Кадастровая стоимость, рыночная стоимость, цена предложения — в повседневной практике с недвижимостью эти термины часто употребляются вместе, как будто означают одно и то же. С юридической точки зрения кадастровая и рыночная стоимость действительно идентичны, а цена предложения — это нечто совершенно иное. Мы объясним, что означает каждый термин, откуда взялось двойное обозначение и почему чёткое различие при покупке и продаже может сэкономить реальные деньги.
Что такое кадастровая стоимость согласно § 194 BauGB?
Кадастровая стоимость — центральное понятие стоимости в немецком законодательстве о недвижимости. Её определение содержится в § 194 Строительного кодекса Германии (BauGB):
Кадастровая стоимость (рыночная стоимость) определяется ценой, которая на момент, к которому относится оценка, могла бы быть получена в рамках обычного делового оборота с учётом правовых условий и фактических характеристик, прочих свойств и местоположения земельного участка или иного объекта оценки, без учёта необычных или личных обстоятельств.
Проще говоря: кадастровая стоимость — это цена, которую можно было бы получить за недвижимость на определённую дату при нормальных рыночных условиях — без срочной продажи, скидки родственникам или наценки за особую привлекательность. Речь идёт не о конкретно уплаченной сумме, а об объективно оценённой стоимости. Определяющим является слово «дата оценки»: кадастровая стоимость всегда относится только к определённому моменту, поскольку рынок постоянно меняется. Стоимость сегодня уже через год может оказаться устаревшей.
Кадастровая и рыночная стоимость: два слова, одна стоимость
Вероятно, самый частый вопрос звучит так: отличается ли рыночная стоимость от кадастровой? Однозначный ответ: нет. Уже текст закона ставит оба понятия непосредственно рядом — «кадастровая стоимость (рыночная стоимость)». Таким образом, юридически они совпадают; содержательной разницы между ними нет.
Двойное обозначение имеет простую причину. «Кадастровая стоимость» — традиционный немецкий юридический термин. «Рыночная стоимость» (по-английски market value) — международно распространённое выражение. Когда в 2004 году Строительный кодекс Германии был приведён в соответствие с европейским правом, законодатель прямо включил термин «рыночная стоимость» в § 194, чтобы уточнить: немецкая кадастровая стоимость и европейская рыночная стоимость означают одно и то же.
На практике, однако, эти слова в зависимости от контекста используются по-разному используется. Тот, у кого на руках есть экспертное заключение или решение ведомства, обычно читает там «рыночную стоимость». В банковских документах, маркетинге и международных сделках чаще говорится о «стоимости на рынке». В обоих случаях имеется в виду одна и та же стоимость согласно § 194 BauGB.
Как формируется Verkehrswert? Краткий обзор ImmoWertV
Чтобы Verkehrswert оставалась понятной и сопоставимой, Положение об оценке стоимости недвижимости (ImmoWertV) устанавливает обязательные правила её определения. Действующая редакция применяется с 1 января 2022 года. В ней признаны три метода:
- Метод сравнительного анализа – стоимость выводится из фактически достигнутых цен покупки сопоставимых объектов.
- Доходный метод – решающими являются доходы от аренды, которые можно получить; обычно применяется к сдаваемым в аренду объектам и инвестициям.
- Метод расчёта стоимости воспроизводства – стоимость складывается из стоимости земельного участка и затрат на строительство здания за вычетом износа.
О том, какой метод применяется и как именно выполняется расчёт, мы расскажем в отдельном руководстве. Для простого пояснения термина достаточно: все три метода направлены на определение одной и той же величины – Verkehrswert, то есть рыночной стоимости.
Verkehrswert — это не цена предложения
Здесь следует разделить два понятия, которые в повседневной жизни постоянно путают. Цена предложения — также называемая заявленной или желаемой ценой — это сумма, за которую недвижимость выставляется в объявлении. Это не объективный показатель стоимости, а стратегическое решение продавца и основа для последующих переговоров.
Как правило, цена предложения выводится из Verkehrswert, часто с умеренной надбавкой для переговоров. Размер этой надбавки зависит от местоположения, спроса и стратегии продажи. Слишком высокая цена предложения отпугивает заинтересованных лиц и приводит к длительному маркетингу; слишком низкая — означает потерю денег. Verkehrswert обеспечивает объективную основу, но сама по себе не является зафиксированной ценой продажи.
