Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis – im Immobilienalltag fallen diese Begriffe oft im selben Atemzug, als meinten sie dasselbe. Rechtlich sind Verkehrswert und Marktwert tatsächlich identisch, der Angebotspreis dagegen ist etwas völlig anderes. Wir erklären Ihnen, welcher Begriff was bedeutet, woher die Doppelbezeichnung kommt und warum die saubere Unterscheidung beim Kauf und Verkauf bares Geld wert sein kann.
Was ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB?
Der Verkehrswert ist der zentrale Wertbegriff des deutschen Immobilienrechts. Seine Definition steht in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB):
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Vereinfacht gesagt: Der Verkehrswert ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag unter normalen Marktbedingungen für eine Immobilie erzielbar wäre – ohne Notverkauf, ohne Verwandtenrabatt, ohne Liebhaberaufschlag. Es geht also nicht um einen konkret gezahlten Betrag, sondern um einen objektiv geschätzten Wert. Entscheidend ist das Wort „Stichtag": Der Verkehrswert gilt immer nur für einen bestimmten Zeitpunkt, weil sich der Markt laufend verändert. Der Wert von heute kann in einem Jahr schon veraltet sein.
Verkehrswert und Marktwert: zwei Wörter, ein Wert
Die wohl häufigste Frage lautet: Ist der Marktwert etwas anderes als der Verkehrswert? Die klare Antwort: nein. Schon der Gesetzestext stellt beide Begriffe direkt nebeneinander – „Der Verkehrswert (Marktwert)". Damit sind sie juristisch deckungsgleich; es gibt keinen inhaltlichen Unterschied.
Die Doppelbezeichnung hat einen einfachen Grund. „Verkehrswert" ist der traditionelle deutsche Rechtsbegriff. „Marktwert" (englisch market value) ist der international übliche Ausdruck. Als das Baugesetzbuch 2004 an europäisches Recht angepasst wurde, nahm der Gesetzgeber den Begriff „Marktwert" ausdrücklich mit in § 194 auf, um klarzustellen: Der deutsche Verkehrswert und der europäische Marktwert meinen dasselbe.
In der Praxis werden die Wörter dennoch je nach Kontext unterschiedlich verwendet. Wer ein Gutachten oder einen Behördenbescheid in den Händen hält, liest dort meist „Verkehrswert". In Bankunterlagen, in der Vermarktung und im internationalen Geschäft ist häufiger von „Marktwert" die Rede. Gemeint ist beide Male derselbe Wert nach § 194 BauGB.
Wie entsteht der Verkehrswert? Ein kurzer Blick auf die ImmoWertV
Damit der Verkehrswert nachvollziehbar und vergleichbar bleibt, gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verbindlich vor, wie er zu ermitteln ist. Die aktuelle Fassung gilt seit dem 1. Januar 2022. Sie kennt drei anerkannte Verfahren:
- Vergleichswertverfahren – der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet.
- Ertragswertverfahren – maßgeblich sind die erzielbaren Mieteinnahmen; üblich bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen.
- Sachwertverfahren – der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Alterung.
Welches Verfahren zum Einsatz kommt und wie die Rechnung im Detail funktioniert, behandeln wir in einem eigenen Ratgeber. Für die reine Begriffsklärung genügt: Alle drei Verfahren zielen auf ein und dieselbe Größe – den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert.
Verkehrswert ist nicht der Angebotspreis
Hier trennen sich zwei Dinge, die im Alltag ständig verwechselt werden. Der Angebotspreis – auch Angebots- oder Wunschpreis genannt – ist der Betrag, mit dem eine Immobilie im Inserat ausgeschrieben wird. Er ist keine objektive Wertgröße, sondern eine strategische Entscheidung des Verkäufers und bildet die Basis für die spätere Verhandlung.
In der Regel wird der Angebotspreis aus dem Verkehrswert abgeleitet, oft mit einem moderaten Verhandlungspuffer nach oben. Wie groß dieser Aufschlag ausfällt, hängt von Lage, Nachfrage und Verkaufsstrategie ab. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis schreckt Interessenten ab und führt zu langer Vermarktung; ein zu niedriger verschenkt Geld. Der Verkehrswert liefert dafür die sachliche Grundlage – er ist aber selbst kein festgeschriebener Verkaufspreis.
