Valore commerciale, valore di mercato, prezzo richiesto: nella quotidianità immobiliare questi termini vengono spesso utilizzati nella stessa frase, come se significassero la stessa cosa. Dal punto di vista giuridico, valore commerciale e valore di mercato sono effettivamente identici, mentre il prezzo richiesto è qualcosa di completamente diverso. Vi spieghiamo che cosa significa ciascun termine, da dove deriva la doppia denominazione e perché distinguerli correttamente può valere denaro contante al momento dell'acquisto e della vendita.
Che cos'è il valore commerciale ai sensi del § 194 BauGB?
Il valore commerciale è il concetto di valore centrale del diritto immobiliare tedesco. La sua definizione si trova nel § 194 del Codice edilizio (BauGB):
Il valore commerciale (valore di mercato) è determinato dal prezzo che, al momento cui si riferisce la stima, sarebbe conseguibile nella normale attività commerciale, tenendo conto delle condizioni giuridiche e delle caratteristiche effettive, delle altre peculiarità e dell'ubicazione del terreno o dell'altro oggetto della stima, senza considerare circostanze insolite o personali.
In parole semplici: il valore commerciale è il prezzo che si potrebbe ottenere per un immobile a una determinata data di riferimento, in condizioni di mercato normali – senza vendita d'emergenza, senza sconto per parenti, senza maggiorazione per motivi affettivi. Non si tratta quindi di un importo concretamente pagato, bensì di un valore stimato oggettivamente. La parola decisiva è «data di riferimento»: il valore commerciale vale sempre e soltanto per un determinato momento, poiché il mercato cambia continuamente. Il valore di oggi potrebbe essere già superato tra un anno.
Valore commerciale e valore di mercato: due parole, un solo valore
La domanda probabilmente più frequente è: il valore di mercato è qualcosa di diverso dal valore commerciale? La risposta chiara è: no. Già il testo di legge pone direttamente i due termini uno accanto all'altro: «Il valore commerciale (valore di mercato)». Sono quindi giuridicamente equivalenti; non esiste alcuna differenza sostanziale.
La doppia denominazione ha una ragione semplice. «Valore commerciale» è il termine giuridico tradizionale tedesco. «Valore di mercato» (in inglese market value) è l'espressione comunemente utilizzata a livello internazionale. Quando nel 2004 il Codice edilizio è stato adeguato al diritto europeo, il legislatore ha incluso espressamente il termine «valore di mercato» nel § 194, per chiarire che il valore commerciale tedesco e il valore di mercato europeo indicano la stessa cosa.
Nella pratica, tuttavia, le parole vengono utilizzate diversamente a seconda del contesto.utilizzato. Chi ha tra le mani una perizia o un provvedimento amministrativo vi legge solitamente «valore di mercato». Nei documenti bancari, nella commercializzazione e nelle operazioni internazionali si parla più spesso di «valore di mercato». In entrambi i casi si intende lo stesso valore ai sensi del § 194 BauGB.
Come si determina il valore di mercato? Una breve panoramica dell’ImmoWertV
Affinché il valore di mercato rimanga comprensibile e comparabile, la regolamentazione sulla determinazione del valore degli immobili (ImmoWertV) stabilisce in modo vincolante come debba essere determinato. La versione attuale è in vigore dal 1º gennaio 2022. Essa riconosce tre procedure:
- Metodo del confronto di mercato – il valore viene ricavato dai prezzi di acquisto effettivamente realizzati per immobili comparabili.
- Metodo del valore reddituale – sono determinanti i canoni di locazione ottenibili; è usuale per gli immobili locati e gli investimenti immobiliari.
- Metodo del valore sostanziale – il valore deriva dal valore del terreno e dai costi di costruzione dell’edificio, al netto dell’invecchiamento.
Quale metodo venga utilizzato e come funzioni nel dettaglio il calcolo lo trattiamo in una guida separata. Per la semplice chiarificazione del termine è sufficiente: tutte e tre le procedure mirano alla stessa grandezza, ovvero al valore di mercato.
Il valore di mercato non è il prezzo richiesto
Qui si separano due concetti che nella vita quotidiana vengono continuamente confusi. Il prezzo richiesto – chiamato anche prezzo d’offerta o prezzo desiderato – è l’importo con cui un immobile viene pubblicizzato nell’annuncio. Non è una misura oggettiva del valore, bensì una decisione strategica del venditore e costituisce la base per la successiva trattativa.
Di norma, il prezzo richiesto viene derivato dal valore di mercato, spesso con un moderato margine di trattativa verso l’alto. L’entità di tale maggiorazione dipende dalla posizione, dalla domanda e dalla strategia di vendita. Un prezzo richiesto fissato troppo alto scoraggia gli interessati e porta a una commercializzazione prolungata; uno troppo basso comporta una perdita di denaro. Il valore di mercato fornisce la base oggettiva, ma non è esso stesso un prezzo di vendita prestabilito.
