Nella vendita di un immobile, i costi notarili e catastali sono sostenuti per la maggior parte dall’acquirente; tuttavia, in qualità di venditore, dovrete sostenere alcune voci, prima fra tutte la cancellazione della vostra vecchia ipoteca fondiaria. L’importo complessivo e la ripartizione delle singole fatture sono regolati dalla legge e possono essere stimati con precisione in anticipo. Vi spieghiamo a quanto ammonteranno i costi notarili nel 2026, come si distribuiscono tra acquirente e venditore e quali costi dovete realmente preventivare come venditori.
A quanto ammontano i costi notarili nella vendita di un immobile?
L’autenticazione notarile del contratto di compravendita è obbligatoria per legge nella vendita di un immobile: senza notaio non è possibile procedere. Tuttavia, l’importo delle tariffe non può essere concordato liberamente da voi e dal notaio: è stabilito uniformemente a livello federale nella Legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG) e dipende dal valore dell’operazione, generalmente quindi dal prezzo di acquisto.
Come regola generale, i costi notarili e catastali complessivi ammontano a circa l’1,5-2 per cento del prezzo di acquisto. Di questi, circa l’1,0-1,5 per cento spetta al notaio e circa lo 0,5 per cento all’ufficio del catasto. Alle competenze notarili si aggiunge l’imposta sul valore aggiunto prevista dalla legge, pari al 19 per cento; le tariffe dell’ufficio del catasto sono esenti dall’IVA. Il 1° giugno 2025 le tariffe del GNotKG sono state aumentate per la prima volta dopo anni: le tariffe variabili in base al valore di circa il 6 per cento, quelle fisse di circa il 9 per cento. Chi vende nel 2026 deve quindi calcolare le nuove tariffe, leggermente più elevate.
Chi paga i costi notarili: acquirente o venditore?
La risposta è chiara: nella maggior parte dei casi paga l’acquirente. Non si tratta di una semplice consuetudine, ma deriva dalla legge. Ai sensi del § 448 comma 2 BGB, «l’acquirente di un immobile … sostiene i costi dell’autenticazione del contratto di compravendita e dell’atto di trasferimento, dell’iscrizione nel catasto e delle dichiarazioni necessarie per tale iscrizione». L’acquirente si fa quindi carico della parte preponderante dei costi: l’autenticazione del contratto di compravendita, l’iscrizione della prenotazione della cessione, l’intestazione della proprietà e, qualora ricorra a un finanziamento, la costituzione della propria ipoteca fondiaria.
Per voi venditori questo significa che non dovete sostenere la voce di costo principale. È però importante un dettaglio relativo alla responsabilità. Entrambe le parti contraenti sono debitori delle spese nei confronti del notaio e rispondono ai sensi del § 32 GNotKG in qualità di coobbligati solidali. Se l’acquirente non paga la parcella notarile, il notaio può quindi esigere da Lei anche l’importo dovuto. Nella pratica accade raramente, perché il notaio agisce solo dopo il pagamento – tuttavia non è escluso.
Queste voci di costo restano a carico del venditore
Anche se l’acquirente sostiene la parte maggiore: in qualità di venditore non può evitare completamente i costi dell’appuntamento dal notaio. Tipicamente, queste voci restano a Suo carico:
- Cancellazione dell’ipoteca fondiaria: Se il Suo immobile è ancora gravato da un’ipoteca fondiaria – ad esempio derivante dal proprio mutuo immobiliare –, questa deve essere cancellata dal registro fondiario per l’acquirente. I costi per l’autenticazione notarile del consenso alla cancellazione e per la cancellazione presso l’ufficio del registro fondiario sono a Suo carico.
- Liberazione dai gravami: Affinché l’acquirente riceva un immobile libero da gravami, il notaio gestisce l’estinzione del Suo debito residuo e la liberazione dell’ipoteca fondiaria. Anche questa attività di gestione è a Suo carico.
- Indennizzo per estinzione anticipata: Se estingue anticipatamente un mutuo in corso, la Sua banca richiede spesso un indennizzo per estinzione anticipata. Sebbene non si tratti di una spesa notarile, rientra nei tipici costi del venditore connessi all’appuntamento dal notaio.
- Richieste particolari personali: Se richiede ulteriori prestazioni notarili, i costi aggiuntivi che ne derivano sono esclusivamente a Suo carico (§ 32 comma 2 GNotKG).
La voce di gran lunga più importante è la cancellazione dell’ipoteca fondiaria. I relativi costi ammontano a circa lo 0,2 per cento dell’ipoteca fondiaria iscritta – metà ciascuno per il notaio e per l’ufficio del registro fondiario. Per un’ipoteca fondiaria di 250.000 euro, ciò equivale a circa 500 euro.
