddzielić od odszkodowania za wcześniejszą spłatę. Jest to opłata pobierana przez bank za wcześniejszą spłatę nadal obowiązującego kredytu – kwestia dotycząca wyłącznie umowy kredytowej. Wykreślenie hipoteki gruntowej natomiast dotyczy jedynie prawa zastawu na nieruchomości w księdze wieczystej i kosztuje zdecydowanie mniej.
Czy w celu sprzedaży należy wykreślić hipotekę gruntową?
Nie istnieje ustawa nakazująca jej wykreślenie. W praktyce jednak niemal nie da się tego uniknąć: prawie każda notarialna umowa sprzedaży zobowiązuje sprzedającego do przekazania nieruchomości wolnej od obciążeń w dziale III. Bank kupującego, który finansuje zakup, wymaga ponadto własnej hipoteki gruntowej wpisanej na pierwszym miejscu – nie toleruje obcego wcześniejszego obciążenia przed swoim wpisem.
Dla Państwa jako sprzedających oznacza to: starą hipotekę gruntową trzeba usunąć – albo poprzez wykreślenie, albo poprzez przeniesienie na bank finansujący zakup kupującego. Pozostawienie jej jest możliwe tylko wtedy, gdy kupujący wyraźnie chce nadal z niej korzystać.
Wykreślić, przenieść czy pozostawić: trzy Drogi w porównaniu
Droga 1: Wykreślenie hipoteki gruntowej
Klasyczna i najczęstsza droga. Hipoteka gruntowa zostaje ostatecznie usunięta z księgi wieczystej, która jest następnie wolna od obciążeń. Zapewnia to jasne stosunki i jest najprostsze dla kupującego oraz jego banku. Wada: powstają koszty notarialne i koszty księgi wieczystej, a późniejszy ponowny wpis byłby możliwy tylko na podstawie nowego, odpłatnego ustanowienia.
Droga 2: Przeniesienie hipoteki gruntowej na bank kupującego
Zamiast ją wykreślać, istniejąca hipoteka gruntowa może zostać scedowana na bank finansujący kupującego. Zaleta: kupujący oszczędza koszty całkowicie nowego ustanowienia hipoteki gruntowej, ponieważ wpisywana jest tylko cesja – zazwyczaj tańsza. Opłaca się to przede wszystkim wtedy, gdy kwota hipoteki gruntowej mniej więcej odpowiada finansowaniu kupującego. Warunkiem jest uzgodnienie przebiegu przez oba banki i notariusza; wymaga to nieco większej koordynacji.
Droga 3: Pozostawienie hipoteki gruntowej
Kto nie sprzedaje, lecz zachowuje nieruchomość i w przewidywalnym czasie chce ponownie zaciągnąć kredyt – na przykład na modernizację –, może świadomie pozostawić spłaconą hipotekę gruntową jako hipotekę właściciela i w ten sposób zaoszczędzić później na kosztownym ponownym ustanowieniu. Przy sprzedaży jest to jednak wyjątek: kupujący z reguły chce czystej księgi wieczystej wolnej od obciążeń.
Wykreślenie w pięciu krokach
Krok 1: Ustalenie pozostałego zadłużenia i spłata kredytu
Jeżeli kredyt nie został jeszcze w całości spłacony, pozostałe zadłużenie zostaje przy sprzedaży spłacone z ceny zakupu. Notariusz przeprowadza to na podstawie zlecenia powierniczego: bank wydaje zgodę na wykreślenie w zamian za zapłatę pozostałego zadłużenia. Jeżeli kredyt został już spłacony, ten krok odpada.
Krok 2: Wystąpienie do banku o zgodę na wykreślenie
Zgoda na wykreślenie jest oświadczeniem banku, że wyraża on zgodę na wykreślenie. Musi być uwierzytelniona publicznie (§ 29 GBO). Banki zazwyczaj wydają ją bezpłatnie po całkowitej spłacie; rozpatrzenie trwa, w zależności od instytucji, od jednego do sześciu tygodni.
Krok 3: W przypadku hipoteki gruntowej z listem hipotecznym uzyskanie listu
Jeżeli chodzi o hipotekę gruntową z listem hipotecznym, potrzebny jest dodatkowo oryginalny list hipoteczny. Jeżeli został zagubiony, musi zostać uznany za nieważny w postępowaniu wywoławczym – to wymaga czasu, dlatego należy zaplanować to odpowiednio wcześnie.
Krok 4: Notariusz uwierzytelnia i składa wniosek
Jako Jako właściciel musisz wyrazić zgodę na wykreślenie (§ 27 GBO). Notariusz poświadcza Twój podpis, kompletuje zgodę na wykreślenie, zgodę oraz – jeśli istnieje – list hipoteczny i składa wniosek w sądzie wieczystoksięgowym.
Krok 5: Sąd wieczystoksięgowy wykreśla hipotekę gruntową
Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wykreślenia w dziale III (§ 875 BGB). Następnie księga wieczysta jest wolna od obciążeń. Do dokonania wpisu, zależnie od obciążenia sądu, często mija łącznie od czterech do dwunastu tygodni.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki gruntowej?
