Bij de verkoop van onroerend goed draagt de koper het grootste deel van de notaris- en kadasterkosten – als verkoper blijven er echter afzonderlijke posten voor uw rekening, met name de doorhaling van uw oude grondschuld. Hoeveel dit in totaal is en wie welke rekening betaalt, is wettelijk geregeld en kan vooraf nauwkeurig worden ingeschat. Wij leggen uit hoe hoog de notariskosten in 2026 uitvallen, hoe ze tussen koper en verkoper worden verdeeld en met welke kosten u als verkoper daadwerkelijk rekening moet houden.
Hoe hoog zijn de notariskosten bij de verkoop van onroerend goed?
De notariële bekrachtiging van de koopovereenkomst is bij de verkoop van onroerend goed wettelijk verplicht – zonder notaris gaat het niet. U en de notaris kunnen de hoogte van de kosten echter niet vrij overeenkomen: deze is landelijk uniform vastgelegd in de Wet inzake gerechts- en notariskosten (GNotKG) en is gebaseerd op de transactiewaarde, doorgaans dus de koopprijs.
Als grove vuistregel geldt: de notaris- en kadasterkosten samen bedragen ongeveer 1,5 tot 2 procent van de koopprijs. Daarvan komt ongeveer 1,0 tot 1,5 procent voor rekening van de notaris en circa 0,5 procent voor het kadaster. Boven op de notariskosten komt de wettelijke omzetbelasting van 19 procent; de kosten van het kadaster zijn vrijgesteld van omzetbelasting. Op 1 juni 2025 zijn de kosten in de GNotKG voor het eerst in jaren verhoogd – waardeafhankelijke kosten met ongeveer 6 procent, vaste kosten met ongeveer 9 procent. Wie in 2026 verkoopt, moet dus rekenen met de nieuwe, iets hogere tarieven.
Wie betaalt de notariskosten – koper of verkoper?
Het duidelijke antwoord: doorgaans betaalt de koper. Dit is niet slechts een gewoonte, maar volgt uit de wet. Volgens § 448 lid 2 BGB draagt „de koper van een onroerende zaak … de kosten van de bekrachtiging van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht, de inschrijving in het kadaster en de voor die inschrijving vereiste verklaringen". Daarmee neemt de koper het leeuwendeel voor zijn rekening: de bekrachtiging van de koopovereenkomst, de inschrijving van de aantekening van de eigendomsoverdracht, de overschrijving van de eigendom en – voor zover hij financiert – het vestigen van zijn eigen grondschuld.
Voor u als verkoper betekent dit: u hoeft het grootste kostenblok niet te dragen. Belangrijk is echter een detail met betrekking tot de aansprakelijkheid. Beide contractspartijen zijn tegenover de notaris betalingsplichtig en zijn volgens § 32 GNotKG als hoofdelijk schuldenaar. Als de koper de notariskosten niet betaalt, mag de notaris het openstaande bedrag daarom ook van u vorderen. In de praktijk gebeurt dit zelden, omdat de notaris pas na betaling werkzaamheden verricht – uitgesloten is het echter niet.
Deze kostenposten blijven voor rekening van de verkoper
Ook al draagt de koper het grootste deel: helemaal zonder kosten komt u als verkoper niet door de afspraak bij de notaris. Deze posten blijven doorgaans voor uw rekening:
- Doorhaling van de grondschuld: Is uw onroerend goed nog belast met een grondschuld – bijvoorbeeld uit uw eigen vastgoedlening –, dan moet deze voor de koper uit het kadaster worden verwijderd. De kosten voor de notariële waarmerking van de doorhalingsverklaring en de doorhaling bij het kadaster draagt u.
- Vrijwaring van lasten: Om ervoor te zorgen dat de koper een onbezwaard onroerend goed ontvangt, handelt de notaris de aflossing van uw resterende lening en de vrijgave van de grondschuld af. Ook deze begeleidingswerkzaamheden komen voor uw rekening.
- Boete wegens vervroegde aflossing: Als u een lopende lening voortijdig aflost, verlangt uw bank vaak een boete wegens vervroegde aflossing. Dit is weliswaar geen notariskost, maar behoort tot de typische verkoperskosten rond de afspraak bij de notaris.
- Eigen bijzondere wensen: Als u aanvullende notariële diensten aanvraagt, komen de daardoor ontstane meerkosten uitsluitend voor uw rekening (§ 32 lid 2 GNotKG).
De belangrijkste kostenpost is verreweg de doorhaling van de grondschuld. De kosten bedragen ongeveer 0,2 procent van de ingeschreven grondschuld – elk voor de helft voor de notaris en het kadaster. Bij een grondschuld van 250.000 euro komt dat neer op ongeveer 500 euro.