Esempio di calcolo: costi notarili e del registro fondiario per 400.000 euro
Un esempio rende più concreta la ripartizione. Supponiamo che venda per 400.000 euro, che l’acquirente finanzi l’acquisto con un’ipoteca fondiaria di 320.000 euro e che sul Suo immobile gravi ancora un’ipoteca fondiaria di 250.000 euro:
- Costi notarili (autenticazione dell’atto, esecuzione, costituzione dell’ipoteca fondiaria): circa 4.400 euro lordi – a carico dell’acquirente
- Costi del registro fondiario (prenotazione della cessione, trascrizione della proprietà, iscrizione dell’ipoteca fondiaria): circa 1.900 euro – a carico dell’acquirente
- Cancellazione della Sua ipoteca fondiaria: circa 500 euro – a Suo carico in qualità di venditore
In definitiva, l’acquirente paga circa 6.300 euro, ossia circa l’1,6 per cento del prezzo di acquisto. A Lei competono solo i circa 500 euro per la cancellazione. Gli importi esatti dipendono dal prezzo di acquisto, Finanziamento e importo della vostra ipoteca – l’ordine di grandezza rimane tuttavia stabile.
Cancellare l’ipoteca o lasciarla iscritta? Vantaggi e svantaggi
Se il vostro credito è già stato completamente rimborsato, ma l’ipoteca è ancora iscritta, prima della vendita si pone la domanda: cancellarla o lasciarla iscritta? Entrambe le opzioni sono legittime.
- Vantaggio della cancellazione: Un registro fondiario libero da gravami appare serio agli acquirenti, e la banca che finanzia l’acquirente richiede comunque un trasferimento libero da gravami. Al più tardi al momento della vendita, quindi, la vecchia ipoteca deve di norma essere cancellata.
- Svantaggio della cancellazione: Ha un costo: i circa 0,2 percento dell’importo dell’ipoteca indicati.
- Vantaggio del mantenimento: Finché non vendete, potete lasciare iscritta nel registro fondiario un’ipoteca già estinta come «ipoteca di riserva» e riutilizzarla per un finanziamento successivo. Ciò consente di risparmiare i costi per una nuova costituzione.
- Svantaggio del mantenimento: Al momento della vendita, ciò di norma non vi aiuta, perché l’acquirente desidera acquistare l’immobile libero da gravami.
In breve: chi vende, non può quasi mai evitare la cancellazione. Chi ha soltanto rimborsato il proprio credito può valutare con calma.
FAQ sui costi notarili nella vendita
Chi paga i costi notarili nella vendita di una casa?
Di norma l’acquirente. Ai sensi del § 448 comma 2 BGB, sostiene i costi per l’autenticazione notarile del contratto di compravendita e per l’iscrizione nel registro fondiario. In qualità di venditore, pagate soprattutto la cancellazione della vostra ipoteca.
A quanto ammontano i costi notarili nel 2026?
I costi notarili e quelli del registro fondiario ammontano complessivamente a circa l’1,5-2 percento del prezzo di acquisto. Le tariffe sono stabilite in modo uniforme a livello federale dal GNotKG e sono state leggermente aumentate dal 1° giugno 2025.
Quanto costa cancellare un’ipoteca?
Circa lo 0,2 percento dell’importo dell’ipoteca iscritta, ripartito in parti uguali tra notaio e ufficio del registro fondiario. Per un’ipoteca di 250.000 euro, si tratta di circa 500 euro. La cancellazione è possibile solo tramite un notaio, poiché l’autorizzazione alla cancellazione deve essere autenticata.
In qualità di venditore, posso detrarre fiscalmente i costi notarili?
Dipende dal singolo caso. Se vendete l’immobile assoggettato a imposta entro il periodo speculativo di dieci anni, costi come la cancellazione dell’ipoteca possono ridurre l’utile imponibile. In caso di vendita esente da imposte – ad esempio dopo un lungo periodo di utilizzo personale – ciò non è possibile. In caso di dubbio, rivolgetevi al vostro consulente fiscale.
I costi notarili sono negoziabili?
No. Le tariffe si basano obbligatoriamente sul GNotKG e sono uguali per tutti i notai. Chi vi promette uno «sconto» sulle spese notarili non agisce legalmente.
Cosa succede se l’acquirente non paga la fattura del notaio?
Poiché entrambe le parti rispondono in solido (§ 32 GNotKG), il notaio può eventualmente esigere da voi i costi. In pratica accade raramente, perché il notaio dispone il trasferimento della proprietà solo dopo il pagamento.
Conclusione: in qualità di venditore pagate soprattutto la cancellazione dell’ipoteca fondiaria
La buona notizia per i venditori: secondo la legge, il grande blocco di costi relativo all’autenticazione notarile, all’accordo di trasferimento e all’iscrizione nel registro fondiario è sostenuto dall’acquirente. Per voi rimane principalmente la cancellazione della vostra vecchia ipoteca fondiaria – generalmente un importo a tre cifre elevato o a quattro cifre contenuto – oltre a un’eventuale penale per estinzione anticipata richiesta dalla vostra banca. Poiché tutte le spese dipendono dal GNotKG e dall’importo della vostra ipoteca fondiaria, possono essere calcolate con precisione prima della vendita. In questo modo calcolate fin dall’inizio il vostro ricavo netto in modo realistico e non avrete brutte sorprese all’appuntamento dal notaio.