Podstawą obliczeń jest zawsze nominalna kwota hipoteki gruntowej wpisana do księgi wieczystej – nie cena zakupu i nie faktyczne saldo zadłużenia (§ 53 GNotKG). Za wykreślenie pobierane są dwie opłaty w połowie wysokości: jedna u notariusza za poświadczenie i złożenie dokumentów, druga w sądzie wieczystoksięgowym za samo wykreślenie. Zasadniczo łączne koszty wynoszą około 0,2 procent wpisanej kwoty.
Konkretne przykłady:
- hipoteka gruntowa w wysokości 100.000 euro: około 270 euro
- hipoteka gruntowa w wysokości 200.000 euro: około 435 euro
- hipoteka gruntowa w wysokości 300.000 euro: około 635 euro
Do tego dochodzą drobne wydatki oraz podatek VAT od wynagrodzenia notariusza. Sama zgoda banku na wykreślenie jest bezpłatna. Koszty wykreślenia zwykle ponosi sprzedający, ponieważ jest on zobowiązany do przekazania nieruchomości wolnej od obciążeń – inaczej niż koszty notariusza i sądu wieczystoksięgowego związane z umową sprzedaży, które ponosi kupujący.
Zalety i wady wykreślenia dla sprzedających
- Zaleta – jasna sytuacja: Księga wieczysta wolna od obciążeń buduje zaufanie i przyspiesza sprzedaż.
- Zaleta – sprawne finansowanie: Bank kupującego bez problemu otrzymuje pierwsze miejsce w kolejności hipotecznej.
- Zaleta – brak ryzyka resztkowego: W księdze wieczystej nie pozostaje żadne stare zabezpieczenie, którym ktoś musiałby się później zajmować.
- Wada – koszty: Notariusz i sąd wieczystoksięgowy kosztują łącznie około 0,2 procent kwoty hipoteki gruntowej.
- Wada – czas: Do wykreślenia może upłynąć kilka tygodni; należy uwzględnić to w harmonogramie sprzedaży.
- Wada – brak rezerwy: Wykreślonej hipoteki gruntowej nie można bezpłatnie reaktywować; późniejsze finansowanie wymaga ustanowienia nowej hipoteki.
FAQ dotyczące hipoteki gruntowej przy sprzedaży
Czy muszę koniecznie zlecić wykreślenie hipoteki gruntowej przed sprzedażą?
Nie jest to bezwzględnie konieczne z wyprzedzeniem. Ważne jest, aby w momencie przeniesienia własności nieruchomość które jest wolne od obciążeń. W praktyce wykreślenie jest zwykle przeprowadzane równolegle ze sprzedażą za pośrednictwem notariusza – pozostałe zadłużenie zostaje spłacone z ceny zakupu, a zgoda na wykreślenie jest wydawana jednocześnie.
Kto płaci za wykreślenie – kupujący czy sprzedający?
Za wykreślenie starej hipoteki zasadniczo płaci sprzedający, ponieważ jest zobowiązany do przekazania nieruchomości wolnej od obciążeń. Kupujący ponosi natomiast koszty ustanowienia własnej nowej hipoteki oraz koszty notarialne i koszty księgi wieczystej związane z umową sprzedaży.
Jak długo trwa wykreślenie?
Łącznie należy liczyć około czterech do dwunastu tygodni. Bank potrzebuje często od jednego do sześciu tygodni na wydanie zgody na wykreślenie, a sąd wieczystoksięgowy – zależnie od obciążenia – kolejnych kilku tygodni na dokonanie wpisu.
Jaka jest różnica między hipoteką a pozostałym zadłużeniem?
Pozostałe zadłużenie to niespłacona jeszcze kwota kredytu. Hipoteka jest wpisanym do księgi wieczystej zabezpieczeniem tego kredytu. Jest prawnie niezależna i pozostaje wpisana także po całkowitej spłacie, dopóki nie zostanie wykreślona lub przeniesiona.
Czy kupujący może przejąć moją hipotekę?
Tak, jest to możliwe. Zamiast wykreślenia hipoteka może zostać przeniesiona na bank finansujący kupującego. Kupujący oszczędza wtedy koszty ustanowienia nowej hipoteki. Wymaga to jednak zgody obu banków oraz dopasowania kwoty do finansowania.
Podsumowanie: sprzedaż nieruchomości wolnej od obciążeń to standard – zaplanuj wykreślenie z wyprzedzeniem
Przy sprzedaży stara hipoteka niemal zawsze musi zostać usunięta: kupujący i ich banki oczekują księgi wieczystej wolnej od obciążeń. Standardowym rozwiązaniem jest wykreślenie – możliwe do zaplanowania, o przewidywalnych kosztach wynoszących około 0,2 procent kwoty hipoteki i sprawnie skoordynowane ze sprzedażą za pośrednictwem notariusza. Wraz z kupującym i zaangażowanymi bankami sprawdź, czy zamiast tego opłacalne byłoby przeniesienie hipoteki. Najważniejsze jest przede wszystkim odpowiednio wczesne zamówienie zgody na wykreślenie, aby termin u notariusza nie został odwołany z powodu braku dokumentu z banku.