Verkeerswaarde, marktwaarde, vraagprijs – in het dagelijks gebruik binnen de vastgoedsector vallen deze begrippen vaak in één adem, alsof ze hetzelfde betekenen. Juridisch zijn verkeerswaarde en marktwaarde inderdaad identiek, de vraagprijs daarentegen is iets heel anders. Wij leggen u uit wat elk begrip betekent, waar de dubbele benaming vandaan komt en waarom een duidelijk onderscheid bij de aan- en verkoop contant geld waard kan zijn.
Wat is de verkeerswaarde volgens § 194 BauGB?
De verkeerswaarde is het centrale waardebegrip van het Duitse vastgoedrecht. De definitie ervan staat in § 194 van het Duitse Baugesetzbuch (BauGB):
De verkeerswaarde (marktwaarde) wordt bepaald door de prijs die op het tijdstip waarop de waardebepaling betrekking heeft, in het normale handelsverkeer, rekening houdend met de wettelijke omstandigheden en de feitelijke eigenschappen, de overige hoedanigheid en de ligging van het perceel of het overige voorwerp van de waardebepaling, zonder rekening te houden met ongebruikelijke of persoonlijke omstandigheden, zou kunnen worden gerealiseerd.
Eenvoudig gezegd: de verkeerswaarde is de prijs die op een bepaalde peildatum onder normale marktomstandigheden voor een onroerend goed zou kunnen worden gerealiseerd – zonder gedwongen verkoop, zonder familiekorting en zonder liefhebbersopslag. Het gaat dus niet om een concreet betaald bedrag, maar om een objectief geschatte waarde. Het woord „peildatum" is doorslaggevend: de verkeerswaarde geldt altijd slechts voor een bepaald tijdstip, omdat de markt voortdurend verandert. De waarde van vandaag kan over een jaar al achterhaald zijn.
Verkeerswaarde en marktwaarde: twee woorden, één waarde
De meest voorkomende vraag luidt waarschijnlijk: is de marktwaarde iets anders dan de verkeerswaarde? Het duidelijke antwoord: nee. De wettekst plaatst beide begrippen al direct naast elkaar – „De verkeerswaarde (marktwaarde)". Daarmee zijn ze juridisch volledig gelijk; er is geen inhoudelijk verschil.
De dubbele benaming heeft een eenvoudige reden. „Verkeerswaarde" is het traditionele Duitse rechtsbegrip. „Marktwaarde" (Engels market value) is de internationaal gebruikelijke uitdrukking. Toen het Baugesetzbuch in 2004 aan het Europese recht werd aangepast, nam de wetgever het begrip „marktwaarde" uitdrukkelijk op in § 194, om duidelijk te maken: de Duitse verkeerswaarde en de Europese marktwaarde betekenen hetzelfde.
In de praktijk worden de woorden desondanks afhankelijk van de context verschillend gebruikt. Wie een taxatierapport of een overheidsbeschikking in handen heeft, leest daar meestal „Verkehrswert”. In bankdocumenten, in de marketing en in het internationale zakenverkeer wordt vaker gesproken van „Marktwert”. In beide gevallen wordt dezelfde waarde volgens § 194 BauGB bedoeld.
Hoe ontstaat de verkeerswaarde? Een korte blik op de ImmoWertV
Om ervoor te zorgen dat de verkeerswaarde begrijpelijk en vergelijkbaar blijft, schrijft de Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien (ImmoWertV) bindend voor hoe deze moet worden vastgesteld. De huidige versie geldt sinds 1 januari 2022. Deze kent drie erkende methoden:
- Vergelijkingswaardemethode – de waarde wordt afgeleid uit daadwerkelijk gerealiseerde koopprijzen van vergelijkbare objecten.
- Inkomstenwaardemethode – de haalbare huurinkomsten zijn doorslaggevend; gebruikelijk bij verhuurde objecten en kapitaalinvesteringen.
- Materiëlewaardemethode – de waarde bestaat uit de grondwaarde en de bouwkosten van het gebouw, verminderd met de veroudering.
Welke methode wordt toegepast en hoe de berekening in detail werkt, behandelen we in een afzonderlijke gids. Voor de zuivere begripsverduidelijking volstaat: alle drie de methoden zijn gericht op één en dezelfde grootheid – de verkeerswaarde, oftewel marktwaarde.
Verkeerswaarde is niet de vraagprijs
Hier worden twee zaken van elkaar gescheiden die in het dagelijks leven voortdurend door elkaar worden gehaald. De vraagprijs – ook aanbodprijs of gewenste prijs genoemd – is het bedrag waarvoor een vastgoedobject in de advertentie wordt aangeboden. Het is geen objectieve waarde, maar een strategische beslissing van de verkoper en vormt de basis voor de latere onderhandeling.
In de regel wordt de vraagprijs afgeleid van de verkeerswaarde, vaak met een gematigde onderhandelingsmarge naar boven. Hoe groot deze opslag uitvalt, hangt af van de ligging, de vraag en de verkoopstrategie. Een te hoog vastgestelde vraagprijs schrikt geïnteresseerden af en leidt tot een lange verkoopperiode; een te lage prijs betekent geld weggeven. De verkeerswaarde biedt daarvoor de zakelijke basis – maar is zelf geen vastgelegde verkoopprijs.
