Lors de la vente d’un bien immobilier, l’acheteur prend en charge la majeure partie des frais de notaire et du registre foncier – en tant que vendeur, certains postes restent toutefois à votre charge, notamment la radiation de votre ancienne charge foncière. Le montant total et la répartition des factures entre les parties sont fixés par la loi et peuvent être estimés précisément à l’avance. Nous vous expliquons le montant des frais de notaire en 2026, leur répartition entre l’acheteur et le vendeur, ainsi que les frais que vous devez réellement prévoir en tant que vendeur.
Quel est le montant des frais de notaire lors de la vente d’un bien immobilier ?
L’authentification notariale de l’acte de vente est légalement obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier – impossible de s’en passer. Vous ne pouvez toutefois pas convenir librement du montant des frais avec le notaire : celui-ci est fixé dans toute l’Allemagne par la loi sur les frais judiciaires et notariaux (GNotKG) et dépend de la valeur de l’opération, c’est-à-dire généralement du prix de vente.
La règle générale est la suivante : les frais de notaire et du registre foncier représentent ensemble environ 1,5 à 2 % du prix de vente. Environ 1,0 à 1,5 % reviennent au notaire et environ 0,5 % au bureau du registre foncier. La TVA légale de 19 % s’ajoute aux frais de notaire ; les frais du bureau du registre foncier sont exonérés de TVA. Au 1er juin 2025, les frais prévus par la GNotKG ont été augmentés pour la première fois depuis plusieurs années – les frais dépendant de la valeur d’environ 6 %, et les frais fixes d’environ 9 %. En cas de vente en 2026, il faut donc compter avec les nouveaux tarifs, légèrement plus élevés.
Qui paie les frais de notaire – l’acheteur ou le vendeur ?
La réponse est claire : en règle générale, c’est l’acheteur qui paie. Il ne s’agit pas d’une simple habitude, mais d’une conséquence de la loi. Selon le § 448, alinéa 2 du BGB, « l’acheteur d’un terrain … prend en charge les frais d’authentification de l’acte de vente et de la déclaration de transfert de propriété, de l’inscription au registre foncier et des déclarations nécessaires à cette inscription ». L’acheteur assume ainsi la majeure partie des frais : l’authentification de l’acte de vente, l’inscription de la réserve de propriété, le transfert de propriété et – s’il finance l’achat – la constitution de sa propre charge foncière.
Pour vous, en tant que vendeur, cela signifie que vous n’avez pas à prendre en charge le principal poste de dépenses. Un détail important concerne toutefois la responsabilité. Les deux parties au contrat sont débitrices des frais envers le notaire et sont responsables conformément au § 32 GNotKG en tant que codébiteurs solidaires. Si l’acheteur ne paie pas la facture du notaire, celui-ci peut donc également vous réclamer le montant impayé. En pratique, cela arrive rarement, car le notaire n’agit qu’après paiement – mais ce n’est pas exclu.
Ces frais restent à la charge du vendeur
Même si l’acheteur en assume la majeure partie, vous ne sortez pas du rendez-vous chez le notaire sans aucun frais en tant que vendeur. Les postes suivants restent généralement à votre charge :
- Radiation de la Grundschuld : Si votre bien immobilier est encore grevé d’une Grundschuld – par exemple au titre de votre propre crédit immobilier –, celle-ci doit être radiée du registre foncier pour l’acheteur. Vous supportez les frais de certification notariale de l’autorisation de radiation ainsi que ceux de la radiation auprès du bureau du registre foncier.
- Mainlevée des charges : Afin que l’acheteur reçoive un bien immobilier libre de toute charge, le notaire s’occupe du remboursement de votre prêt restant et de la mainlevée de la Grundschuld. Cette mission d’accompagnement est également à votre charge.
- Indemnité de remboursement anticipé : Si vous remboursez un crédit en cours avant son terme, votre banque exige souvent une indemnité de remboursement anticipé. Il ne s’agit certes pas de frais de notaire, mais cela fait partie des frais typiques du vendeur liés au rendez-vous chez le notaire.
- Demandes particulières personnelles : Si vous demandez des prestations notariales supplémentaires, les frais additionnels qui en résultent sont entièrement à votre charge (§ 32, alinéa 2, GNotKG).
Le poste de loin le plus important est la radiation de la Grundschuld. Son coût s’élève à environ 0,2 pour cent du montant de la Grundschuld inscrite – réparti pour moitié entre le notaire et le bureau du registre foncier. Pour une Grundschuld de 250.000 euros, cela représente environ 500 euros.
