Вартість обігу, ринкова вартість, ціна пропозиції – у повсякденній практиці з нерухомістю ці поняття часто вживають разом, наче вони означають одне й те саме. З юридичного погляду вартість обігу та ринкова вартість справді ідентичні, а от ціна пропозиції – це щось зовсім інше. Ми пояснюємо, що означає кожне поняття, звідки походить подвійне найменування та чому чітке розмежування під час купівлі й продажу може заощадити реальні гроші.
Що таке вартість обігу відповідно до § 194 BauGB?
Вартість обігу є центральним поняттям вартості в німецькому законодавстві про нерухомість. Її визначення міститься в § 194 Будівельного кодексу (BauGB):
Вартість обігу (ринкова вартість) визначається ціною, якої на момент, до якого належить оцінювання, можна було б досягти у звичайному господарському обороті з урахуванням правових обставин і фактичних характеристик, інших властивостей та місцезнаходження земельної ділянки або іншого об’єкта оцінювання, без урахування незвичайних чи особистих обставин.
Якщо говорити простіше: вартість обігу – це ціна, якої можна було б досягти за нерухомість на певну контрольну дату за нормальних ринкових умов – без термінового продажу, знижки для родичів чи націнки для поціновувача. Отже, йдеться не про конкретно сплачену суму, а про об’єктивно оцінену вартість. Вирішальним є слово «контрольна дата»: вартість обігу завжди дійсна лише для певного моменту, оскільки ринок постійно змінюється. Вартість сьогодні вже за рік може бути застарілою.
Вартість обігу та ринкова вартість: два слова, одна вартість
Мабуть, найчастіше запитують: чи є ринкова вартість чимось іншим, ніж вартість обігу? Чітка відповідь: ні. Уже текст закону ставить обидва поняття безпосередньо поруч – «вартість обігу (ринкова вартість)». Отже, юридично вони є тотожними; змістовної різниці немає.
Подвійне найменування має просту причину. «Вартість обігу» – традиційне німецьке юридичне поняття. «Ринкова вартість» (англійською market value) – міжнародно поширений вираз. Коли 2004 року Будівельний кодекс було адаптовано до європейського права, законодавець прямо включив поняття «ринкова вартість» до § 194, щоб чітко зазначити: німецька вартість обігу та європейська ринкова вартість означають одне й те саме.
На практиці, однак, ці слова залежно від контексту вживаються по-різному використовується. Той, хто тримає в руках експертний висновок або рішення органу влади, зазвичай читає там «ринкова вартість». У банківських документах, маркетингу та міжнародному бізнесі частіше йдеться про «вартість на ринку». В обох випадках мається на увазі одна й та сама вартість відповідно до § 194 BauGB.
Як формується ринкова вартість? Короткий огляд ImmoWertV
Щоб ринкова вартість залишалася зрозумілою та порівнянною, Постанова про оцінювання вартості нерухомості (ImmoWertV) обов’язково визначає порядок її встановлення. Чинна редакція діє з 1 січня 2022 року. Вона передбачає три визнані методи:
- Метод порівняльної вартості – вартість визначається на основі фактично досягнутих цін купівлі порівнянних об’єктів.
- Метод дохідної вартості – вирішальне значення мають можливі доходи від оренди; зазвичай застосовується до об’єктів, що здаються в оренду, та капіталовкладень.
- Метод вартості за витратами – вартість визначається як вартість земельної ділянки та витрати на будівництво будівлі за вирахуванням зносу.
Який метод застосовується та як саме здійснюється розрахунок, ми розглянемо в окремому посібнику. Для простого пояснення терміна достатньо: усі три методи спрямовані на визначення одного й того самого показника – ринкової вартості, тобто вартості на ринку.
Ринкова вартість — це не ціна пропозиції
Тут потрібно розрізняти дві речі, які в повсякденному житті постійно плутають. Ціна пропозиції — також ціна оголошення або бажана ціна — це сума, за якою нерухомість виставляється в оголошенні. Це не об’єктивний показник вартості, а стратегічне рішення продавця, яке є основою для подальших переговорів.
Як правило, ціна пропозиції визначається на основі ринкової вартості, часто з помірною надбавкою для торгу. Розмір цієї надбавки залежить від місця розташування, попиту та стратегії продажу. Надто висока ціна пропозиції відлякує зацікавлених осіб і призводить до тривалого продажу; надто низька — означає втрату грошей. Ринкова вартість дає для цього об’єктивну основу, але сама по собі не є зафіксованою ціною продажу.
