Valor de mercado, valor de mercado, precio de oferta: en el día a día inmobiliario, estos términos suelen mencionarse juntos, como si significaran lo mismo. Jurídicamente, el valor de mercado y el valor de mercado son efectivamente idénticos; el precio de oferta, en cambio, es algo completamente distinto. Le explicamos qué significa cada término, de dónde procede la doble denominación y por qué distinguirlos correctamente puede suponer un ahorro considerable al comprar y vender.
¿Qué es el valor de mercado según el § 194 del BauGB?
El valor de mercado es el concepto de valor central del derecho inmobiliario alemán. Su definición figura en el § 194 del Código de la Construcción (BauGB):
El valor de mercado (valor de mercado) se determina por el precio que, en el momento al que se refiere la tasación, podría obtenerse en el tráfico comercial ordinario, atendiendo a las circunstancias jurídicas y las características reales, a las demás condiciones y a la ubicación del inmueble o del otro objeto de la tasación, sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales.
Dicho de forma sencilla: el valor de mercado es el precio que podría obtenerse por un inmueble en una fecha de referencia determinada bajo condiciones normales de mercado, sin venta urgente, sin descuento para familiares y sin sobreprecio de un interesado particular. Por tanto, no se trata de un importe pagado concreto, sino de un valor estimado objetivamente. La palabra «fecha de referencia» es decisiva: el valor de mercado solo es válido para un momento determinado, porque el mercado cambia continuamente. El valor de hoy puede quedar obsoleto dentro de un año.
Valor de mercado y valor de mercado: dos palabras, un mismo valor
La pregunta probablemente más frecuente es: ¿es el valor de mercado algo distinto del valor de mercado? La respuesta clara es: no. El propio texto legal coloca ambos términos directamente uno junto al otro: «El valor de mercado (valor de mercado)». Por tanto, son equivalentes jurídicamente; no existe ninguna diferencia de contenido.
La doble denominación tiene un motivo sencillo. «Valor de mercado» es el término jurídico tradicional alemán. «Valor de mercado» (en inglés market value) es la expresión utilizada internacionalmente. Cuando el Código de la Construcción se adaptó al derecho europeo en 2004, el legislador incluyó expresamente el término «valor de mercado» en el § 194 para dejar claro que el valor de mercado alemán y el valor de mercado europeo significan lo mismo.
En la práctica, no obstante, las palabras se utilizan de forma diferente según el contexto.utilizado. Quien tiene en sus manos un informe pericial o una resolución administrativa suele leer allí «Verkehrswert». En la documentación bancaria, en la comercialización y en los negocios internacionales se habla con más frecuencia de «Marktwert». En ambos casos se hace referencia al mismo valor conforme al § 194 del BauGB.
¿Cómo se determina el valor de mercado? Una breve mirada a la ImmoWertV
Para que el valor de mercado siga siendo comprensible y comparable, la Ordenanza sobre la valoración de inmuebles (ImmoWertV) establece de forma vinculante cómo debe determinarse. La versión actual está vigente desde el 1 de enero de 2022. Contempla tres procedimientos reconocidos:
- Procedimiento del valor comparativo – el valor se deduce de los precios de compra realmente alcanzados por inmuebles comparables.
- Procedimiento del valor de rendimiento – son determinantes los ingresos por alquiler que pueden obtenerse; es habitual en inmuebles arrendados e inversiones de capital.
- Procedimiento del valor material – el valor resulta del valor del suelo y de los costes de construcción del edificio, menos la depreciación por antigüedad.
En una guía independiente abordamos qué procedimiento se aplica y cómo funciona el cálculo en detalle. Para aclarar el concepto basta con lo siguiente: los tres procedimientos tienen como objetivo una misma magnitud: el valor de mercado, es decir, el valor de mercado.
El valor de mercado no es el precio de oferta
Aquí se separan dos conceptos que en la vida cotidiana se confunden constantemente. El precio de oferta —también llamado precio anunciado o precio deseado— es el importe con el que se anuncia un inmueble. No es una magnitud objetiva de valor, sino una decisión estratégica del vendedor y constituye la base para la negociación posterior.
Por regla general, el precio de oferta se deriva del valor de mercado, a menudo con un margen moderado de negociación al alza. La magnitud de este recargo depende de la ubicación, la demanda y la estrategia de venta. Un precio de oferta fijado demasiado alto disuade a los interesados y prolonga la comercialización; uno demasiado bajo supone perder dinero. El valor de mercado proporciona la base objetiva para ello, pero no es en sí un precio de venta fijado.
