Son kredi taksitinden sonra bile eski ipotek çoğunlukla tapu sicilinde kayıtlı kalır – kendiliğinden ortadan kalkmaz. Ancak satış sırasında alıcı ve onun bankası neredeyse her zaman takyidatsız bir tapu sicili talep eder. Bu nedenle ipoteği sildirmeniz mi, alıcının bankasına devretmeniz mi veya istisnai olarak mevcut hâliyle bırakmanız mı gerektiği, durumunuza bağlıdır. Üç yöntemi, kesin süreci ve masrafları açıklıyoruz.
İpotek nedir – ve neden tapu sicilinde kalır?
İpotek, taşınmazınız üzerindeki ayni bir takyidattır: Alacaklıya – genellikle bankanıza – acil durumda taşınmazdan belirli bir para miktarını talep etme hakkı verir (§ 1191 BGB). Tapu sicilinin III. bölümüne kaydedilir ve başlangıçta gayrimenkul krediniz için teminat görevi görür.
İpoteği kredi borcunuzun kalan tutarından ayırmak önemlidir. İpotek hukuken bağımsızdır: Krediyi tamamen ödediğinizde otomatik olarak sona ermez; aktif olarak silinene kadar tapu sicilinde kalır. Ödeme tamamlandıktan sonra bankaya karşı sözde geri verme talebiniz doğar – banka bu durumda ipoteği ya sildirmeli ya da size devretmelidir.
Ayrıca silme masraflarını erken ödeme tazminatından ayırmalısınız. İkincisi, bankanın henüz devam eden bir kredinin erken kapatılması karşılığında talep ettiği ücrettir – tamamen kredi sözleşmesiyle ilgili bir konudur. Buna karşılık ipoteğin silinmesi yalnızca tapu sicilindeki taşınmaz rehnini ilgilendirir ve çok daha düşük bir maliyete sahiptir.
Satış için ipoteğin silinmesi gerekir mi?
Silmeyi zorunlu kılan bir yasa yoktur. Ancak uygulamada bundan kaçınmak neredeyse mümkün değildir: Neredeyse her noter satış sözleşmesi, satıcının taşınmazı III. bölümde takyidatsız olarak teslim etmesini zorunlu kılar. Satın almayı finanse eden alıcının bankası da birinci sırada kendi ipoteğinin bulunmasında ısrar eder – başkasına ait eski bir takyidatın kendi önünde yer almasına izin vermez.
Satıcı olarak sizin açınızdan anlamı şudur: Eski ipotek ortadan kalkmalıdır – ya silinerek ya da alıcının finansman sağlayan bankasına devredilerek. Yalnızca bir alıcı mevcut ipoteği açıkça kullanmaya devam etmek isterse, ipotek mevcut hâliyle bırakılabilir.
Sildirmek, devretmek veya mevcut hâliyle bırakmak: üçKarşılaştırmalı yollar
Yol 1: Taşınmaz ipoteğini silmek
Klasik ve en yaygın yol. Taşınmaz ipoteği tapu sicilinden kesin olarak silinir; tapu sicili bundan sonra takyidatsız olur. Bu, net bir durum yaratır ve alıcı ile alıcının bankası için en kolay seçenektir. Dezavantajı: Noter ve tapu sicili masrafları doğar; daha sonra yeniden tescil ancak yeni ve ücretli bir tesis işlemiyle mümkündür.
Yol 2: Taşınmaz ipoteğini alıcının bankasına devretmek
Mevcut taşınmaz ipoteği silinmek yerine alıcıyı finanse eden bankaya devredilebilir. Avantajı: Yalnızca genellikle daha uygun maliyetli bir devir tescil edildiği için alıcı, tamamen yeni bir taşınmaz ipoteği tesis etme masraflarından tasarruf eder. Bu, özellikle ipotek tutarı alıcının finansmanına yaklaşık olarak uyuyorsa avantajlıdır. Bunun ön koşulu, her iki bankanın ve noterin süreci koordine etmesidir; bu da biraz daha fazla koordinasyon gerektirir.
Yol 3: Taşınmaz ipoteğini bırakmak
Satış yapmayıp taşınmazı elinde tutan ve öngörülebilir gelecekte, örneğin modernizasyon için, yeniden kredi kullanmak isteyen kişi, ödenmiş taşınmaz ipoteğini malik ipoteği olarak bilinçli şekilde bırakabilir ve böylece ilerideki pahalı yeniden tesis işleminden tasarruf edebilir. Ancak satışta bu yol istisnadır: Alıcı, kural olarak temiz ve takyidatsız bir tapu sicili ister.
Silme işlemi için beş adım
Adım 1: Kalan borcu netleştirmek ve krediyi kapatmak
Kredi henüz tamamen ödenmemişse, satış sırasında kalan borç satış bedelinden kapatılır. Noter bunu bir emanet talimatı üzerinden yürütür: Banka, kalan borcun ödenmesi karşılığında silme onayını verir. Kredi zaten tamamen ödenmişse bu adım gerekmez.
Adım 2: Bankadan silme onayı talep etmek
Silme onayı, bankanın silme işlemine rıza gösterdiğine ilişkin beyanıdır. Kamuya açık şekilde tasdik edilmiş olması gerekir (§ 29 GBO). Bankalar, kredi tamamen kapatıldıktan sonra bu belgeyi kural olarak ücretsiz düzenler; işlem süresi kuruma bağlı olarak bir ila altı hafta sürer.
Adım 3: Senetli taşınmaz ipoteğinde senedi temin etmek
Söz konusu olan senetli bir taşınmaz ipoteğiyse, ayrıca asıl taşınmaz ipoteği senedine ihtiyacınız vardır. Senet kaybolmuşsa, bir ilan prosedürüyle hükümsüz ilan edilmesi gerekir – bu zaman alır; işlemi erkenden planlayın.