Цена покупки и залоговая стоимость: другие связанные понятия
В связи с покупкой недвижимости встречаются ещё два показателя, которые следует отличать от Verkehrswert:
- Цена покупки: сумма, которая в итоге фактически указывается в нотариальном договоре купли-продажи и уплачивается. Она является результатом предложения, спроса и переговоров и может быть выше или ниже Находится в рыночной стоимости.
- Залоговая стоимость: стоимость, которую банк принимает за основу при финансировании. Согласно § 16 Закона об ипотечных облигациях (PfandBG), она не может превышать рыночную стоимость и сознательно не учитывает спекулятивные составляющие стоимости. Залоговая стоимость представляет собой особенно осторожную величину, ориентированную на долгосрочную возможность продажи, и поэтому на практике обычно ниже рыночной стоимости.
Запомнить можно так: рыночная стоимость (= Marktwert) — это объективная оценка, цена предложения — желание продавца, покупная цена — результат переговоров, а залоговая стоимость — осторожная оценка банка. Четыре понятия, четыре разные роли.
Что означает разница для покупателей и продавцов
Для продавцов рыночная стоимость является справочным ориентиром, позволяющим не устанавливать цену предложения наобум. Зная рыночную стоимость, можно осознанно и обоснованно выбрать надбавку, вместо того чтобы отпугивать заинтересованных лиц фантастической цифрой. На переговорах с объективно определённой стоимостью также можно вести себя гораздо увереннее.
Для покупателей рыночная стоимость является важнейшим аргументом в возражениях. Если цена предложения явно выше неё, это можно объективно поставить под вопрос. А тем, кому требуется финансирование, следует учитывать залоговую стоимость: если она окажется ниже согласованной покупной цены, разницу придётся покрыть за счёт дополнительных собственных средств — при ограниченном бюджете это быстро может стать проблемой.
Часто задаваемые вопросы о рыночной стоимости и Marktwert
Рыночная стоимость и Marktwert — это одно и то же?
Да. § 194 BauGB прямо называет оба понятия равнозначными («Рыночная стоимость (Marktwert)»). Содержательной разницы нет. «Verkehrswert» — немецкий юридический термин, а «Marktwert» — международно распространённое выражение; имеется в виду одна и та же стоимость.
Является ли рыночная стоимость ценой, которую я в итоге получу?
Не обязательно. Рыночная стоимость — это объективная оценка цены, которую можно получить при нормальных условиях на определённую дату. Фактически уплаченная покупная цена в зависимости от спроса, навыков ведения переговоров и рыночной ситуации может быть выше или ниже неё.
В чём разница между рыночной стоимостью и ценой предложения?
Рыночная стоимость — это объективно определённая величина стоимости, рассчитанная по установленным правилам. Цена предложения — это свободно выбранная цена в объявлении, служащая основой для переговоров. Обычно она выводится из рыночной стоимости, часто с надбавкой для переговоров.
Почему залоговая стоимость ниже рыночной стоимости?
Потому что банк намеренно рассчитывает осторожно. Залоговая стоимость должна быть достижима даже в случае обвала рынка. Она не учитывает спекулятивные составляющие стоимости и не может превышать рыночную стоимость (§ 16 PfandBG). Поэтому на практике она обычно ниже.
Кто официально определяет рыночную стоимость?
Юридически значимые отчёты об оценке рыночной стоимости составляют публично назначенные и присягнувшие или сертифицированные эксперты, а также оценочные комиссии муниципалитетов. Для первоначальной ориентировки часто достаточно приблизительной оценки — официальное заключение особенно целесообразно при наследовании, разводе или судебном споре.
Итог: одна стоимость, несколько названий — и важный особый случай
Термины «расчётная стоимость» и «рыночная стоимость» обозначают одно и то же: объективно оценённую цену недвижимости на определённую дату согласно § 194 BauGB. Однако действительно важно различать цену предложения (желание продавца), покупную цену (результат переговоров) и залоговую стоимость (осторожный взгляд банка). Тот, кто чётко разграничивает эти понятия, увереннее ведёт переговоры и защищает себя от ошибочных решений — будь то покупка или продажа.