Навіть після сплати останнього кредитного внеску стара земельна іпотека зазвичай ще залишається в земельній книзі – сама по собі вона не зникає. Під час продажу покупець і його банк майже завжди вимагають земельну книгу без обтяжень. Чи потрібно вам видалити земельну іпотеку, передати її банку покупця або у виняткових випадках залишити, залежить від вашої ситуації. Ми пояснюємо три способи, точний порядок дій і витрати.
Що таке земельна іпотека – і чому вона залишається в земельній книзі?
Земельна іпотека є речовим обтяженням вашої земельної ділянки: вона дає кредитору – як правило, вашому банку – право в разі надзвичайної ситуації вимагати певну грошову суму за рахунок земельної ділянки (§ 1191 BGB). Вона вноситься до розділу III земельної книги і спочатку слугувала забезпеченням вашого іпотечного кредиту.
Важливо розрізняти земельну іпотеку та залишок заборгованості за кредитом. Земельна іпотека є юридично самостійною: якщо ви повністю погасили кредит, вона не припиняється автоматично, а залишається в земельній книзі доти, доки її не буде активно видалено. Після погашення кредиту ви маєте до банку так зване право на зворотне передання – банк повинен або забезпечити видалення земельної іпотеки, або передати її вам.
Крім того, слід відокремлювати витрати на видалення від компенсації за дострокове погашення. Остання є платою, яку банк вимагає за дострокове погашення ще чинного кредиту, – це виключно питання кредитного договору. Натомість видалення земельної іпотеки стосується лише речового забезпечення в земельній книзі й коштує значно менше.
Чи потрібно видаляти земельну іпотеку для продажу?
Закону, який зобов’язує її видаляти, немає. На практиці, однак, майже неможливо цього уникнути: майже кожен нотаріальний договір купівлі-продажу зобов’язує продавця передати нерухомість без обтяжень у розділі III. А банк покупця, який фінансує придбання, наполягає на власній земельній іпотеці першого рангу – він не допускає перед собою в черзі чужого старого обтяження.
Для вас як продавця це означає: стару земельну іпотеку потрібно прибрати – або шляхом видалення, або шляхом передачі банку покупця, який надає фінансування. Лише якщо покупець прямо бажає й надалі використовувати наявну земельну іпотеку, її можна залишити.
Видалити, передати або залишити: три Порівняння шляхів
Шлях 1: Видалити земельну заставу
Класичний і найпоширеніший шлях. Земельна застава остаточно видаляється із земельної книги, після чого земельна книга не містить обтяжень. Це забезпечує чіткість правовідносин і є найпростішим варіантом для покупця та його банку. Недолік: виникають витрати на нотаріуса й земельну книгу, а повторна реєстрація надалі була б можлива лише шляхом нового, платного встановлення застави.
Шлях 2: Передати земельну заставу банку покупця
Замість видалення наявну земельну заставу можна відступити банку покупця, який фінансує придбання. Перевага: покупець заощаджує витрати на повністю нове встановлення земельної застави, оскільки реєструється лише одне — зазвичай дешевше — відступлення. Це особливо вигідно, якщо сума земельної застави приблизно відповідає обсягу фінансування покупця. Передумовою є узгодження процедури обома банками та нотаріусом; це потребує дещо більшої координації.
Шлях 3: Залишити земельну заставу
Той, хто не продає, а зберігає нерухомість і в осяжному майбутньому знову хоче взяти кредит — наприклад, на модернізацію, — може свідомо залишити погашену земельну заставу як заставу власника й таким чином заощадити на дорогому новому встановленні застави в майбутньому. Однак під час продажу цей шлях є винятком: покупець зазвичай хоче отримати чисту земельну книгу без обтяжень.
До видалення за п’ять кроків
Крок 1: З’ясувати залишок боргу та погасити позику
Якщо кредит ще не погашений повністю, під час продажу залишок боргу погашається з купівельної ціни. Нотаріус проводить це через довірче доручення: банк видає дозвіл на видалення одночасно з отриманням платежу залишку боргу. Якщо позику вже погашено, цей крок не потрібен.
Крок 2: Запросити в банку дозвіл на видалення
Дозвіл на видалення — це заява банку про його згоду на видалення. Вона має бути публічно засвідчена (§ 29 GBO). Після повного погашення банки зазвичай видають її безкоштовно; залежно від установи обробка триває від одного до шести тижнів.
Крок 3: У разі застави з заставним листом отримати цей лист
Якщо йдеться про земельну заставу із заставним листом, додатково потрібен оригінал заставного листа. Якщо його втрачено, його необхідно оголосити недійсним у процедурі виклику зацікавлених осіб — це потребує часу, тому подбайте про це завчасно.
