Даже после уплаты последнего кредитного взноса старая поземельная задолженность обычно всё ещё остаётся в земельной книге — сама по себе она не исчезает. Однако при продаже покупатель и его банк почти всегда требуют земельную книгу без обременений. Нужно ли поэтому удалить поземельную задолженность, передать её банку покупателя или в исключительных случаях оставить, зависит от вашей ситуации. Мы объясняем три варианта, точный порядок действий и расходы.
Что такое поземельная задолженность — и почему она остаётся в земельной книге?
Поземельная задолженность — это вещное обременение вашего земельного участка: она даёт кредитору — как правило, вашему банку — право в случае необходимости потребовать определённую денежную сумму за счёт земельного участка (§ 1191 BGB). Она вносится в раздел III земельной книги и первоначально служила обеспечением вашего ипотечного кредита.
Важно различать поземельную задолженность и остаток задолженности по кредиту. Поземельная задолженность юридически самостоятельна: если вы полностью погасили кредит, она не прекращается автоматически, а остаётся в земельной книге до тех пор, пока не будет активно удалена. После погашения кредита вы имеете к банку так называемое право требовать обратной передачи — банк должен либо удалить поземельную задолженность, либо уступить её вам.
Кроме того, не следует путать расходы на удаление с компенсацией за досрочное погашение. Последняя представляет собой плату, которую банк требует за досрочное погашение ещё действующего кредита, — это исключительно вопрос кредитного договора. Удаление поземельной задолженности, напротив, касается только вещного обеспечения в земельной книге и обходится значительно дешевле.
Нужно ли удалять поземельную задолженность для продажи?
Закона, предписывающего её удаление, не существует. Однако на практике почти невозможно этого избежать: практически каждый нотариальный договор купли-продажи обязывает продавца передать недвижимость без обременений в разделе III. А банк покупателя, финансирующий покупку, настаивает на собственной поземельной задолженности первого ранга — чужое старое обременение перед собой он не допускает.
Для вас как продавца это означает: старую поземельную задолженность нужно устранить — либо посредством удаления, либо посредством передачи банку покупателя, предоставляющему финансирование. Только если покупатель прямо пожелает продолжить использовать существующую поземельную задолженность, её можно оставить.
Удалить, передать или оставить: три Сравнение вариантов
Вариант 1: Погасить Grundschuld
Классический и наиболее распространённый вариант. Grundschuld окончательно удаляется из земельной книги, после чего земельная книга становится свободной от обременений. Это создаёт ясные условия и проще всего для покупателя и его банка. Недостаток: возникают расходы на нотариуса и земельную книгу, а последующая повторная регистрация возможна только посредством нового, платного оформления.
Вариант 2: Передать Grundschuld банку покупателя
Вместо погашения существующую Grundschuld можно переуступить финансирующему банку покупателя. Преимущество: покупатель экономит расходы на полностью новое оформление Grundschuld, поскольку регистрируется только уступка — обычно более дешёвая. Это особенно выгодно, если сумма Grundschuld примерно соответствует объёму финансирования покупателя. Условием является согласование процедуры обоими банками и нотариусом; это требует несколько большей координации.
Вариант 3: Оставить Grundschuld
Тот, кто не продаёт, а сохраняет недвижимость и в обозримом будущем снова хочет взять кредит — например, на модернизацию, — может сознательно оставить погашенную Grundschuld как Grundschuld собственника и тем самым сэкономить на дорогостоящем новом оформлении в дальнейшем. При продаже этот вариант, однако, является исключением: покупатель почти всегда хочет получить чистую земельную книгу, свободную от обременений.
Погашение за пять шагов
Шаг 1: Уточнить остаток долга и погасить кредит
Если кредит ещё не погашен полностью, при продаже остаток долга погашается из покупной цены. Нотариус проводит расчёты по доверительному поручению: банк выдаёт разрешение на погашение одновременно с оплатой остатка долга. Если кредит уже выплачен, этот шаг отпадает.
Шаг 2: Запросить в банке разрешение на погашение
Разрешение на погашение — это заявление банка о согласии на погашение. Оно должно быть публично заверено (§ 29 GBO). После полного погашения кредита банки, как правило, выдают его бесплатно; обработка занимает в зависимости от учреждения от одной до шести недель.
Шаг 3: При Grundschuld с документом получить этот документ
Если речь идёт о Grundschuld с документом, дополнительно потребуется оригинал документа Grundschuld. Если он был утрачен, его необходимо объявить недействительным в рамках процедуры публичного вызова — это занимает время, поэтому позаботьтесь об этом заранее.