Adım 4: Noter tasdik eder ve başvuruyu sunar
Malik olarak silinmesine onay vermeniz gerekir (§ 27 GBO). Noter imzanızı tasdik eder, terkin iznini, onayı ve – varsa – ipotek senedini bir araya getirir ve başvuruyu tapu sicil müdürlüğüne sunar.
Adım 5: Tapu sicil müdürlüğü ipoteği terkin eder
Tapu sicil müdürlüğü, terkini III. bölüme işler (§ 875 BGB). Bundan sonra tapu siciliniz takyidatlardan arınmış olur. Kayda geçirilmesi, iş yoğunluğuna bağlı olarak toplamda çoğu zaman dört ila on iki hafta sürer.
İpoteğin terkini ne kadar tutar?
Hesaplama esası her zaman tapu siciline kayıtlı ipotek nominal tutarıdır – ne satış bedeli ne de fiilî kalan borçtur (§ 53 GNotKG). Terkin için iki yarım ücret alınır: biri tasdik ve sunum için noterde, diğeri terkin işleminin kendisi için tapu sicil müdürlüğünde. Genel bir kural olarak toplam maliyetler, kayıtlı tutarın yaklaşık %0,2'si kadardır.
Somut örnekler:
- 100.000 Euro ipotek: yaklaşık 270 Euro
- 200.000 Euro ipotek: yaklaşık 435 Euro
- 300.000 Euro ipotek: yaklaşık 635 Euro
Bunlara küçük masraflar ve noter ücretine ilişkin KDV eklenir. Bankanın terkin izni bizzat ücretsizdir. Bu terkin masraflarını genellikle satıcı karşılar; çünkü taşınmazı takyidatlardan arındırılmış şekilde teslim etmekle yükümlüdür – alıcının ödediği satış sözleşmesine ilişkin noter ve tapu sicili masraflarının aksine.
Satıcılar için ipoteğin terkininin avantajları ve dezavantajları
- Avantaj – net koşullar: Takyidatlardan arındırılmış bir tapu sicili güven yaratır ve satışı hızlandırır.
- Avantaj – sorunsuz finansman: Alıcının bankası ilk dereceyi sorunsuz şekilde elde eder.
- Avantaj – artık risk yok: Tapu sicilinde daha sonra birilerinin ilgilenmesi gereken eski bir teminat kalmaz.
- Dezavantaj – masraflar: Noter ve tapu sicili müdürlüğü birlikte, ipotek tutarının yaklaşık %0,2'si kadar masrafa neden olur.
- Dezavantaj – zaman: Terkin işleminin tamamlanması birkaç hafta sürebilir; bunu satış takvimine dâhil etmelisiniz.
- Dezavantaj – güvenlik payı yok: Terkin edilmiş bir ipotek ücretsiz olarak yeniden etkinleştirilemez; sonraki bir finansman için yeni bir tesis gerekir.
Satış sırasında ipotek hakkında SSS
İpoteği satıştan önce mutlaka terkin ettirmem gerekir mi?
Önceden yapılması zorunlu değildir. Önemli olan, mülkiyetin devri sırasında taşınmazın yüklerden arındırılmış olması gerekir. Uygulamada terkin işlemi genellikle satışla paralel olarak noter üzerinden yürütülür – kalan borç satış bedelinden kapatılır ve terkin onayı eş zamanlı olarak teslim edilir.
Terkin masraflarını kim öder – alıcı mı, satıcı mı?
Eski taşınmaz ipoteğinin terkin masraflarını kural olarak satıcı öder; çünkü taşınmazı yüklerden arındırılmış şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Buna karşılık alıcı, kendi yeni taşınmaz ipoteğinin masraflarını ve satış sözleşmesine ilişkin noter ile tapu sicili masraflarını üstlenir.
Terkin ne kadar sürer?
Toplamda yaklaşık dört ila on iki hafta hesaplayın. Bankanın terkin onayını hazırlaması çoğu zaman bir ila altı hafta sürer; tapu sicil müdürlüğünün tescil işlemi ise iş yoğunluğuna bağlı olarak birkaç hafta daha sürebilir.
Taşınmaz ipoteği ile kalan borç arasındaki fark nedir?
Kalan borç, kredinizin henüz ödenmemiş tutarıdır. Taşınmaz ipoteği ise bunun için tapu siciline tescil edilmiş teminattır. Hukuken bağımsızdır ve kredi tamamen ödendikten sonra bile terkin edilene veya devredilene kadar varlığını sürdürür.
Alıcı benim taşınmaz ipoteğimi devralabilir mi?
Evet, bu mümkündür. Terkin yerine taşınmaz ipoteği, alıcının finansman sağlayan bankasına devredilebilir. Böylece alıcı, yeni bir taşınmaz ipoteği tesis ettirme masraflarından tasarruf eder. Ancak bunun için her iki bankanın da onay vermesi ve tutarın finansmana uygun olması gerekir.
Sonuç: Yüklerden arındırılmış şekilde satış standarttır – terkini erken planlayın
Satış için eski taşınmaz ipoteğinin neredeyse her zaman kaldırılması gerekir: Alıcılar ve bankaları, yüklerden arındırılmış bir tapu sicili bekler. Kural, terkindir – planlanabilir, taşınmaz ipoteği tutarının yaklaşık yüzde 0,2'si düzeyindeki maliyetleri öngörülebilir ve noter aracılığıyla satışla düzenli biçimde bağlantılıdır. Bunun yerine devrin avantajlı olup olmadığını alıcı ve ilgili bankalarla kontrol edin. Her şeyden önemlisi, noter randevusunun bankanın eksik belgesi nedeniyle aksamasını önlemek için terkin onayını erkenden talep etmektir.