При продаже недвижимости большую часть расходов на нотариуса и земельную книгу несёт покупатель, однако продавцу приходится оплачивать отдельные позиции — прежде всего погашение старой записи о залоге недвижимости. Какова общая сумма и кто оплачивает тот или иной счёт, установлено законом и может быть заранее точно рассчитано. Мы расскажем, каковы будут нотариальные расходы в 2026 году, как они распределяются между покупателем и продавцом и какие расходы действительно необходимо предусмотреть продавцу.
Каковы нотариальные расходы при продаже недвижимости?
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи при продаже недвижимости предусмотрено законом — без нотариуса не обойтись. Однако размер пошлин нельзя свободно согласовать с нотариусом: он единообразно установлен на всей территории Германии Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) и зависит от стоимости сделки, то есть, как правило, от покупной цены.
В качестве общего ориентира действует следующее правило: расходы на нотариуса и земельную книгу в совокупности составляют около 1,5–2 процентов от покупной цены. Из них примерно 1,0–1,5 процента приходится на нотариуса и около 0,5 процента — на ведомство земельной книги. К нотариальным пошлинам добавляется установленный законом налог с оборота в размере 19 процентов; сборы ведомства земельной книги освобождены от налога с оборота. 1 июня 2025 года пошлины по GNotKG впервые за многие годы были повышены: пошлины, зависящие от стоимости, — примерно на 6 процентов, фиксированные пошлины — примерно на 9 процентов. Поэтому при продаже в 2026 году следует рассчитывать на новые, несколько более высокие ставки.
Кто оплачивает нотариальные расходы — покупатель или продавец?
Однозначный ответ: как правило, покупатель. Это не просто сложившаяся практика, а требование закона. Согласно § 448 абзацу 2 BGB, «покупатель земельного участка … несёт расходы на нотариальное удостоверение договора купли-продажи и перехода права собственности, внесение записи в земельную книгу и заявления, необходимые для внесения записи». Таким образом, покупатель принимает на себя львиную долю расходов: нотариальное удостоверение договора купли-продажи, внесение предварительной записи о переходе права собственности, переоформление права собственности и — если он финансирует покупку — оформление собственной записи о залоге недвижимости.
Для вас как продавца это означает: самый крупный блок расходов вам оплачивать не придётся. Однако важно учитывать одну деталь, касающуюся ответственности. Обе стороны договора являются должниками по расходам перед нотариусом и несут ответственность согласно § 32 GNotKG как солидарный должник. Поэтому, если покупатель не оплатит счёт нотариуса, нотариус вправе потребовать непогашенную сумму и от вас. На практике это случается редко, поскольку нотариус приступает к работе только после оплаты, однако полностью исключить такую возможность нельзя.
Эти расходы остаются за продавцом
Даже если покупатель несёт большую часть расходов, продавцу также не удастся обойтись без затрат, связанных с визитом к нотариусу. Обычно следующие расходы остаются за вами:
- Погашение Grundschuld: если ваша недвижимость всё ещё обременена Grundschuld — например, в связи с собственным ипотечным кредитом, — это обременение необходимо удалить из поземельной книги для покупателя. Расходы на нотариальное заверение разрешения на погашение и на удаление записи в поземельной книге несёте вы.
- Освобождение от обременений: чтобы покупатель получил необременённую недвижимость, нотариус организует погашение вашего остаточного кредита и снятие Grundschuld. Эта деятельность по сопровождению также оплачивается за ваш счёт.
- Компенсация за досрочное погашение: если вы досрочно погашаете действующий кредит, банк часто требует компенсацию за досрочное погашение. Это не нотариальный сбор, но типичный расход продавца в связи с визитом к нотариусу.
- Ваши особые пожелания: если вы заказываете дополнительные нотариальные услуги, возникающие в связи с этим дополнительные расходы полностью ложатся на вас (§ 32 абзац 2 GNotKG).
Безусловно, самой важной статьёй расходов является погашение Grundschuld. Эти расходы составляют около 0,2 процента от зарегистрированной суммы Grundschuld — по половине для нотариуса и поземельного ведомства. При Grundschuld в размере 250 000 евро это примерно 500 евро.