Prezzo di acquisto e valore di finanziamento: altri termini correlati
Nel contesto dell’acquisto immobiliare compaiono altri due valori, che è opportuno distinguere dal valore di mercato:
- Prezzo di acquisto: l’importo che alla fine è effettivamente indicato nel contratto notarile di compravendita e viene pagato. È il risultato di offerta, domanda e trattativa e può essere superiore o inferiore al Essere pari al valore di mercato.
- Valore cauzionale: il valore su cui una banca basa il proprio finanziamento. Ai sensi dell’§ 16 della Legge sulle obbligazioni fondiarie (PfandBG), non può superare il valore di mercato ed esclude consapevolmente le componenti speculative del valore. Il valore cauzionale è una grandezza particolarmente prudente, orientata alla vendibilità a lungo termine, e per questo nella pratica è generalmente inferiore al valore di mercato.
Come frase mnemonica: il valore di mercato (= valore di mercato) è la stima obiettiva, il prezzo richiesto è il desiderio del venditore, il prezzo d’acquisto è il risultato della trattativa e il valore cauzionale è la prospettiva prudente della banca. Quattro termini, quattro ruoli diversi.
Cosa significa la differenza per acquirenti e venditori
Per i venditori, il valore di mercato è un riferimento equo per non fissare il prezzo richiesto senza criterio. Chi conosce il proprio valore di mercato può scegliere consapevolmente e motivatamente un sovrapprezzo, invece di scoraggiare gli interessati con una cifra fantasiosa. Nella trattativa, inoltre, è possibile apparire molto più sicuri facendo riferimento a un valore determinato in modo obiettivo.
Per gli acquirenti, il valore di mercato è il principale argomento contrario. Se il prezzo richiesto è palesemente superiore, è possibile metterlo in discussione in modo obiettivo. E chi necessita di un finanziamento dovrebbe tenere d’occhio il valore cauzionale: se risulta inferiore al prezzo d’acquisto concordato, la differenza deve essere coperta con ulteriore capitale proprio – un aspetto che, in presenza di un calcolo finanziario ristretto, può diventare rapidamente un problema.
FAQ su valore di mercato e valore di mercato
Il valore di mercato e il valore di mercato sono la stessa cosa?
Sì. Il § 194 del BauGB cita espressamente entrambi i termini come sinonimi („Il valore di mercato (valore di mercato)"). Non esiste alcuna differenza sostanziale. „Valore di mercato" è il termine giuridico tedesco, „valore di mercato" l’espressione usata a livello internazionale: si intende lo stesso valore.
Il valore di mercato è il prezzo che alla fine riceverò?
Non necessariamente. Il valore di mercato è una stima obiettiva del prezzo ottenibile in condizioni normali a una determinata data di riferimento. Il prezzo d’acquisto effettivamente pagato può essere superiore o inferiore, a seconda della domanda, dell’abilità negoziale e della situazione del mercato.
Qual è la differenza tra valore di mercato e prezzo richiesto?
Il valore di mercato è una grandezza di valore determinata oggettivamente secondo regole fisse. Il prezzo richiesto è il prezzo scelto liberamente nell’annuncio e funge da base per la trattativa. Di solito viene derivato dal valore di mercato, spesso con un sovrapprezzo da negoziare.
Perché il valore di finanziamento è inferiore al valore di mercato?
Perché la banca calcola volutamente in modo prudente. Il valore di finanziamento deve poter essere ancora realizzato anche se il mercato crolla. Esclude le componenti speculative del valore e non può superare il valore di mercato (§ 16 PfandBG). Per questo, nella pratica, è solitamente inferiore.
Chi determina ufficialmente il valore di mercato?
Le perizie sul valore di mercato giuridicamente valide vengono redatte da periti nominati e giurati pubblicamente o certificati, nonché dai comitati di esperti dei comuni. Per un primo orientamento è spesso sufficiente una valutazione approssimativa – una perizia formale è soprattutto utile in caso di eredità, divorzio o controversia in tribunale.
Conclusione: un valore, più nomi – e un’importante eccezione
Valore di mercato e valore commerciale indicano la stessa cosa: il prezzo stimato oggettivamente di un immobile a una determinata data di riferimento ai sensi del § 194 BauGB. Occorre invece distinguere chiaramente tra il prezzo richiesto (la volontà del venditore), il prezzo di acquisto (il risultato della trattativa) e il valore di finanziamento (la visione prudente della banca). Chi distingue correttamente questi termini argomenta con maggiore sicurezza nelle trattative e si protegge da decisioni errate – sia nell’acquisto sia nella vendita.