Ціна купівлі та вартість застави: інші пов’язані терміни
У контексті купівлі нерухомості зустрічаються ще дві вартості, які слід відрізняти від ринкової вартості:
- Ціна купівлі: сума, яка зрештою зазначається в нотаріальному договорі купівлі-продажу та сплачується. Вона є результатом пропозиції, попиту та переговорів і може бути вищою або нижчою за Вартість нерухомості.
- Заставна вартість: вартість, яку банк бере за основу свого фінансування. Відповідно до § 16 Закону про іпотечні облігації (PfandBG) вона не може перевищувати ринкову вартість і свідомо не враховує спекулятивні складові вартості. Заставна вартість є особливо обережним показником, орієнтованим на можливість продажу в довгостроковій перспективі, тому на практиці зазвичай нижча за оціночну вартість.
Для запам’ятовування: оціночна вартість (= ринкова вартість) — це об’єктивна оцінка, ціна пропозиції — бажання продавця, ціна купівлі — результат переговорів, а заставна вартість — обережний погляд банку. Чотири поняття, чотири різні ролі.
Що ця різниця означає для покупців і продавців
Для продавців оціночна вартість є справедливим орієнтиром, щоб не встановлювати ціну пропозиції навмання. Той, хто знає свою ринкову вартість, може свідомо й обґрунтовано обрати надбавку, замість того щоб відлякувати зацікавлених осіб фантазійною цифрою. На переговорах із точно визначеною вартістю також можна виступати значно впевненіше.
Для покупців оціночна вартість є найважливішим аргументом заперечення. Якщо ціна пропозиції явно її перевищує, це можна предметно поставити під сумнів. А тим, кому потрібне фінансування, слід враховувати заставну вартість: якщо вона нижча за погоджену ціну купівлі, різницю доведеться покрити додатковим власним капіталом — за обмеженого бюджету це швидко може стати проблемою.
FAQ про оціночну та ринкову вартість
Чи є оціночна та ринкова вартість одним і тим самим?
Так. § 194 BauGB прямо називає обидва поняття синонімічними («Оціночна вартість (ринкова вартість)»). Змістовної різниці немає. «Оціночна вартість» — німецький юридичний термін, «ринкова вартість» — міжнародно поширений вираз; мається на увазі та сама вартість.
Чи є оціночна вартість ціною, яку я зрештою отримаю?
Не обов’язково. Оціночна вартість — це об’єктивна оцінка ціни, яку можна отримати за нормальних умов на певну дату. Фактично сплачена ціна купівлі залежно від попиту, майстерності ведення переговорів і ситуації на ринку може бути вищою або нижчою.
У чому різниця між оціночною вартістю та ціною пропозиції?
Оціночна вартість — це об’єктивно визначений показник вартості за встановленими правилами. Ціна пропозиції — це вільно обрана ціна в оголошенні, яка слугує основою для переговорів. Зазвичай її визначають на основі оціночної вартості, часто з надбавкою для переговорів.
Чому заставна вартість нижча за ринкову?
Тому що банк свідомо розраховує обережно. Заставна вартість має залишатися досяжною навіть у разі обвалу ринку. Вона не враховує спекулятивні складові вартості й не може перевищувати ринкову вартість (§ 16 PfandBG). Тому на практиці вона зазвичай нижча.
Хто офіційно визначає ринкову вартість?
Юридично обґрунтовані експертні висновки щодо ринкової вартості складають офіційно призначені та присяжні або сертифіковані експерти, а також комітети з оцінки нерухомості муніципалітетів. Для первинної орієнтації часто достатньо приблизної оцінки — офіційний висновок особливо доцільний у разі спадкування, розлучення або судового спору.
Висновок: одна вартість, кілька назв — і важливий особливий випадок
Оціночна та ринкова вартість позначають одне й те саме: об’єктивно оцінену ціну нерухомості на визначену дату відповідно до § 194 BauGB. Натомість справді потрібно розрізняти ціну пропозиції (бажання продавця), купівельну ціну (результат переговорів) і заставну вартість (обережний погляд банку). Той, хто чітко розмежовує ці поняття, упевненіше аргументує під час переговорів і захищає себе від помилкових рішень — як під час купівлі, так і під час продажу.