Kaufpreis und Beleihungswert: weitere Begriffe im Umfeld
Rund um den Immobilienkauf tauchen zwei weitere Werte auf, die man vom Verkehrswert unterscheiden sollte:
- Kaufpreis: der Betrag, der am Ende tatsächlich im notariellen Kaufvertrag steht und gezahlt wird. Er ist das Ergebnis von Angebot, Nachfrage und Verhandlung und kann über oder unter dem Verkehrswert liegen.
- Beleihungswert: der Wert, den eine Bank ihrer Finanzierung zugrunde legt. Nach § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) darf er den Marktwert nicht übersteigen und lässt spekulative Wertanteile bewusst außen vor. Der Beleihungswert ist eine besonders vorsichtige, auf langfristige Verkäuflichkeit ausgelegte Größe und liegt deshalb in der Praxis meist unter dem Verkehrswert.
Als Merksatz: Der Verkehrswert (= Marktwert) ist die objektive Schätzung, der Angebotspreis der Wunsch des Verkäufers, der Kaufpreis das Verhandlungsergebnis und der Beleihungswert die vorsichtige Sicht der Bank. Vier Begriffe, vier verschiedene Rollen.
Was der Unterschied für Käufer und Verkäufer bedeutet
Für Verkäufer ist der Verkehrswert die faire Orientierung, um den Angebotspreis nicht ins Blaue zu setzen. Wer seinen Marktwert kennt, kann einen Aufschlag bewusst und begründet wählen, statt Interessenten mit einer Fantasiezahl abzuschrecken. In der Verhandlung lässt sich mit einem sachlich ermittelten Wert zudem deutlich souveräner auftreten.
Für Käufer ist der Verkehrswert das wichtigste Gegenargument. Liegt der Angebotspreis erkennbar darüber, lässt sich das sachlich hinterfragen. Und wer eine Finanzierung benötigt, sollte den Beleihungswert im Blick behalten: Fällt er niedriger aus als der vereinbarte Kaufpreis, muss die Differenz aus zusätzlichem Eigenkapital gedeckt werden – ein Punkt, der bei knapper Kalkulation schnell zum Problem wird.
FAQ zu Verkehrswert und Marktwert
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Ja. § 194 BauGB nennt beide Begriffe ausdrücklich gleichbedeutend („Der Verkehrswert (Marktwert)"). Einen inhaltlichen Unterschied gibt es nicht. „Verkehrswert" ist der deutsche Rechtsbegriff, „Marktwert" der international gebräuchliche Ausdruck – gemeint ist derselbe Wert.
Ist der Verkehrswert der Preis, den ich am Ende bekomme?
Nicht zwingend. Der Verkehrswert ist eine objektive Schätzung des unter normalen Bedingungen erzielbaren Preises zu einem Stichtag. Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis kann je nach Nachfrage, Verhandlungsgeschick und Marktlage darüber oder darunter liegen.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Angebotspreis?
Der Verkehrswert ist eine sachlich ermittelte Wertgröße nach festen Regeln. Der Angebotspreis ist der frei gewählte Preis im Inserat und dient als Verhandlungsbasis. Er wird meist aus dem Verkehrswert abgeleitet, häufig mit einem Aufschlag zur Verhandlung.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Marktwert?
Weil die Bank bewusst vorsichtig kalkuliert. Der Beleihungswert soll auch dann noch erzielbar sein, wenn der Markt einbricht. Er blendet spekulative Wertanteile aus und darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 PfandBG). Deshalb liegt er in der Praxis meist darunter.
Wer ermittelt den Verkehrswert offiziell?
Rechtssichere Verkehrswertgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige sowie die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Für eine erste Orientierung genügt oft eine überschlägige Bewertung – ein förmliches Gutachten ist vor allem bei Erbschaft, Scheidung oder Streit vor Gericht sinnvoll.
Fazit: Ein Wert, mehrere Namen – und ein wichtiger Sonderfall
Verkehrswert und Marktwert bezeichnen ein und dieselbe Sache: den objektiv geschätzten Preis einer Immobilie zu einem Stichtag nach § 194 BauGB. Wirklich auseinanderhalten müssen Sie dagegen den Angebotspreis (den Wunsch des Verkäufers), den Kaufpreis (das Verhandlungsergebnis) und den Beleihungswert (die vorsichtige Sicht der Bank). Wer diese Begriffe sauber trennt, argumentiert in Verhandlungen souveräner und schützt sich vor Fehlentscheidungen – ob beim Kauf oder beim Verkauf.