Gayrimenkul satışında noter ve tapu sicili masraflarının büyük kısmını alıcı üstlenir; ancak satıcı olarak, başta eski ipoteğinizin silinmesi olmak üzere bazı kalemleri sizin ödemeniz gerekir. Toplam tutarın ne kadar olacağı ve hangi faturayı kimin üstleneceği kanunla düzenlenmiştir ve önceden kesin olarak tahmin edilebilir. Noter masraflarının 2026 yılında ne kadar olacağını, alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaştırıldığını ve satıcı olarak gerçekten hangi masrafları hesaba katmanız gerektiğini açıklıyoruz.
Gayrimenkul satışında noter masrafları ne kadar?
Satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesi, gayrimenkul satışında kanunen zorunludur; noter olmadan işlem yapılamaz. Ancak ücretlerin tutarı sizinle noter arasında serbestçe kararlaştırılamaz: Ücretler, ülke genelinde geçerli olarak Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu’nda (GNotKG) belirlenmiştir ve işlem değerine, yani genellikle satış bedeline göre hesaplanır.
Genel bir kural olarak noter ve tapu sicili masrafları birlikte satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2’si tutar. Bunun yaklaşık yüzde 1,0 ila 1,5’i notere, yaklaşık yüzde 0,5’i ise tapu sicil müdürlüğüne aittir. Noter ücretlerine yasal yüzde 19 oranındaki katma değer vergisi eklenir; tapu sicil müdürlüğü ücretleri katma değer vergisinden muaftır. 1 Haziran 2025’te GNotKG kapsamındaki ücretler, yıllar sonra ilk kez artırılmıştır: Değere bağlı ücretler yaklaşık yüzde 6, sabit ücretler ise yaklaşık yüzde 9 oranında yükselmiştir. Bu nedenle 2026 yılında satış yapanlar yeni ve biraz daha yüksek oranları hesaba katmalıdır.
Noter masraflarını kim öder – alıcı mı, satıcı mı?
Net cevap: Genel olarak alıcı öder. Bu yalnızca yerleşmiş bir uygulama değil, kanundan kaynaklanır. Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 448. maddesinin 2. fıkrasına göre “bir taşınmazın alıcısı … satış sözleşmesinin düzenlenmesi ve mülkiyetin devri, tapu siciline tescil ve tescil için gerekli beyanların masraflarını” üstlenir. Böylece alıcı masrafların aslan payını karşılar: satış sözleşmesinin düzenlenmesi, mülkiyet devrine ilişkin öncelik şerhinin tescili, mülkiyetin devri ve – finansman sağlıyorsa – kendi ipoteğinin tesis edilmesi.
Satıcı olarak sizin açınızdan bunun anlamı şudur: En büyük masraf kalemini üstlenmeniz gerekmez. Ancak sorumluluğa ilişkin önemli bir ayrıntı vardır. Her iki sözleşme tarafı da notere karşı masraf borçlusu olup § 32 GNotKG uyarınca müteselsil borçlu. Alıcı noter faturasını ödemezse noter, ödenmemiş tutarı sizden de talep edebilir. Uygulamada bu nadiren gerçekleşir, çünkü noter ancak ödeme yapıldığında işlem yapar – ancak tamamen imkânsız değildir.
Bu masraf kalemleri satıcıya ait kalır
Alıcı masrafların en büyük bölümünü üstlense de satıcı olarak noter randevusundan tamamen masrafsız çıkamazsınız. Bu kalemler tipik olarak size aittir:
- İpotek borcunun silinmesi: Taşınmazınız hâlâ bir ipotekle yüklüyse – örneğin kendi gayrimenkul kredinizden dolayı –, alıcı için bu ipoteğin tapu sicilinden silinmesi gerekir. İpotek silme onayının noter tarafından tasdik edilmesi ve tapu sicil müdürlüğündeki silme işleminin masraflarını siz karşılarsınız.
- Yüklerden ari hâle getirme: Alıcının üzerinde yük bulunmayan bir taşınmaz edinmesi için noter, kalan kredinizin kapatılmasını ve ipoteğin serbest bırakılmasını yürütür. Bu takip faaliyeti de sizin aleyhinize olur.
- Erken ödeme tazminatı: Devam eden bir krediyi vadesinden önce kapatırsanız bankanız genellikle erken ödeme tazminatı talep eder. Bu bir noter ücreti olmasa da noter randevusu çevresindeki tipik satıcı masraflarına dahildir.
- Kendi özel talepleriniz: Ek noter hizmetleri talep ederseniz, bundan doğan ek masraflar yalnızca size aittir (§ 32 fıkra 2 GNotKG).
Açık ara en önemli kalem ipoteğin silinmesidir. Masrafları, kayıtlı ipotek tutarının yaklaşık yüzde 0,2’si kadardır – yarısı noter, yarısı tapu sicil müdürlüğü için. 250.000 Euro tutarında bir ipotekte bu yaklaşık 500 Euro eder.