Шаг 4: Нотариус заверяет и подаёт документы
Как Вы как собственник должны согласиться на удаление (§ 27 GBO). Нотариус заверяет вашу подпись, объединяет разрешение на удаление, согласие и — если имеется — закладную по земельному долгу, а также подаёт заявление в земельный кадастр.
Шаг 5: Земельный кадастр удаляет земельный долг
Земельный кадастр вносит удаление в раздел III (§ 875 BGB). После этого запись о недвижимости не содержит обременений. До внесения записи в зависимости от загруженности обычно проходит в общей сложности от четырёх до двенадцати недель.
Сколько стоит удаление земельного долга?
Основой для расчёта всегда является номинальная сумма земельного долга, внесённая в земельный кадастр, — не покупная цена и не фактический остаток долга (§ 53 GNotKG). За удаление взимаются два половинных сбора: один у нотариуса за заверение и подачу документов, второй — в земельном кадастре непосредственно за удаление. В качестве практического ориентира общие расходы составляют около 0,2 процента от внесённой суммы.
Конкретные примеры:
- земельный долг 100 000 евро: около 270 евро
- земельный долг 200 000 евро: около 435 евро
- земельный долг 300 000 евро: около 635 евро
К этому добавляются небольшие фактические расходы и НДС на нотариальный сбор. Само разрешение банка на удаление предоставляется бесплатно. Эти расходы на удаление обычно несёт продавец, поскольку именно он обязан передать объект без обременений, — в отличие от нотариальных расходов и расходов земельного кадастра по договору купли-продажи, которые оплачивает покупатель.
Преимущества и недостатки удаления для продавцов
- Преимущество — ясность: запись о недвижимости без обременений вызывает доверие и ускоряет продажу.
- Преимущество — беспроблемное финансирование: банк покупателя без проблем получает первый ранг.
- Преимущество — отсутствие остаточного риска: в земельном кадастре не остаётся старого обеспечения, которым впоследствии кому-либо пришлось бы заниматься.
- Недостаток — расходы: нотариус и земельный кадастр вместе стоят около 0,2 процента от суммы земельного долга.
- Недостаток — время: до удаления может пройти несколько недель; это следует учитывать в графике продажи.
- Недостаток — отсутствие резерва: удалённый земельный долг нельзя бесплатно восстановить; для последующего финансирования потребуется новое установление обеспечения.
Часто задаваемые вопросы о земельном долге при продаже
Обязательно ли удалить земельный долг до продажи?
Не обязательно заранее. Важно, чтобы к моменту перехода права собственности при отсутствии обременений. На практике удаление записи обычно оформляется у нотариуса параллельно с продажей: оставшаяся задолженность погашается из покупной цены, а разрешение на удаление записи выдается одновременно.
Кто оплачивает удаление записи — покупатель или продавец?
Удаление старой поземельной задолженности, как правило, оплачивает продавец, поскольку он обязан передать объект без обременений. Покупатель, напротив, несет расходы на оформление собственной новой поземельной задолженности, а также нотариальные расходы и расходы на внесение записи в земельную книгу по договору купли-продажи.
Сколько времени занимает удаление записи?
В общей сложности рассчитывайте примерно на четыре–двенадцать недель. Банку часто требуется от одной до шести недель для выдачи разрешения на удаление записи, а земельной кадастровой службе — в зависимости от загруженности — еще несколько недель для внесения записи.
В чем разница между поземельной задолженностью и остатком долга?
Остаток долга — это еще не погашенная сумма вашего кредита. Поземельная задолженность — это зарегистрированное в земельной книге обеспечение этого кредита. Юридически она самостоятельна и сохраняется даже после полного погашения кредита, пока не будет удалена или уступлена.
Может ли покупатель принять на себя мою поземельную задолженность?
Да, это возможно. Вместо удаления записи поземельная задолженность может быть уступлена банку покупателя, финансирующему сделку. Тогда покупатель сэкономит на оформлении новой поземельной задолженности. Однако для этого необходимо согласие обоих банков, а сумма должна соответствовать условиям финансирования.
Итог: продажа без обременений — стандарт; заранее запланируйте удаление записи
Для продажи старую поземельную задолженность практически всегда необходимо устранить: покупатели и их банки ожидают земельную книгу без обременений. Стандартный вариант — удаление записи: процесс можно планировать, расходы составляют примерно 0,2 процента от суммы поземельной задолженности, а оформление удобно согласовать через нотариуса с продажей. Вместе с покупателем и участвующими банками проверьте, не будет ли вместо этого выгоднее уступка. Особенно важно своевременно запросить разрешение на удаление записи, чтобы нотариальная встреча не сорвалась из-за отсутствия банковского документа.