Auch nach der letzten Kreditrate steht die alte Grundschuld meist noch im Grundbuch – sie verschwindet nicht von allein. Beim Verkauf verlangen der Käufer und dessen Bank aber fast immer ein lastenfreies Grundbuch. Ob Sie die Grundschuld deshalb löschen lassen müssen, an die Bank des Käufers übertragen oder ausnahmsweise stehen lassen, hängt von Ihrer Situation ab. Wir erklären die drei Wege, den genauen Ablauf und die Kosten.
Was ist eine Grundschuld – und warum bleibt sie im Grundbuch?
Eine Grundschuld ist eine dingliche Belastung Ihres Grundstücks: Sie berechtigt den Gläubiger – in der Regel Ihre Bank –, im Notfall eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen (§ 1191 BGB). Eingetragen wird sie in Abteilung III des Grundbuchs und diente ursprünglich als Sicherheit für Ihr Immobiliendarlehen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Grundschuld und der Restschuld Ihres Kredits. Die Grundschuld ist rechtlich selbstständig: Haben Sie das Darlehen vollständig getilgt, erlischt sie nicht automatisch, sondern bleibt so lange im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Nach der Tilgung haben Sie gegen die Bank einen sogenannten Rückgewähranspruch – die Bank muss die Grundschuld dann entweder löschen lassen oder an Sie abtreten.
Trennen sollten Sie die Löschungskosten außerdem von der Vorfälligkeitsentschädigung. Letztere ist die Gebühr, die die Bank für die vorzeitige Ablösung eines noch laufenden Kredits verlangt – ein reines Thema des Darlehensvertrags. Die Löschung der Grundschuld dagegen betrifft allein das Grundpfandrecht im Grundbuch und kostet ungleich weniger.
Muss die Grundschuld für den Verkauf gelöscht werden?
Ein Gesetz, das die Löschung vorschreibt, gibt es nicht. In der Praxis führt aber fast kein Weg daran vorbei: Nahezu jeder notarielle Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, die Immobilie in Abteilung III lastenfrei zu übergeben. Und die Bank des Käufers, die den Kauf finanziert, besteht auf einer erstrangigen eigenen Grundschuld – eine fremde Altlast duldet sie nicht im Rang vor sich.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Die alte Grundschuld muss weg – entweder durch Löschung oder durch Übertragung auf die finanzierende Bank des Käufers. Nur wenn ein Käufer die bestehende Grundschuld ausdrücklich weiternutzen möchte, kann sie stehen bleiben.
Löschen, übertragen oder stehen lassen: drei Wege im Vergleich
Weg 1: Grundschuld löschen
Der klassische und häufigste Weg. Die Grundschuld wird endgültig aus dem Grundbuch entfernt, das Grundbuch ist danach lastenfrei. Das schafft klare Verhältnisse und ist für Käufer und deren Bank am einfachsten. Nachteil: Es fallen Notar- und Grundbuchkosten an, und eine spätere Wiedereintragung wäre nur mit neuer, kostenpflichtiger Bestellung möglich.
Weg 2: Grundschuld an die Bank des Käufers übertragen
Statt zu löschen, kann die bestehende Grundschuld an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten werden. Der Vorteil: Der Käufer spart die Kosten einer komplett neuen Grundschuldbestellung, weil nur eine – meist günstigere – Abtretung eingetragen wird. Das lohnt sich vor allem, wenn der Grundschuldbetrag ungefähr zur Finanzierung des Käufers passt. Voraussetzung ist, dass beide Banken und der Notar den Ablauf abstimmen; das erfordert etwas mehr Koordination.
Weg 3: Grundschuld stehen lassen
Wer nicht verkauft, sondern die Immobilie behält und in absehbarer Zeit erneut einen Kredit aufnehmen möchte – etwa für eine Modernisierung –, kann die getilgte Grundschuld als Eigentümergrundschuld bewusst stehen lassen und sich so eine spätere teure Neubestellung sparen. Beim Verkauf ist dieser Weg aber die Ausnahme: Der Käufer will in aller Regel ein sauberes, lastenfreies Grundbuch.
In fünf Schritten zur Löschung
Schritt 1: Restschuld klären und Darlehen ablösen
Ist der Kredit noch nicht vollständig getilgt, wird die Restschuld beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar wickelt das über einen Treuhandauftrag ab: Die Bank gibt die Löschungsbewilligung Zug um Zug gegen Zahlung der Restschuld heraus. Ist das Darlehen bereits abbezahlt, entfällt dieser Schritt.
Schritt 2: Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern
Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung der Bank, dass sie der Löschung zustimmt. Sie muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Banken stellen sie nach vollständiger Ablösung in der Regel kostenfrei aus; die Bearbeitung dauert je nach Institut ein bis sechs Wochen.
Schritt 3: Bei einer Briefgrundschuld den Brief besorgen
Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, benötigen Sie zusätzlich den Original-Grundschuldbrief. Ist er verloren gegangen, muss er in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden – das kostet Zeit, planen Sie es frühzeitig ein.