Крок 4: Нотаріус засвідчує та подає
Як Ви, як власник, повинні погодитися на видалення (§ 27 GBO). Нотаріус засвідчує ваш підпис, об’єднує дозвіл на видалення, згоду та — якщо він є — лист застави й подає заяву до земельної кадастрової служби.
Крок 5: земельна кадастрова служба видаляє земельну заставу
Земельна кадастрова служба вносить видалення до розділу III (§ 875 BGB). Після цього ваш поземельний реєстр не містить обтяжень. Залежно від завантаженості, до внесення запису загалом часто минає від чотирьох до дванадцяти тижнів.
Скільки коштує видалення земельної застави?
Основою для розрахунку завжди є номінальна сума земельної застави, внесена до поземельного реєстру, — не купівельна ціна і не фактичний залишок боргу (§ 53 GNotKG). За видалення стягуються дві половинні комісії: одна — нотаріусом за засвідчення та подання документів, інша — земельною кадастровою службою безпосередньо за видалення. Як орієнтир, загальні витрати становлять близько 0,2 відсотка від внесеної суми.
Конкретні приклади:
- земельна застава 100 000 євро: близько 270 євро
- земельна застава 200 000 євро: близько 435 євро
- земельна застава 300 000 євро: близько 635 євро
Додатково стягуються незначні витрати та податок з обороту на нотаріальну комісію. Сам дозвіл банку на видалення надається безкоштовно. Зазвичай ці витрати на видалення несе продавець, адже саме він зобов’язаний передати майно без обтяжень, — на відміну від нотаріальних витрат і витрат на поземельний реєстр за договором купівлі-продажу, які сплачує покупець.
Переваги та недоліки видалення для продавців
- Перевага — чіткі умови: Поземельний реєстр без обтяжень створює довіру та прискорює продаж.
- Перевага — безперешкодне фінансування: Банк покупця без проблем отримує перший ранг.
- Перевага — відсутність залишкового ризику: У поземельному реєстрі не залишається старого забезпечення, про яке згодом хтось мав би подбати.
- Недолік — витрати: Нотаріус і земельна кадастрова служба разом коштують близько 0,2 відсотка від суми земельної застави.
- Недолік — час: До видалення може минути кілька тижнів; це слід врахувати в графіку продажу.
- Недолік — відсутність резерву: Видалену земельну заставу неможливо безкоштовно відновити; для подальшого фінансування потрібне нове встановлення застави.
FAQ про земельну заставу під час продажу
Чи обов’язково видаляти земельну заставу до продажу?
Не обов’язково заздалегідь. Важливо, щоб нерухомість на момент переходу права власності яке не обтяжене. На практиці видалення зазвичай оформлюють паралельно з продажем через нотаріуса – залишок боргу погашається з купівельної ціни, а дозвіл на видалення видається одночасно.
Хто оплачує видалення – покупець чи продавець?
Видалення старого земельного обтяження, як правило, оплачує продавець, оскільки він зобов’язаний передати нерухомість без обтяжень. Натомість покупець несе витрати на власне нове земельне обтяження, а також нотаріальні витрати й витрати на внесення запису до земельної книги за договором купівлі-продажу.
Скільки триває видалення?
Загалом розраховуйте приблизно на чотири–дванадцять тижнів. Банку часто потрібно від одного до шести тижнів для видачі дозволу на видалення, а земельному реєстру — залежно від завантаженості — ще кілька тижнів для внесення запису.
У чому різниця між земельним обтяженням і залишком боргу?
Залишок боргу — це ще не погашена сума вашого кредиту. Земельне обтяження — це зареєстроване в земельній книзі забезпечення цього боргу. Воно є юридично самостійним і зберігається навіть після повного погашення кредиту, доки його не буде видалено або передано.
Чи може покупець перейняти моє земельне обтяження?
Так, це можливо. Замість видалення земельне обтяження можна передати банку покупця, який фінансує придбання. Тоді покупець заощаджує витрати на оформлення нового земельного обтяження. Однак для цього обидва банки мають погодитися, а сума повинна відповідати умовам фінансування.
Висновок: продаж нерухомості без обтяжень є стандартом — подбайте про видалення заздалегідь
Для продажу старе земельне обтяження практично завжди потрібно усунути: покупці та їхні банки очікують земельну книгу без обтяжень. Звичайний варіант — видалення: його можна спланувати, витрати становлять близько 0,2 відсотка від суми земельного обтяження, а нотаріус належним чином узгоджує процес із продажем. Разом із покупцем і залученими банками перевірте, чи варто натомість передати обтяження. Найважливіше — своєчасно запросити дозвіл на видалення, щоб нотаріальна зустріч не зірвалася через відсутність банківського документа.