Notarkosten beim Verkauf: Wer zahlt und wie hoch sind sie?

Beim Immobilienverkauf trägt die Notar- und Grundbuchkosten größtenteils der Käufer – als Verkäufer bleiben Ihnen aber einzelne Posten, allen voran die Löschung Ihrer alten Grundschuld. Wie viel dabei zusammenkommt und wer welche Rechnung übernimmt, ist gesetzlich geregelt und lässt sich vorab genau abschätzen. Wir erklären Ihnen, wie hoch die Notarkosten 2026 ausfallen, wie sie sich zwischen Käufer und Verkäufer verteilen und welche Kosten Sie als Verkäufer wirklich einplanen müssen.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienverkauf?

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist beim Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben – ohne Notar geht es nicht. Die Höhe der Gebühren können Sie und der Notar allerdings nicht frei vereinbaren: Sie ist bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richtet sich nach dem Geschäftswert, also in der Regel dem Kaufpreis.

Als grobe Faustregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent auf den Notar und rund 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Zu den Notargebühren kommt die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 Prozent hinzu; die Gebühren des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei. Zum 1. Juni 2025 wurden die Gebühren im GNotKG erstmals seit Jahren angehoben – wertabhängige Gebühren um rund 6 Prozent, feste Gebühren um rund 9 Prozent. Wer 2026 verkauft, rechnet also mit den neuen, etwas höheren Sätzen.

Wer zahlt die Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?

Die klare Antwort: In aller Regel zahlt der Käufer. Das ist keine bloße Gepflogenheit, sondern ergibt sich aus dem Gesetz. Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt „der Käufer eines Grundstücks … die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen". Damit übernimmt der Käufer den Löwenanteil: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und – sofern er finanziert – die Bestellung seiner eigenen Grundschuld.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Den größten Kostenblock müssen Sie nicht schultern. Wichtig ist aber ein Detail zur Haftung. Beide Vertragsparteien sind gegenüber dem Notar Kostenschuldner und haften nach § 32 GNotKG als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer die Notarrechnung nicht, darf der Notar den offenen Betrag daher auch von Ihnen verlangen. In der Praxis geschieht das selten, weil der Notar erst bei Zahlung tätig wird – ausgeschlossen ist es aber nicht.

Diese Kostenposten bleiben beim Verkäufer

Auch wenn der Käufer den größten Teil trägt: Ganz ohne Kosten kommen Sie als Verkäufer nicht durch den Notartermin. Diese Posten bleiben typischerweise bei Ihnen:

• Löschung der Grundschuld: Ist Ihre Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet – etwa aus dem eigenen Immobilienkredit –, muss diese für den Käufer aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung und die Löschung beim Grundbuchamt tragen Sie.
• Lastenfreistellung: Damit der Käufer eine unbelastete Immobilie erhält, wickelt der Notar die Ablösung Ihres Restdarlehens und die Freigabe der Grundschuld ab. Auch diese Betreuungstätigkeit geht zu Ihren Lasten.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Lösen Sie einen laufenden Kredit vorzeitig ab, verlangt Ihre Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist zwar keine Notargebühr, gehört aber zu den typischen Verkäuferkosten rund um den Notartermin.
• Eigene Sonderwünsche: Beantragen Sie zusätzliche notarielle Leistungen, fallen die dadurch entstehenden Mehrkosten allein Ihnen zur Last (§ 32 Absatz 2 GNotKG).

Der mit Abstand wichtigste Posten ist die Grundschuldlöschung. Ihre Kosten liegen bei rund 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld – je zur Hälfte für Notar und Grundbuchamt. Bei einer Grundschuld von 250.000 Euro sind das etwa 500 Euro.