Precio de compra y valor de garantía: otros conceptos relacionados
En torno a la compra de un inmueble aparecen otros dos valores que conviene distinguir del valor de mercado:
- Precio de compra: el importe que finalmente figura en el contrato notarial de compraventa y que se paga. Es el resultado de la oferta, la demanda y la negociación, y puede estar por encima o por debajo del Valor de mercado.
- Valor de garantía: el valor que un banco toma como base para su financiación. Según el § 16 de la Ley alemana de cédulas hipotecarias (PfandBG), no puede superar el valor de mercado y excluye deliberadamente los componentes especulativos del valor. El valor de garantía es una magnitud especialmente prudente, orientada a la posibilidad de venta a largo plazo y, por ello, en la práctica suele situarse por debajo del valor de mercado.
Como regla mnemotécnica: el valor de mercado (= valor de mercado) es la estimación objetiva, el precio de oferta es el deseo del vendedor, el precio de compra es el resultado de la negociación y el valor de garantía es la perspectiva prudente del banco. Cuatro conceptos, cuatro funciones diferentes.
Qué significa la diferencia para compradores y vendedores
Para los vendedores, el valor de mercado es una referencia justa para no fijar el precio de oferta a ciegas. Quien conoce su valor de mercado puede elegir un recargo de forma consciente y justificada, en lugar de ahuyentar a los interesados con una cifra fantasiosa. Además, en la negociación se puede actuar con mucha más seguridad basándose en un valor determinado objetivamente.
Para los compradores, el valor de mercado es el argumento contrario más importante. Si el precio de oferta está claramente por encima, se puede cuestionar de forma objetiva. Y quien necesite financiación debería tener en cuenta el valor de garantía: si resulta inferior al precio de compra acordado, la diferencia deberá cubrirse con capital propio adicional, un aspecto que puede convertirse rápidamente en un problema cuando el cálculo es ajustado.
Preguntas frecuentes sobre el valor de mercado
¿Son lo mismo el valor de mercado y el valor de mercado?
Sí. El § 194 del BauGB menciona expresamente ambos conceptos como sinónimos («El valor de mercado (valor de mercado)»). No existe ninguna diferencia de contenido. «Verkehrswert» es el término jurídico alemán, mientras que «Marktwert» es la expresión habitual a nivel internacional; se refieren al mismo valor.
¿Es el valor de mercado el precio que finalmente recibiré?
No necesariamente. El valor de mercado es una estimación objetiva del precio que puede obtenerse en condiciones normales en una fecha de referencia. El precio de compra efectivamente pagado puede situarse por encima o por debajo, según la demanda, la habilidad negociadora y la situación del mercado.
¿Cuál es la diferencia entre el valor de mercado y el precio de oferta?
El valor de mercado es una magnitud determinada objetivamente conforme a reglas establecidas. El precio de oferta es el precio elegido libremente en el anuncio y sirve como base de negociación. Por lo general, se deriva del valor de mercado, a menudo con un recargo para la negociación.
¿Por qué el valor de garantía es inferior al valor de mercado?
Porque el banco calcula deliberadamente de forma prudente. El valor de garantía debe seguir siendo alcanzable incluso si el mercado se desploma. Excluye los componentes especulativos del valor y no puede superar el valor de mercado (§ 16 PfandBG). Por eso, en la práctica, suele ser inferior.
¿Quién determina oficialmente el valor de mercado?
Los informes del valor de mercado con validez jurídica son elaborados por peritos certificados o nombrados y juramentados públicamente, así como por los comités de tasación de los municipios. Para una primera orientación, a menudo basta con una valoración aproximada; un informe formal resulta especialmente útil en casos de herencia, divorcio o litigio ante los tribunales.
Conclusión: Un valor, varios nombres y un caso especial importante
El valor venal y el valor de mercado designan una misma cosa: el precio estimado objetivamente de un inmueble en una fecha de referencia conforme al § 194 BauGB. En cambio, es necesario distinguir claramente entre el precio de oferta (el deseo del vendedor), el precio de compra (el resultado de la negociación) y el valor de garantía (la perspectiva prudente del banco). Quien diferencia correctamente estos conceptos argumenta con mayor seguridad en las negociaciones y se protege frente a decisiones equivocadas, tanto al comprar como al vender.