Hesaplama örneği: 400.000 Euro için noter ve tapu sicil masrafları
Bir örnek dağılımı somutlaştırır. Taşınmazınızı 400.000 Euro’ya sattığınızı, alıcının 320.000 Euro tutarında bir ipotekle finansman sağladığını ve taşınmazınız üzerinde hâlâ 250.000 Euro tutarında bir ipotek bulunduğunu varsayalım:
- Noter masrafları (resmî senet düzenleme, işlemlerin yürütülmesi, ipotek tesis edilmesi): yaklaşık 4.400 Euro brüt – alıcı karşılar
- Tapu sicil masrafları (mülkiyet devri şerhi, mülkiyetin devri, ipotek tescili): yaklaşık 1.900 Euro – alıcı karşılar
- İpoteğinizin silinmesi: yaklaşık 500 Euro – satıcı olarak siz karşılarsınız
Sonuç olarak alıcı yaklaşık 6.300 Euro, yani satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,6’sını öder. Size yalnızca silme işlemi için yaklaşık 500 Euro düşer. Kesin tutarlar satın alma bedeline, Finansman ve ipotek tutarınızdan itibaren – ancak büyüklük aynı kalır.
İpoteği sildirmek mi, bırakmak mı? Avantajlar ve dezavantajlar
Krediniz çoktan ödenmiş, ancak ipotek hâlâ tapuya kayıtlıysa, satıştan önce şu soru ortaya çıkar: sildirmek mi, bırakmak mı? Her iki seçeneğin de gerekçesi vardır.
- Sildirmenin avantajı: Üzerinde yük bulunmayan bir tapu sicili alıcılar nezdinde güven verir ve alıcının finansman sağlayan bankası zaten taşınmazın takyidatsız devredilmesini talep eder. Bu nedenle en geç satış sırasında eski ipoteğin kural olarak kaldırılması gerekir.
- Sildirmenin dezavantajı: Masraf çıkarır – ipotek tutarının belirtilen yaklaşık yüzde 0,2’si.
- Bırakmanın avantajı: Siz satmadığınız sürece, ödenmiş bir ipoteği tapu sicilinde “yedek ipotek” olarak bırakabilir ve daha sonraki bir finansmanda yeniden kullanabilirsiniz. Böylece yeniden tesis masrafından tasarruf edersiniz.
- Bırakmanın dezavantajı: Satış sırasında bu genellikle size yardımcı olmaz, çünkü alıcı taşınmazı takyidatsız edinmek ister.
Kısaca: Satış yapan kişi ipoteğin sildirilmesinden neredeyse hiç kaçamaz. Yalnızca kredisini ödeyen kişi ise sakince değerlendirme yapabilir.
Satışta noter masrafları hakkında SSS
Ev satışında noter masraflarını kim öder?
Kural olarak alıcı. BGB’nin 448. maddesinin 2. fıkrası uyarınca satış sözleşmesinin düzenlenmesi ve tapu siciline kayıt masraflarını o üstlenir. Satıcı olarak esas olarak kendi ipoteğinizin silinmesi için ödeme yaparsınız.
2026’da noter masrafları ne kadar?
Noter ve tapu sicili masrafları birlikte satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2’si arasındadır. Ücret oranları GNotKG kapsamında ülke genelinde sabitlenmiştir ve 1 Haziran 2025’te hafifçe artırılmıştır.
Bir ipoteğin silinmesi ne kadara mal olur?
Kayıtlı ipotek tutarının yaklaşık yüzde 0,2’si; bunun yarısı noter, yarısı tapu sicil dairesi içindir. 250.000 Euro tutarında bir ipotekte bu yaklaşık 500 Euro’dur. İpotek yalnızca noter aracılığıyla silinebilir, çünkü silme izninin tasdik edilmesi gerekir.
Satıcı olarak noter masraflarını vergiden düşebilir miyim?
Bu, somut olaya bağlıdır. On yıllık spekülasyon süresi içinde vergilendirilebilir şekilde satış yaparsanız, ipoteğin silinmesi gibi masraflar vergilendirilebilir kârı azaltabilir. Vergiden muaf bir satışta – örneğin uzun yıllar kendiniz kullandıysanız – bu mümkün değildir. Şüpheniz varsa vergi danışmanınıza başvurun.
Noter masrafları pazarlık konusu yapılabilir mi?
Hayır. Ücretler zorunlu olarakGNotKG’ye dayanır ve tüm noterler için aynıdır. Size noter ücretlerinde „indirim“ vadeden kişi yasalara uygun hareket etmiyor.
Alıcı noter faturasını ödemezse ne olur?
Her iki taraf da müşterek borçlu olarak sorumlu olduğundan (§ 32 GNotKG), noter gerektiğinde masrafları sizden talep edebilir. Uygulamada bu nadiren gerçekleşir; çünkü noter mülkiyet devrini ancak ödeme yapıldıktan sonra başlatır.
Sonuç: Satıcı olarak öncelikle ipotek terkin ücretini ödersiniz
Satıcılar için iyi haber: Tescil, mülkiyet devri ve tapu siciline kayıt işlemlerinden oluşan büyük masraf kalemini yasaya göre alıcı üstlenir. Sizin için esas olarak eski ipoteğinizin terkini – genellikle üç haneli düşük ila dört haneli küçük bir tutar – ve bankanızın olası erken ödeme tazminatı kalır. Tüm ücretler GNotKG’ye ve ipotek tutarınızın miktarına bağlı olduğundan, satıştan önce kesin olarak hesaplanabilir. Böylece net gelirinizi baştan gerçekçi şekilde hesaplarsınız ve noter randevusunda kötü sürprizlerle karşılaşmazsınız.