Rekenvoorbeeld: notariskosten en kadasterkosten bij 400.000 euro
Een voorbeeld maakt de verdeling inzichtelijk. Stel dat u verkoopt voor 400.000 euro, de koper financiert met een grondschuld van 320.000 euro en uw onroerend goed nog is belast met een grondschuld van 250.000 euro:
- Notariskosten (notariële akte, afwikkeling, vestiging van de grondschuld): ongeveer 4.400 euro bruto – voor rekening van de koper
- Kadasterkosten (aantekening van de eigendomsvoorbehoud, overschrijving van de eigendom, inschrijving van de grondschuld): ongeveer 1.900 euro – voor rekening van de koper
- Doorhaling van uw grondschuld: ongeveer 500 euro – voor uw rekening als verkoper
Per saldo betaalt de koper ongeveer 6.300 euro, oftewel circa 1,6 procent van de koopprijs. Voor uw rekening komt alleen de circa 500 euro voor de doorhaling. De exacte bedragen hangen af van de koopprijs, Financiering en hoogte van uw hypotheek – de orde van grootte blijft echter stabiel.
Hypotheek laten doorhalen of laten staan? Voor- en nadelen
Is uw lening al lang afbetaald, maar de hypotheek nog steeds ingeschreven, dan rijst vóór de verkoop de vraag: laten doorhalen of laten staan? Beide opties hebben hun rechtvaardiging.
- Voordeel van doorhaling: Een onbezwaard kadaster wekt vertrouwen bij kopers, en de financierende bank van de koper verlangt sowieso een overdracht zonder lasten. Uiterlijk bij de verkoop moet de oude hypotheek daarom doorgaans verdwijnen.
- Nadeel van doorhaling: Het kost geld – de genoemde circa 0,2 procent van het hypotheekbedrag.
- Voordeel van laten staan: Zolang u niet verkoopt, kunt u een afbetaalde hypotheek als „voorraadshypotheek" in het kadaster laten staan en deze later opnieuw gebruiken voor een financiering. Dat bespaart de kosten voor het opnieuw vestigen ervan.
- Nadeel van laten staan: Bij de verkoop helpt dit meestal niet, omdat de koper het onroerend goed vrij van lasten wil verwerven.
Kortom: Wie verkoopt, ontkomt vrijwel nooit aan doorhaling. Wie alleen zijn lening heeft afbetaald, kan rustig afwegen.
FAQ over notariskosten bij de verkoop
Wie betaalt de notariskosten bij de verkoop van een huis?
In de regel de koper. Volgens § 448 lid 2 BGB draagt hij de kosten voor het verlijden van de koopovereenkomst en de inschrijving in het kadaster. Als verkoper betaalt u vooral de doorhaling van uw eigen hypotheek.
Hoe hoog zijn de notariskosten in 2026?
De notaris- en kadasterkosten samen bedragen circa 1,5 tot 2 procent van de koopprijs. De tarieven zijn in de GNotKG landelijk vastgesteld en per 1 juni 2025 licht verhoogd.
Wat kost het doorhalen van een hypotheek?
Circa 0,2 procent van het ingeschreven hypotheekbedrag, voor de helft voor de notaris en voor de helft voor het kadaster. Bij een hypotheek van 250.000 euro komt dat neer op ongeveer 500 euro. Doorhaling is alleen via een notaris mogelijk, omdat de toestemmingsverklaring voor doorhaling moet worden gewaarmerkt.
Kan ik als verkoper de notariskosten fiscaal aftrekken?
Dat hangt af van het individuele geval. Verkoopt u binnen de tienjarige speculatieperiode belastbaar, dan kunnen kosten zoals het doorhalen van de hypotheek de belastbare winst verminderen. Bij een belastingvrije verkoop – bijvoorbeeld na langdurig eigen gebruik – is dat niet mogelijk. Vraag bij twijfel uw belastingadviseur.
Zijn de notariskosten onderhandelbaar?
Nee. De kosten worden dwingend bepaald volgens de GNotKG en zijn voor alle notarissen gelijk. Wie u een „korting" op notariskosten belooft, handelt niet rechtmatig.
Wat gebeurt er als de koper de notarisrekening niet betaalt?
Omdat beide partijen als hoofdelijk schuldenaren aansprakelijk zijn (§ 32 GNotKG), mag de notaris de kosten desnoods bij u innen. In de praktijk komt dit zelden voor, omdat de notaris de eigendomsoverdracht pas na betaling in gang zet.
Conclusie: Als verkoper betaalt u vooral de doorhaling van de grondschuld
Het goede nieuws voor verkopers: het grote kostenblok voor het verlijden van de akte, de Auflassung en de inschrijving in het kadaster neemt volgens de wet de koper voor zijn rekening. Voor u blijft in de eerste plaats de doorhaling van uw oude grondschuld over – meestal een laag bedrag van drie cijfers tot een klein bedrag van vier cijfers – evenals een mogelijke vergoeding voor vervroegde aflossing aan uw bank. Omdat alle kosten voortvloeien uit het GNotKG en de hoogte van uw grondschuld, kunnen ze vóór de verkoop nauwkeurig worden berekend. Zo berekent u vanaf het begin realistisch wat uw netto-opbrengst is – en komt u tijdens de afspraak bij de notaris niet voor onaangename verrassingen te staan.