Schritt 4: Notar beglaubigt und reicht ein
Als Eigentümer müssen Sie der Löschung zustimmen (§ 27 GBO). Der Notar beglaubigt Ihre Unterschrift, bündelt Löschungsbewilligung, Zustimmung und – falls vorhanden – den Grundschuldbrief und stellt den Antrag beim Grundbuchamt.
Schritt 5: Grundbuchamt löscht die Grundschuld
Das Grundbuchamt trägt die Löschung in Abteilung III ein (§ 875 BGB). Danach ist Ihr Grundbuch lastenfrei. Bis zur Eintragung vergehen je nach Auslastung insgesamt oft vier bis zwölf Wochen.
Was kostet die Löschung der Grundschuld?
Berechnungsgrundlage ist immer der im Grundbuch eingetragene Nennbetrag der Grundschuld – nicht der Kaufpreis und nicht die tatsächliche Restschuld (§ 53 GNotKG). Für die Löschung fallen zwei halbe Gebühren an: eine beim Notar für Beglaubigung und Einreichung, eine beim Grundbuchamt für die Löschung selbst. Als Faustregel liegen die Gesamtkosten bei rund 0,2 Prozent des eingetragenen Betrags.
Konkrete Beispiele:
- 100.000 Euro Grundschuld: rund 270 Euro
- 200.000 Euro Grundschuld: rund 435 Euro
- 300.000 Euro Grundschuld: rund 635 Euro
Hinzu kommen kleinere Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notargebühr. Die Löschungsbewilligung der Bank selbst ist kostenfrei. Diese Löschungskosten trägt üblicherweise der Verkäufer, denn er schuldet die lastenfreie Übergabe – anders als die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags, die der Käufer zahlt.
Vorteile und Nachteile der Löschung für Verkäufer
- Vorteil – klare Verhältnisse: Ein lastenfreies Grundbuch schafft Vertrauen und beschleunigt den Verkauf.
- Vorteil – reibungslose Finanzierung: Die Bank des Käufers erhält problemlos den ersten Rang.
- Vorteil – kein Restrisiko: Es bleibt keine alte Sicherheit im Grundbuch, um die sich später jemand kümmern müsste.
- Nachteil – Kosten: Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags.
- Nachteil – Zeit: Bis zur Löschung können mehrere Wochen vergehen; das sollten Sie in den Zeitplan des Verkaufs einrechnen.
- Nachteil – kein Puffer: Eine gelöschte Grundschuld lässt sich nicht kostenlos reaktivieren; eine spätere Finanzierung braucht eine neue Bestellung.
FAQ zur Grundschuld beim Verkauf
Muss ich die Grundschuld unbedingt vor dem Verkauf löschen lassen?
Nicht zwingend vorab. Wichtig ist, dass die Immobilie zum Eigentumsübergang lastenfrei ist. In der Praxis wird die Löschung meist parallel zum Verkauf über den Notar abgewickelt – die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst und die Löschungsbewilligung Zug um Zug herausgegeben.
Wer zahlt die Löschung – Käufer oder Verkäufer?
Die Löschung der alten Grundschuld zahlt in aller Regel der Verkäufer, weil er die lastenfreie Übergabe schuldet. Der Käufer trägt dagegen die Kosten seiner eigenen neuen Grundschuld sowie die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags.
Wie lange dauert die Löschung?
Rechnen Sie insgesamt mit etwa vier bis zwölf Wochen. Die Bank braucht für die Löschungsbewilligung oft ein bis sechs Wochen, das Grundbuchamt für die Eintragung je nach Auslastung weitere Wochen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Restschuld?
Die Restschuld ist der noch offene Betrag Ihres Darlehens. Die Grundschuld ist die im Grundbuch eingetragene Sicherheit dafür. Sie ist rechtlich selbstständig und bleibt auch nach vollständiger Tilgung stehen, bis sie gelöscht oder abgetreten wird.
Kann der Käufer meine Grundschuld übernehmen?
Ja, das ist möglich. Statt der Löschung kann die Grundschuld an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten werden. Der Käufer spart dann die Kosten einer neuen Grundschuldbestellung. Das setzt jedoch voraus, dass beide Banken mitspielen und der Betrag zur Finanzierung passt.
Fazit: Lastenfrei verkaufen ist der Standard – planen Sie die Löschung früh ein
Für den Verkauf muss die alte Grundschuld praktisch immer aus dem Weg: Käufer und ihre Banken erwarten ein lastenfreies Grundbuch. Der Regelfall ist die Löschung – planbar, überschaubar in den Kosten von rund 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags und über den Notar sauber mit dem Verkauf verzahnt. Prüfen Sie mit dem Käufer und den beteiligten Banken, ob sich stattdessen eine Übertragung lohnt. Wichtig ist vor allem, die Löschungsbewilligung frühzeitig anzufordern, damit der Notartermin nicht am fehlenden Papier der Bank scheitert.