Пример расчёта: расходы на нотариуса и поземельную книгу при 400 000 евро
Пример позволяет наглядно показать распределение расходов. Предположим, вы продаёте недвижимость за 400 000 евро, покупатель финансирует сделку с помощью Grundschuld в размере 320 000 евро, а на вашей недвижимости всё ещё зарегистрирована Grundschuld в размере 250 000 евро:
- Расходы на нотариуса (удостоверение договора, исполнение, оформление Grundschuld): около 4 400 евро брутто — оплачивает покупатель
- Расходы на поземельную книгу (предварительная запись о переходе права собственности, перерегистрация собственника, регистрация Grundschuld): около 1 900 евро — оплачивает покупатель
- Погашение вашей Grundschuld: около 500 евро — оплачиваете вы как продавец
В итоге покупатель платит около 6 300 евро, то есть примерно 1,6 процента от покупной цены. На вас приходятся только около 500 евро за погашение. Точные суммы зависят от покупной цены, Размер финансирования и величина вашей ипотеки — но порядок величины остаётся стабильным.
Погасить ипотеку или оставить её зарегистрированной? Преимущества и недостатки
Если ваш кредит уже давно погашен, но ипотека всё ещё зарегистрирована, перед продажей возникает вопрос: погасить её или оставить? Оба варианта имеют основания.
- Преимущество погашения: Свободная от обременений запись в поземельной книге производит на покупателей серьёзное впечатление, а банк, финансирующий покупателя, в любом случае требует передачи недвижимости без обременений. Поэтому самое позднее при продаже старая ипотека, как правило, должна быть снята.
- Недостаток погашения: Это стоит денег — упомянутые примерно 0,2 процента от суммы ипотеки.
- Преимущество сохранения: Пока вы не продаёте недвижимость, вы можете оставить погашенную ипотеку в поземельной книге как «ипотеку про запас» и повторно использовать её для последующего финансирования. Это позволяет сэкономить расходы на её повторное оформление.
- Недостаток сохранения: При продаже это обычно не помогает, поскольку покупатель хочет приобрести недвижимость без обременений.
Кратко: тот, кто продаёт, почти никогда не может обойтись без погашения ипотеки. Тот, кто лишь погасил свой кредит, может спокойно взвесить варианты.
Часто задаваемые вопросы о нотариальных расходах при продаже
Кто оплачивает нотариальные расходы при продаже дома?
Как правило, покупатель. Согласно § 448 абзацу 2 Гражданского уложения Германии (BGB), он несёт расходы на нотариальное удостоверение договора купли-продажи и регистрацию в поземельной книге. Как продавец, вы прежде всего оплачиваете снятие собственной ипотеки.
Каковы нотариальные расходы в 2026 году?
Нотариальные расходы и расходы на ведение поземельной книги вместе составляют около 1,5–2 процентов от покупной цены. Тарифы единообразно установлены по всей Германии Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) и были слегка повышены 1 июня 2025 года.
Сколько стоит снятие ипотеки?
Около 0,2 процента от зарегистрированной суммы ипотеки, по половине — нотариусу и ведомству поземельной книги. При ипотеке в размере 250 000 евро это составляет примерно 500 евро. Снятие возможно только через нотариуса, поскольку разрешение на снятие должно быть нотариально заверено.
Могу ли я как продавец вычесть нотариальные расходы из налогов?
Это зависит от конкретного случая. Если вы продаёте недвижимость с налогообложением в течение десятилетнего спекулятивного срока, такие расходы, как снятие ипотеки, могут уменьшить налогооблагаемую прибыль. При продаже, освобождённой от налогов, — например, после длительного самостоятельного проживания — это невозможно. В случае сомнений обратитесь к налоговому консультанту.
Подлежат ли нотариальные расходы обсуждению?
Нет. Размер сборов в обязательном порядке определяется в соответствии с GNotKG и одинаковы для всех нотариусов. Тот, кто обещает вам «скидку» на нотариальные сборы, действует незаконно.
Что произойдет, если покупатель не оплатит счет нотариуса?
Поскольку обе стороны несут солидарную ответственность (§ 32 GNotKG), нотариус в случае необходимости вправе потребовать расходы с вас. На практике это бывает редко, поскольку нотариус инициирует переход права собственности только после оплаты.
Итог: будучи продавцом, вы прежде всего оплачиваете погашение записи об ипотечном обременении
Хорошая новость для продавцов: основной блок расходов, связанный с нотариальным удостоверением, соглашением о переходе права собственности и внесением записи в поземельную книгу, согласно закону оплачивает покупатель. Для вас в первую очередь остается погашение вашей старой записи об ипотечном обременении — обычно это небольшая трехзначная или небольшая четырехзначная сумма — а также возможная компенсация банку за досрочное погашение кредита. Поскольку все сборы зависят от GNotKG и размера вашего ипотечного обременения, их можно точно рассчитать до продажи. Так вы с самого начала реалистично рассчитаете чистую выручку и избежите неприятных сюрпризов при визите к нотариусу.