Rechenbeispiel: Notar- und Grundbuchkosten bei 400.000 Euro

Ein Beispiel macht die Verteilung greifbar. Angenommen, Sie verkaufen für 400.000 Euro, der Käufer finanziert mit einer Grundschuld über 320.000 Euro, und auf Ihrer Immobilie lastet noch eine Grundschuld von 250.000 Euro:

• Notarkosten (Beurkundung, Vollzug, Grundschuldbestellung): rund 4.400 Euro brutto – trägt der Käufer
• Grundbuchkosten (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintragung): rund 1.900 Euro – trägt der Käufer
• Löschung Ihrer Grundschuld: rund 500 Euro – tragen Sie als Verkäufer

Unterm Strich zahlt der Käufer rund 6.300 Euro, also etwa 1,6 Prozent des Kaufpreises. Auf Sie entfallen nur die rund 500 Euro für die Löschung. Die genauen Beträge hängen von Kaufpreis, Finanzierung und Höhe Ihrer Grundschuld ab – die Größenordnung bleibt aber stabil.

Grundschuld löschen oder bestehen lassen? Vorteile und Nachteile

Ist Ihr Kredit längst abbezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen, stellt sich vor dem Verkauf die Frage: löschen oder stehen lassen? Beides hat seine Berechtigung.

• Vorteil der Löschung: Ein unbelastetes Grundbuch wirkt auf Käufer seriös, und die finanzierende Bank des Käufers verlangt ohnehin eine lastenfreie Übertragung. Spätestens zum Verkauf muss die alte Grundschuld daher in aller Regel weichen.
• Nachteil der Löschung: Sie kostet Geld – die genannten rund 0,2 Prozent der Grundschuld.
• Vorteil des Bestehenlassens: Solange Sie nicht verkaufen, können Sie eine abbezahlte Grundschuld als „Vorratsgrundschuld" im Grundbuch belassen und für eine spätere Finanzierung wiederverwenden. Das spart die Kosten für eine erneute Bestellung.
• Nachteil des Bestehenlassens: Beim Verkauf hilft Ihnen das meist nicht weiter, weil der Käufer die Immobilie lastenfrei erwerben möchte.

Kurz: Wer verkauft, kommt an der Löschung fast nie vorbei. Wer nur seinen Kredit abbezahlt hat, darf in Ruhe abwägen.

FAQ zu den Notarkosten beim Verkauf

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?

In der Regel der Käufer. Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt er die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung. Als Verkäufer zahlen Sie vor allem die Löschung Ihrer eigenen Grundschuld.

Wie hoch sind die Notarkosten 2026?

Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Sätze sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt und wurden zum 1. Juni 2025 leicht angehoben.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Rund 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags, je zur Hälfte für Notar und Grundbuchamt. Bei einer Grundschuld von 250.000 Euro sind das etwa 500 Euro. Die Löschung ist nur über einen Notar möglich, da die Löschungsbewilligung beglaubigt werden muss.

Kann ich als Verkäufer die Notarkosten von der Steuer absetzen?

Das hängt vom Einzelfall ab. Verkaufen Sie steuerpflichtig innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, können Kosten wie die Grundschuldlöschung den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Bei einem steuerfreien Verkauf – etwa nach langjähriger Selbstnutzung – ist das nicht möglich. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater.

Sind die Notarkosten verhandelbar?

Nein. Die Gebühren richten sich zwingend nach dem GNotKG und sind für alle Notare gleich. Wer Ihnen einen „Rabatt" auf Notargebühren verspricht, handelt nicht rechtmäßig.

Was passiert, wenn der Käufer die Notarrechnung nicht zahlt?

Da beide Parteien als Gesamtschuldner haften (§ 32 GNotKG), darf der Notar die Kosten notfalls von Ihnen einfordern. Praktisch ist das selten, weil der Notar den Eigentumsübergang erst nach Zahlung veranlasst.

Fazit: Als Verkäufer zahlen Sie vor allem die Grundschuldlöschung

Die gute Nachricht für Verkäufer: Den großen Kostenblock aus Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung übernimmt nach dem Gesetz der Käufer. Für Sie bleibt in erster Linie die Löschung Ihrer alten Grundschuld – meist ein niedriger dreistelliger bis kleiner vierstelliger Betrag – sowie eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank. Weil sich alle Gebühren aus dem GNotKG und der Höhe Ihrer Grundschuld ergeben, lassen sie sich vor dem Verkauf genau berechnen. So kalkulieren Sie Ihren Nettoerlös von Anfang an realistisch – und erleben beim Notartermin keine bösen Überraschungen.