Exemple de calcul : frais de notaire et du registre foncier pour 400.000 euros
Un exemple permet de concrétiser la répartition. Supposons que vous vendiez pour 400.000 euros, que l’acheteur finance l’achat au moyen d’une Grundschuld de 320.000 euros et que votre bien immobilier soit encore grevé d’une Grundschuld de 250.000 euros :
- Frais de notaire (authentification, exécution, constitution de la Grundschuld) : environ 4.400 euros bruts – à la charge de l’acheteur
- Frais du registre foncier (prénotation de transfert de propriété, transfert de propriété, inscription de la Grundschuld) : environ 1.900 euros – à la charge de l’acheteur
- Radiation de votre Grundschuld : environ 500 euros – à votre charge en tant que vendeur
En définitive, l’acheteur paie environ 6.300 euros, soit environ 1,6 pour cent du prix d’achat. Seuls les quelque 500 euros correspondant à la radiation sont à votre charge. Les montants exacts dépendent du prix d’achat, Financement et montant de votre dette foncière – l’ordre de grandeur reste toutefois stable.
Supprimer ou maintenir la dette foncière ? Avantages et inconvénients
Votre crédit est-il depuis longtemps remboursé, mais la dette foncière est-elle encore inscrite ? Avant la vente, la question se pose : la supprimer ou la maintenir ? Les deux options sont justifiées.
- Avantage de la suppression : Un registre foncier libre de toute charge inspire confiance aux acheteurs, et la banque finançant l’acheteur exige de toute façon un transfert libre de charges. Au plus tard lors de la vente, l’ancienne dette foncière doit donc généralement disparaître.
- Inconvénient de la suppression : Elle coûte de l’argent – les quelque 0,2 pour cent mentionnés du montant de la dette foncière.
- Avantage du maintien : Tant que vous ne vendez pas, vous pouvez laisser une dette foncière remboursée au registre foncier en tant que « dette foncière de réserve » et la réutiliser pour un financement ultérieur. Cela permet d’économiser les frais d’une nouvelle constitution.
- Inconvénient du maintien : Lors de la vente, cela ne vous aide généralement pas, car l’acheteur souhaite acquérir le bien libre de toute charge.
En bref : celui qui vend ne peut presque jamais éviter la suppression. Celui qui a seulement remboursé son crédit peut prendre le temps de réfléchir.
FAQ sur les frais de notaire lors de la vente
Qui paie les frais de notaire lors de la vente d’une maison ?
En règle générale, l’acheteur. Selon l’article 448, paragraphe 2, du BGB, il prend en charge les frais d’authentification du contrat de vente et d’inscription au registre foncier. En tant que vendeur, vous payez surtout la suppression de votre propre dette foncière.
À combien s’élèvent les frais de notaire en 2026 ?
Les frais de notaire et du registre foncier réunis représentent environ 1,5 à 2 pour cent du prix d’achat. Les tarifs sont fixés de manière uniforme dans toute l’Allemagne par le GNotKG et ont été légèrement augmentés au 1er juin 2025.
Combien coûte la suppression d’une dette foncière ?
Environ 0,2 pour cent du montant de la dette foncière inscrit, à parts égales pour le notaire et le bureau du registre foncier. Pour une dette foncière de 250.000 euros, cela représente environ 500 euros. La suppression n’est possible que par l’intermédiaire d’un notaire, car l’autorisation de suppression doit être authentifiée.
En tant que vendeur, puis-je déduire les frais de notaire de mes impôts ?
Cela dépend du cas particulier. Si vous vendez un bien imposable dans le délai spéculatif de dix ans, des frais tels que la suppression de la dette foncière peuvent réduire le bénéfice imposable. En cas de vente exonérée d’impôt – par exemple après une longue période d’occupation personnelle –, cela n’est pas possible. En cas de doute, consultez votre conseiller fiscal.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Non. Les frais sont impérativement calculés selon le du GNotKG et sont identiques pour tous les notaires. Quiconque vous promet une « remise » sur les frais de notaire agit illégalement.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie pas la facture du notaire ?
Étant donné que les deux parties sont tenues solidairement (§ 32 GNotKG), le notaire peut, si nécessaire, vous réclamer les frais. En pratique, cela arrive rarement, car le notaire ne fait procéder au transfert de propriété qu’après paiement.
Conclusion : en tant que vendeur, vous payez surtout la radiation de la dette foncière
La bonne nouvelle pour les vendeurs : selon la loi, l’acheteur prend en charge le principal poste de dépenses lié à l’authentification notariale, au transfert de propriété et à l’inscription au registre foncier. Pour vous, il reste principalement la radiation de votre ancienne dette foncière – généralement un montant à trois chiffres élevé ou à quatre chiffres peu élevé – ainsi qu’une éventuelle indemnité de remboursement anticipé réclamée par votre banque. Comme tous les frais découlent du GNotKG et du montant de votre dette foncière, ils peuvent être calculés précisément avant la vente. Vous pouvez ainsi estimer dès le départ votre produit net de manière réaliste – et éviter les mauvaises surprises lors du rendez-vous chez le notaire.