Koopprijs en beleeningswaarde: verdere begrippen in de omgeving
Rond de aankoop van vastgoed duiken nog twee andere waarden op, die men van de verkeerswaarde moet onderscheiden:
- Koopprijs: het bedrag dat uiteindelijk daadwerkelijk in de notariële koopovereenkomst staat en wordt betaald. Het is het resultaat van aanbod, vraag en onderhandeling en kan boven of onder de Liggen bij de marktwaarde.
- Beleningswaarde: de waarde die een bank aan haar financiering ten grondslag legt. Volgens § 16 van de Pfandbriefgesetz (PfandBG) mag deze de marktwaarde niet overschrijden en worden speculatieve waardecomponenten bewust buiten beschouwing gelaten. De beleningswaarde is een bijzonder voorzichtige waarde die is gericht op verkoopbaarheid op lange termijn en ligt daarom in de praktijk meestal onder de marktwaarde.
Als geheugensteuntje: de marktwaarde (= verkeerswaarde) is de objectieve schatting, de vraagprijs de wens van de verkoper, de koopprijs het onderhandelingsresultaat en de beleningswaarde de voorzichtige visie van de bank. Vier begrippen, vier verschillende rollen.
Wat het verschil betekent voor kopers en verkopers
Voor verkopers is de marktwaarde een eerlijke richtlijn om de vraagprijs niet uit de lucht te grijpen. Wie zijn marktwaarde kent, kan bewust en gemotiveerd een opslag kiezen, in plaats van geïnteresseerden met een fantasiebedrag af te schrikken. Tijdens de onderhandelingen kan men bovendien aanzienlijk zelfverzekerder optreden met een objectief vastgestelde waarde.
Voor kopers is de marktwaarde het belangrijkste tegenargument. Ligt de vraagprijs er duidelijk boven, dan kan dat zakelijk ter discussie worden gesteld. En wie financiering nodig heeft, moet de beleningswaarde in het oog houden: valt deze lager uit dan de overeengekomen koopprijs, dan moet het verschil uit extra eigen vermogen worden gedekt – een punt dat bij een krappe berekening al snel een probleem wordt.
FAQ over verkeerswaarde en marktwaarde
Zijn verkeerswaarde en marktwaarde hetzelfde?
Ja. § 194 BauGB noemt beide begrippen uitdrukkelijk als synoniemen („De verkeerswaarde (marktwaarde)"). Inhoudelijk is er geen verschil. „Verkeerswaarde" is het Duitse juridische begrip, „marktwaarde" de internationaal gebruikelijke uitdrukking – het gaat om dezelfde waarde.
Is de verkeerswaarde de prijs die ik uiteindelijk krijg?
Niet per se. De verkeerswaarde is een objectieve schatting van de prijs die onder normale omstandigheden op een bepaalde peildatum kan worden behaald. De daadwerkelijk betaalde koopprijs kan afhankelijk van de vraag, onderhandelingsvaardigheid en marktsituatie hoger of lager liggen.
Wat is het verschil tussen verkeerswaarde en vraagprijs?
De verkeerswaarde is een objectief vastgestelde waarde volgens vaste regels. De vraagprijs is de vrij gekozen prijs in de advertentie en dient als onderhandelingsbasis. Deze wordt meestal afgeleid van de verkeerswaarde, vaak met een opslag voor de onderhandelingen.
Waarom is de beleenbare waarde lager dan de marktwaarde?
Omdat de bank bewust voorzichtig rekent. De beleenbare waarde moet ook nog haalbaar zijn als de markt instort. Speculatieve waardedelen worden buiten beschouwing gelaten en de waarde mag de marktwaarde niet overschrijden (§ 16 PfandBG). Daarom ligt deze in de praktijk meestal lager.
Wie bepaalt officieel de verkeerswaarde?
Juridisch bindende taxatierapporten van de verkeerswaarde worden opgesteld door officieel aangestelde en beëdigde of gecertificeerde deskundigen, evenals door de taxatiecommissies van de gemeenten. Voor een eerste oriëntatie volstaat vaak een globale waardering – een formeel taxatierapport is vooral zinvol bij een erfenis, scheiding of een geschil voor de rechter.
Conclusie: één waarde, meerdere namen – en een belangrijk bijzonder geval
Verkeerswaarde en marktwaarde duiden op één en hetzelfde: de objectief geschatte prijs van een onroerende zaak op een peildatum volgens § 194 BauGB. U moet daarentegen de vraagprijs (de wens van de verkoper), de koopprijs (het onderhandelingsresultaat) en de beleenbare waarde (het voorzichtige perspectief van de bank) goed van elkaar onderscheiden. Wie deze begrippen correct uit elkaar houdt, onderhandelt zelfverzekerder en beschermt zich tegen verkeerde beslissingen – zowel bij aankoop als bij verkoop.